Pendler aus Seevetal verlieren den Preisvorteil einer 70-Quadratmeter-Wohnung mit Nutzung des öffentlichen Nahverkehrs erst nach 32,2 Jahren, mit dem Auto jedoch schon nach 12,1 Jahren.
Die Differenz der Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen zwischen Hamburg und dem Umland lag Ende letzten Jahres in den untersuchten Kreisen mindestens 2800 Euro unter dem Hamburger Durchschnitt von 6394 Euro.
Pinneberg überzeugt laut von Poll besonders durch seine Lage, schnelle Anbindung über Autobahnen und eine 13-minütige Zugfahrt zum Hamburger Hauptbahnhof mit regelmäßigen Verbindungen.
Ab Ende des Monats kommt es in Seevetal südlich von Hamburg zur Entscheidung. Dann endet die Bewerbungsfrist für eines der begehrten 45 Grundstücke im Wohngebiet „Nördlich Göhlenbach“. Wer im anstehenden Auswahlverfahren für ein Einfamilienhaus, Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte den Zuschlag erhält, zahlt 450 Euro pro Grundstücksquadratmeter. Im Anschluss darf sie oder er mit der Verpflichtung bauen, dort mindestens zehn Jahre lang zu wohnen.
Für viele Käufer wird der Erwerb von Wohneigentum zur komplizierten Rechenaufgabe mit vielen Unbekannten. Denn wer sich heute im Umland der Hansestadt nach Kaufobjekten umschaut, muss einkalkulieren, dass die Preise auch dort inzwischen gestiegen sind. So lohnt es sich, den Blick auf die Vororte zu richten, wo sich der Erwerb einer Immobilie noch rechnet.
Eine Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank, die dem Handelsblatt exklusiv vorliegt, nennt die aktuell besten Lagen für Pendler rund um die Hansestadt.
Spitzenreiter auf der Liste der Top-Orte für Pendler ist Seevetal. Für die künftigen Bauherren im Wohngebiet „Nördlich Göhlenbach“ dürfte sich ein Zuschlag also auszahlen. Nirgendwo sonst im Hamburger Umland lohnt sich the Immobilienkauf im Vergleich zur Metropole finanziell langfristiger als in dieser Gemeinde. Und das gilt vor allem beim Kauf einer großen Wohnung.
Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank der Deutschen Bank in Deutschland, sagt: „Seevetal ist besonders gut per Bahn an Hamburg angebunden. Das ist ideal für Pendelnde, für die Fahrtkosten und Zeitaufwand zählen.“ Lediglich 18 Minuten braucht der Regionalzug Metronom vom Hamburger Hauptbahnhof nach Hittfeld, neben Maschen und Meckelfeld eine der einwohnerstärksten Ortschaften der Gemeinde.
Vor allem bei Familien und Immobilienkäufern punktet Seevetal mit einem kleinen, aber guten Einzelhandel. Hinzu kommt ein Mix aus neuer Bebauung und charmanten Fachwerkhäusern in teilweise dörflichen Strukturen. Am besten kommen Käufer einer 70-Quadratmeter-Wohnung davon, wenn sie mit dem öffentlichen Nahverkehr in die Stadt pendeln. Für sie ist der Preisvorteil erst nach 32,2 Jahren aufgebraucht. Deutlich schneller geht es bei der Nutzung des Pkw. Bereits nach 12,1 Jahren machen die Pendelkosten den einstigen Preisvorteil wett.
Die Postbank wertet in Zusammenarbeit mit dem HWWI jährlich aus, wie lange es dauert, bis das Pendeln mit dem Auto oder dem ÖPNV ebenso wie die zusätzlich dafür investierte Zeit den Vorteil einer günstigeren Immobilie im Umland aufgefressen haben.
Wie vielerorts lohnt sich der Kauf kleinerer Einheiten von 70 Quadratmetern im Vergleich zu größeren Wohneinheiten mit Blick auf den Preisvorteil zur Metropole Hamburg seltener. Wer etwa in Buxtehude mit den öffentlichen Verkehrsmitteln pendelt, hat in diesem Fall schon nach 19,7 Jahren den Preisvorteil aufgebraucht. Mit dem Pkw sind es nur 15,9 Jahre.
Trotz dieser Berechnungen zeigt eine Analyse des Immobilienmaklers Von Poll Immobilien, die dem Handelsblatt ebenfalls exklusiv vorliegt, sehr klar: Es gibt beträchtliche Preisunterschiede zwischen Hamburg und den ausgewählten 24 Umlandstädten und -gemeinden.
Während der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen in der Hansestadt im vergangenen Jahr 6394 Euro betrug, lag er in den sechs untersuchten Kreisen Herzogtum Lauenburg, Pinneberg, Segeberg, Stormarn, Harburg und Stade jeweils um mindestens 2800 Euro pro Quadratmeter darunter.
So verwundert es kaum, dass Hamburg im vergangenen Jahr hinter Spitzenreiter München und Frankfurt am Main zu den Top 3 der Pendlerstädte Deutschlands zählte. Nach Daten des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung pendelten rund 404.000 sozialversicherungspflichtige Beschäftigte im vergangenen Jahr mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder dem Auto in die Metropole. Das ist ein Anstieg im Vergleich zum Vorjahr um weitere 5800 Personen.
Obwohl der Preisunterschied zwischen der City und dem Umland deutlich ausfällt, rechnet sich dennoch nicht jeder Umzug in den Speckgürtel Hamburgs. Beermann empfiehlt daher: „Wer im Umland kaufen will, sollte nicht nur auf den günstigeren Quadratmeterpreis schauen.“ Stattdessen sollten „alle Vor- und Nachteile alternativer Wohnorte in die Kaufentscheidung einfließen“.
Denn Käufer, die nicht auf die Mikrolage ihrer Immobilie und den Einfluss von Infrastruktur, Kinderbetreuungsmöglichkeiten und den Anschluss zur Großstadt achten, zahlen möglicherweise drauf. Deshalb rät Beermann Käufern, bei ihrer Immobilienwahl im Umland auf ein Kriterium zu achten: Der Kauf ist dann finanziell sinnvoll, wenn der Preisvorteil erst nach 25 Jahren pendeln aufgebraucht ist.
Das Kriterium zu erfüllen, fällt bei großen Wohnungen deutlich leichter. Beim Kauf einer größeren Wohneinheit von 120 Quadratmetern und zwei Tagen Homeoffice lohnt sich das Pendeln aus dem Hamburger Umland laut Studie eigentlich in allen 24 untersuchten Städten und Gemeinden. Sogar beim Schlusslicht Kaltenkirchen im Norden Hamburgs ist der Vorteil erst nach 28,2 Jahren aufgebraucht.
Muss der Pendler jeden Werktag ins Büro, sieht die Rechnung natürlich schlechter aus. Der Vorteil hält dann kürzer an: Im niedersächsischen Harsefeld zahlen Käufer nach 19,2 Jahren, in Schwarzenbek nach 19,7 und im rund 50 Kilometer entfernten Mölln sogar schon nach 17,5 Jahren zu, wenn sie jeden Tag pendeln. In Kaltenkirchen gilt das bereits nach 17,1 Jahren.
Bekannte Pendlerstädte sind auch Stade und Buxtehude, die westlich unterhalb der Elbe mit größeren Arbeitgebern wie den Elbe-Kliniken und Dow Chemical, aber auch mit Airbus gleich um die Ecke in Finkenwerder punkten können.
Volker Dallmann, Geschäftsstellenleiter bei Von Poll für Buxtehude, Stade und den Kreis Harburg, sagt: „Diese Standorte profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zur Metropolregion Hamburg und einer weiterhin soliden Nachfrage.“
Im Gegensatz zum Immobilienmarkt in vielen Umlandstädten stieg der Preis für einen Quadratmeter in Stade 2026 in den ersten sechs Monaten um 2,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Der Kreis Pinneberg im Nordwesten Hamburgs ist bei Pendlern sehr beliebt: Mit 54.580 beziffert Von Poll in seiner diesjährigen Pendleranalyse für Hamburg die Zahl der dortigen Pendler. Grund ist die gute Anbindung: Allein über drei Autobahnauffahrten gelangen Autofahrer schnell Richtung Innenstadt, Elbtunnel oder auch in den Urlaub an die Ost- oder Nordsee.
Mit der Nordbahn dauert die Fahrt mehrmals stündlich sogar nur 13 Minuten vom S-Bahnhof Pinneberg zum Hauptbahnhof. Sowohl die Nahversorgung mit Supermärkten und Einzelhandel als auch öffentliche Verkehrsmittel sind in nur wenigen Kilometern erreichbar, solange man nicht am Rand des Landkreises lebt.
