Wenn Immobilienkäufer die Eigentumswohnung abbezahlt haben, lassen sie in der Regel auch sofort die Grundschuld löschen. Doch es kann sinnvoll sein, mit diesem Schritt zu warten.
Wer eine Immobilie auf Kredit finanziert, bekommt eine Grundschuld eingetragen. Nicht immer ist deren Löschung sinnvoll.
Frankfurt. Gut 360.000 Euro geben Immobilienkäufer durchschnittlich für den Kauf einer Immobilie aus – Geld, das sie sich meist in Teilen von der Bank leihen müssen. Zusammen mit dem Darlehensvertrag bekommen sie in aller Regel auch einen Eintrag im Grundbuch: die Grundschuld.
Sie dient der Bank als Sicherheit für das Darlehen. Ist das Darlehen irgendwann vollständig zurückgezahlt, wünschen viele Eigentümer, diese Grundschuld möglichst schnell loszuwerden. Doch in bestimmten Situationen kann es Geld und Aufwand sparen, den Eintrag stehen zu lassen.
Was ist eine Grundschuld?
Eine Grundschuld ist nicht dasselbe wie die noch offene Restschuld des Darlehens. Sie wird bei der Rückzahlung des Kredits daher nicht automatisch kleiner. Selbst wenn der Eigentümer der Bank keinen Euro mehr schuldet, kann im Grundbuch weiterhin beispielsweise eine Grundschuld über 200.000 Euro eingetragen sein, ohne dass die Bank dieses Geld verlangen kann.
Denn nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens hat sie grundsätzlich keinen Anspruch mehr auf die ursprüngliche Darlehensforderung. Die Grundschuld kann allerdings als Grundpfandrecht im Grundbuch bestehen bleiben. Sie dient dort als Sicherheit.
Wann lohnt es sich, die Grundschuld stehen zu lassen?
Wer in absehbarer Zeit erneut Geld für das Haus oder die Wohnung benötigt, kann davon profitieren, dass die Grundschuld noch eingetragen ist. Das kann etwa bei einer größeren Sanierung, einem Umbau, einer energetischen Modernisierung oder der Anschaffung einer Photovoltaikanlage der Fall sein. Denn eine „eingetragene Grundschuld kann einem neuen Kreditgeber als entsprechende Sicherheit dienen“, erläutert der Immobilienfinanzierer Dr. Klein.
Ein Gang zum Notar ist für die Löschung meist unumgänglich.
Damit können Notar- und Grundbuchkosten für eine erneute Bestellung vermieden werden. Auch bei einem späteren Immobilienkauf kann eine alte Grundschuld interessant sein. Wer beispielsweise eine zweite Wohnung oder ein Haus erwerben möchte und dafür einen Kredit benötigt, kann eine bereits bestehende Grundschuld unter Umständen als Sicherheit verwenden. Das kann die Finanzierung vereinfachen und Kosten sparen.
Dabei ist allerdings ein wichtiger Punkt zu beachten: Die Grundschuld allein garantiert keineswegs, dass eine Bank später tatsächlich einen Kredit gewährt. Entscheidend sind weiterhin Bonität, Einkommen, Beleihungswert und die konkreten Bedingungen der Finanzierung.
Wann sollten Eigentümer die Grundschuld löschen lassen?
Eigentümer sollten die Grundschuld auf jeden Fall löschen lassen, wenn das Objekt verkauft werden soll, empfiehlt die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Denn Käufer wollen normalerweise eine lastenfreie Immobilie übernehmen.
Bestehende Grundschulden werden deshalb im Zuge des Verkaufs üblicherweise gelöscht beziehungsweise abgelöst. Der Notar koordiniert dabei die notwendigen Schritte zwischen Verkäufer, Käufer und finanzierender Bank.
Auch bei einer geplanten Übertragung innerhalb der Familie kann die Löschung sinnvoll sein. Das gilt insbesondere dann, wenn Eltern die Immobilie beispielsweise unter Vorbehalt eines Nießbrauchs oder Wohnrechts auf ihre Kinder übertragen.
Hier geht es nicht nur um Ordnung im Grundbuch. Denn wenn die Kinder die alte Grundschuld als Sicherheit für ein neues Darlehen nutzen, kann die Bank auf diese Sicherheit zurückgreifen, wenn die Kinder in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, verlieren die Eltern gegebenenfalls den Wohnsitz.
Was kostet die Löschung?
Eigentümer benötigen zunächst von ihrer Bank eine Löschungsbewilligung. Diese muss das Kreditinstitut nach Rückzahlung des Darlehens kostenlos ausstellen. Anschließend wird die Löschung über den Notar und das Grundbuchamt abgewickelt.
Die genaue Höhe der Gebühren hängt unter anderem von der Höhe der Grundschuld ab. Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro können für Notar und Grundbuchamt insgesamt grob 800 Euro anfallen.
Wer die Grundschuld stehen lässt und sie später erneut als Sicherheit verwenden kann, spart sich möglicherweise diese Kosten – und gegebenenfalls auch den Aufwand einer neuen Grundschuldbestellung.
Deshalb gilt: Nicht löschen, nur weil der Kredit zurückgezahlt ist. Erst prüfen, ob die Grundschuld noch einen praktischen Nutzen haben könnte.
