Expo Real 2024: Stimmung auf Europas größter Immobilienmesse deutlich eingetrübt

München. Öffnet an diesem Montag die Expo Real in München ihre Türen, werden rund 42.000 Fachbesucher und über 1700 Aussteller aus 70 Ländern erwartet – Experten aus der Immobilien-, der Investment- und der Infrastrukturbranche. Doch die Stimmung auf Europas größter Immobilienmesse hat sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich verschlechtert. Das legt eine Umfrage der Messe München unter über 400 Ausstellern nahe.

So blicken nur noch 23 Prozent der Befragten optimistisch nach vorn. Fast doppelt so viele waren es noch im vergangenen Jahr. Als Stimmungsdämpfer benannten 95 Prozent der internationalen Immobilienexperten die wirtschaftliche und politische Situation in ihren Heimatländern. 93 Prozent begründeten ihre eher pessimistische Einschätzung der Lage aufgrund der gestiegenen Kreditzinsen.

Und dennoch – nicht alles ist düster. In Gesprächen des Handelsblatts mit Branchenvertretern sprechen einige Marktakteure sogar von „Einstiegsszenarien“. Welche Märkte sind damit gemeint? Und welche Investoren wagen sich, auf dem deutschen Markt ihre Chance zu ergreifen? Das Handelsblatt zeigt, wie differenziert die Lage tatsächlich ist.

Ulrich Röller ist Geschäftsführer der ABG Real Estate, einem großen Entwickler und Verwalter von Gewerbeimmobilien. „Dem Markt fehlen weiterhin Wachstumsimpulse, zugleich nehmen die geopolitischen Risiken zu“, beurteilt er die momentane Lage. Das sieht Carsten Fischer, Chef des Projektentwicklers Values Real Estate, ganz ähnlich: „Vor einem Jahr war die Stimmung gut und hoffnungsvoll, aber seit den jüngsten Zinserhöhungen ist ein wenig Luft raus.“

Nach Einschätzung von Fischer seien der Krieg im Nahen Osten und die Ölknappheit in der Branche auf dem Markt „schon eingepreist“ – nicht aber die Situation in Deutschland. „Der Kapitalmarkt geht davon aus“, sagt er, „dass Deutschland seine Top-Bonität verlieren könnte.“ Dann würden wohl die Anleihezinsen weiter steigen, die Immobilienwerte gerieten unter Druck, und die Kreditzinsen dürften aufwärts klettern.

Auch Christof Winkelmann, Vorstand der auf Immobilienkredite spezialisierten Aareal Bank, schließt weitere Zinserhöhungen seitens der Europäischen Zentralbank nicht aus. Dennoch möchte er daran erinnern, dass die Zinsen im langfristigen Vergleich noch immer moderat seien.

„Institutionelle Investoren haben ihren Fokus derzeit vor allem noch auf München, Hamburg und Frankfurt“, sagt Fischer. Dort seien in den Toplagen stabile Mieten möglich. In den restlichen deutschen Städten sei das nicht mehr der Fall.

Institutionelle Anleger, die das Gros des Marktes bislang ausgemacht haben, agieren zunehmend vorsichtiger. Sie überlassen einen Teil des Marktes unter anderem Family Offices, wie Robert Stolfo von der Immobiliensparte des Fondshauses Invesco erläutert.

Die Vermögensverwaltungen reicher Familien sind in der Regel nicht auf Kredite angewiesen und vor Ort meist hervorragend vernetzt. Allerdings kaufen diese Gesellschaften vorwiegend kleinere Einheiten. Für viele Family Offices gelten 50 Millionen Euro als Obergrenze für ihre Investitionen.

Nach Einschätzung von Immobilienexperte Fischer ist es derzeit besonders schwierig, neu zu bauen. Denn ohne Aussicht auf stabile oder steigende Immobilienwerte bleiben die Banken zurückhaltend, vergeben die Kredite nur zurückhaltend.

Ausnahmen von dieser Regel sind allerdings möglich. „Wenn Sie langfristige Mietverträge mit sehr solventen Mietern abschließen und nachweisen können, dass Sie zu einem vernünftigen Einstand bauen, bekommen Sie auch weiterhin einen Kredit“, sagt Fischer.

Gestiegene Kreditkosten sorgen nach Einschätzung der Immobilienprofis für einen Verkaufsdruck auf dem Markt. Felix von Saucken, Deutschlandchef des britischen Immobilienberaters Colliers, beschreibt, wer diese Chance nutzen kann: „Wenn ich als Investor ausreichend Kapital habe, ist jetzt die richtige Einkaufszeit.“

Internationale Investmentgesellschaften, die dieses Kriterium erfüllten, würden gerne in Deutschland investieren. Zur Wahrheit gehöre jedoch auch, sagt von Saucken, dass die Renditen geringer ausfielen als in anderen Ländern. Dennoch belegt Deutschland Platz vier im Ranking der Länder, in die in den vergangenen zwölf Monaten grenzüberschreitend auf dem Immobilienmarkt investiert wurde. Die Top drei belegen die USA, Großbritannien und Japan.

Auch Bankvorstand Winkelmann bestätigt den Aufwärtstrend. In Deutschland wird mehr internationales Geld investiert von Käufern, die sich durch drei Merkmale auszeichnen: Sie sind langfristig orientiert, erfahren und brauchen wenig Fremdkapital. „Gesucht werden vor allem hochwertige Hotels, Wohnungen, Datenzentren und gut gelegene, energieeffiziente Büros“, beschreibt er die internationale Wunschliste.

Was ausländische Investoren auch anlockt, sind die hierzulande gesunkenen Preise. Das zeigt sich beispielhaft bei Objekten des Einzelhandels: Sogenannte „Highstreets“, Immobilien in großen Einkaufsstraßen, werden für Preise verkauft, die auf dem Niveau des Jahres 2015 liegen. Iris Schöberl, Deutschlandchefin beim Fondshaus Columbia Threadneedle und Präsidentin des Spitzenverbands der deutschen Immobilienwirtschaft ZIA, sagt: „Aus Investorensicht ein Einstiegsszenario.“

Für Investoren spannend könnte sich auch der hiesige Wohnungsmarkt entwickeln. „Der Gebäudetyp E wäre ein wichtiger Schritt für mehr Neubau, aber leider hängt dieses Vorhaben wieder im Bauministerium fest“, sagt Benjamin Papo, Geschäftsführer des Immobilienfinanzierers Hüttig & Rompf.

Mit dem neuen „Gebäudetyp E“, bei dem der Buchstabe E für „einfach“ steht, sollen Wohnungen zu Kosten von rund 3500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche entstehen. Bislang üblich sind 5000 Euro und mehr. „Solche Objekte kaufen Institutionelle jedoch nur, wenn sie rechtskonform sind und sie nicht bei jedem Mieterwechsel erklären müssen, dass die Zimmerdecke 15 Zentimeter stark ist statt früher 18 bis 21 Zentimeter“, erklärt Schöberl.

Solange günstigeres Bauen nicht möglich ist, gibt es etwa für Bauträger ein Problem: Die Baukosten liegen über dem, was anschließend an Mieteinnahmen hereinkommen kann. Denn im Schnitt müssten 21 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erzielt werden, um die Kosten zu decken. Derzeit liegen die Durchschnittsmieten in Deutschland jedoch zwischen zwölf und 20 Euro. „Alles darüber führt selbst in teuren Wohnungsmärkten wie in München zu erhöhter Fluktuation, was für die Besitzer höhere Kosten bedeutet“, sagt Iris Schöberl.

Dabei wäre „Kapital für Investitionen grundsätzlich vorhanden“, sagt ABG-Chef Höller. Er sieht den Bund und die Kommunen am Zuge. „Wohnungsbau-Turbo und BauGB-Novelle setzen an den richtigen Stellen an. Ob daraus tatsächlich eine Beschleunigung entsteht, entscheidet sich jedoch vor Ort“, sagt der Projektentwickler.