Immobilienmarkt: Neubauwohnungen lohnen sich für Vermieter nicht – oder doch?
Die Baukosten sind explodiert, neu gebaute Immobilien rechnen sich als Geldanlage immer seltener. So holen Kaufwillige mehr Rendite heraus.
In Essen wird das Literatur-Quartier gebaut. Foto: IMAGO/Markus Matzel
Neubauwohnungen rechnen sich für Vermieter oft nicht wegen hoher Baukosten und niedriger Mietrenditen
Nach Aussagen von Experten liegen die Mietrenditen in Großstädten oft unter vier Prozent und reichen nicht aus, um die Finanzierung zu decken. Hohe Energie- und Nebenkosten verhindern eine einfache Mieterhöhung zur Verbesserung der Rendite
Immobilienprojekte verkaufen sich langsamer, und Investoren müssen zunehmend auf Wertsteigerungen statt auf Mieteinnahmen setzen
Käufer sollten beim Neubau auf die Kaufpreis-Miete-Relation, langfristige Planung, steuerliche Vorteile und den Zustand der Bestandsimmobilie achten. Ein Mittelweg kann eine modernisierte Bestandswohnung sein, um hohe Sanierungskosten zu vermeiden
Düsseldorf. Im Düsseldorfer Stadtteil Flingern muss ein Altbau dem Fortschritt weichen. Zehn neue Wohnungen und zwei Stadthäuser sollen hier entstehen. Das alte Haus wird gerade abgerissen. Sein Dach ist schon entfernt, im Innenhof türmt sich ein Schuttberg auf. Die ersten neuen Wohnungen sollen bis Ende 2028 bezugsfertig sein. Kosten: von 289 000 Euro für 34 Quadratmeter Wohnfläche bis zu 1,15 Millionen Euro für 125 Quadratmeter.
Bei ähnlichen Neubauten, so der Projektierer, lägen die Mieten bei rund 26 Euro kalt pro Quadratmeter und Monat. Das ist sportlich, sogar für Düsseldorf. Der aktuelle Mietspiegel reicht selbst bei neueren Baujahren nur bis 17,35 Euro pro Quadratmeter.
Hochpreisige Wohnungen wie die in Flingern werden wenigstens noch gebaut. Bei bezahlbaren Angeboten für die Mittelschicht sieht es schlechter aus. Die Bundesregierung hat sich 400.000 neu gebaute Wohnungen pro Jahr als Ziel gesetzt – und diese Marke bisher weit verfehlt. Im vergangenen Jahr sind gerade einmal rund 206.000 Wohnungen neu entstanden.
Verbilligte Kredite, Steuererleichterungen, Zuschüsse: Keine der Maßnahmen, mit denen die Politik den Neubau anschieben wollte, hat bisher eine spürbare Wirkung entfaltet. Die Gründe dafür sind vielschichtig.
Mehrere Förderprogramme gelten nur für spezielle Objekte und sind an zahlreiche Bedingungen geknüpft. Teils sorgten Änderungen bei den Konditionen für Verwirrung. Hinzu kommen regulatorische Hürden, die Bauprojekte ausbremsen. Das größte Hemmnis aber sind die massiv gestiegenen Kosten für Bau und Finanzierung.
Für mehr Neubau bräuchte es Investoren, die Geld in Immobilienprojekte stecken. Doch weil sowohl die Baukosten als auch die Kreditzinsen deutlich höher liegen als noch vor einigen Jahren, rechnen sich viele Neubauprojekte für Anleger nicht mehr. Eine Wohnung kaufen, um sie dann zu vermieten? Das ist heute oft ein Verlustgeschäft. Mittlerweile braucht es ausgefeilte Strategien, damit sich ein solches Investment noch lohnt.
Warum Neubauten für Kapitalanleger zum Verlustgeschäft werden
In den fünf größten deutschen Städten liegen die Mietrenditen für Neubauwohnungen unter vier Prozent. Diese Marke gilt als Minimum, damit sich Vermieten lohnt. „Bei Baukosten in München von 5000 Euro und mehr pro Quadratmeter sind oft nur 3,5 Prozent Bruttomietrendite drin“, sagt Sven Keussen, Geschäftsführer und Leiter Investmentimmobilien bei Rohrer Immobilien in München. Das reiche nicht, um die Finanzierungskosten zu decken.
Eine Immobilie als Geldanlage rechnet sich in der Regel nur mit ausreichend hohen Mieten. Bloß: Höhere Kaltmieten zu verlangen, um die Rendite aufzubessern, sei derzeit kaum möglich, sagt Keussen. Denn die gestiegenen Energie- und Nebenkosten haben die Warmmieten so stark getrieben, dass das Wohnen für viele Mieter ohnehin sehr teuer geworden ist.
Baustopps und schleppender Verkauf belasten den Markt
Sichtbar wird die Krise im Neubau an der schleppenden Vermarktung von Wohnimmobilien. Lothar Schubert beobachtet dieses Phänomen etwa in Hamburg, wo er unter anderem Projekte in der HafenCity betreut. Früher seien bis zu 40 Prozent der Wohnungen schon vor Baubeginn verkauft worden, erzählt er. „Heute sind es null Prozent.“
Schubert hat mit dem Entwickler DC Developments früher selbst Neubauprojekte aus dem Boden gestampft. Ende 2024 gründete er mit DCD Services ein neues Unternehmen: Gerät ein Immobilienprojekt in Schieflage und kann nicht weitergebaut werden, kümmern sich Schubert und Team um die Restrukturierung und machen es „wieder gangbar“.
Als die Zinsen noch niedrig waren, reichte Kapitalanlegern in guten Lagen oft die Miete, um Tilgung und Zins ihres Kredits zu decken. Heute, sagt Schubert, müssten Investoren wieder auf eine Wertsteigerung der Immobilie setzen. Das lässt Käufer zögern.
Schubert setzt deshalb auf ein anderes Modell: „Alle Wohnungen, die wir nicht verkaufen, bieten wir eben zur Miete an.“ Der Immobilienprofi rät seinen Entwicklern, ihre Neubauprojekte so zu kalkulieren, dass sich auch das Vermieten der Wohnungen lohnt. Das erfordere zwar vom Bauträger ein längerfristiges Geschäftsmodell und mehr Eigenkapital. „Dafür habe ich aber ein Sicherheitsnetz, falls was schiefgeht.“
Die HafenCity zeigt aus Schuberts Sicht, dass das Modell funktioniert. „Hier gibt es kaum Leerstand“, sagt er. „Müssten wir die Wohnungen alle verkaufen, sähe das ganz anders aus.“
So wie demnächst womöglich im BEAT Tower, ebenfalls in der Hamburger HafenCity gelegen? Von außen betrachtet, ist der Wohnturm nahezu fertig, gerade läuft der Innenausbau. Anfang nächsten Jahres sollen die 62 Eigentumswohnungen und zwei Penthouses im BEAT Tower an ihre Eigentümer übergeben werden. Das Versprechen: hanseatischer Luxus, mit Elb- oder Hafenblick.
Die spektakuläre Aussicht, hochwertige Materialien und kuratierte Gärten auf jeder Etage sollen zahlungskräftige Käufer überzeugen. 1,95 Millionen Euro soll etwa die 114 Quadratmeter große Wohnung im elften Stock mit Elbblick kosten. Doch obwohl fast bezugsfertig, ist sie noch zu haben – genau wie die meisten anderen Wohnungen im Turm.
Niemand will auf einer teuren, kaum vermietbaren Wohnung sitzenbleiben. Doch genau dieses Szenario kommt immer häufiger vor. Um es zu vermeiden, sollten Anleger bei einem Immobilieninvestment auf fünf Punkte achten.
Fünf Kriterien für ein rentables Neubau-Investment:
1. Klug einkaufen
Für viele Käufer ist der Erwerb einer Immobilie ein hochemotionaler Akt. Doch Gefühle sind bei der Geldanlage gefährlich. Emotionale Käufer lassen sich oft von der Optik einer Immobilie täuschen und gehen zu hohe wirtschaftliche Risiken ein.
Gegen finanzielle Abenteuer hilft vor allem: Rechnen. Die künftigen Mieteinnahmen sollten die Finanzierungskosten mehr als aufwiegen. Nur so liefert die Vermietung einen Zahlungsüberschuss.
Angenommen, eine Neubauwohnung in Düsseldorf, drei Zimmer, 75 Quadratmeter Wohnfläche, kostet 450 000 Euro. Das sind 6000 Euro pro Quadratmeter, ein nicht unüblicher Preis. Zusätzlich muss der Käufer noch die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent sowie 1,5 Prozent für den Notar und das Grundbuch zahlen. Wenn die Immobilie vom Projektierer verkauft wird, entfällt eine Maklercourtage.
Insgesamt liegen die Anschaffungskosten so bei 486 000 Euro. Kostet der Kredit vier Prozent Zins und beträgt die Kaltmiete 26 Euro pro Quadratmeter, bringt die Vermietung Verluste – ob vor oder nach Steuern, ob nach einem Jahr, nach 10 oder auch 20 Jahren. Damit der Vermieter eine schwarze Null schreibt, müsste er stolze 31 Euro Miete je Quadratmeter nehmen.
Trotzdem kann der Kauf sich lohnen, wenn die Wohnung später mit Gewinn verkauft wird. Im Fall der Musterwohnung beträgt der Vermögenszuwachs bei einem Verkauf nach 20 Jahren 385 207 Euro. Der Wert der Wohnung ist in dieser Rechnung um zwei Prozent pro Jahr gestiegen. Bleibt er dagegen konstant, schmilzt der Vermögenszuwachs über die ganzen 20 Jahre auf 175 278 Euro.
„Es gibt keine Garantie, dass ein Neubau an Wert zulegt“, sagt Jeanette Kuhnert, Vizepräsidentin des Immobilienverbands IVD. Auch ein Wertverlust sei denkbar. Das macht es umso wichtiger, die Immobilie nicht zu teuer zu kaufen.
Ein Indiz für die Wirtschaftlichkeit ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen: der Vervielfältiger. Welcher Wert akzeptabel ist, hängt auch vom Zinsniveau ab. Je höher der Zins, desto niedriger ist die Schwelle, ab der ein Vermieter Verlust macht. Nach einer Faustformel darf der Vervielfältiger bei vier Prozent Zins maximal 20 erreichen.
2. Vorausschauend planen
Selbst wenn sich die Investition in eine Neubauwohnung wirtschaftlich rechnet, kann sie für Käufer zur finanziellen Belastung werden. Denn sie bindet Liquidität, die im Notfall möglicherweise fehlt. Thomas Teske, Honorarberater für Baufinanzierungen aus Hilden, empfiehlt seinen Kunden daher, zunächst in die Sanierung ihrer selbst genutzten Immobilie zu investieren, bevor sie dazu eine vermietete Wohnung kaufen. Steht sonst später der Austausch der Heizung im Eigenheim an, könnte das Geld dafür fehlen.
Auch das Risiko, den Job zu verlieren, sollten Immobilienkäufer sorgfältig abwägen, rät Teske. Künstliche Intelligenz ersetze immer häufiger selbst gut bezahlte Tätigkeiten, etwa in Unternehmensberatungen oder der IT-Branche. Die Finanzierung sollte daher nicht zu knapp kalkuliert sein.
Wer eine Immobilie finanziert und zunächst nur zwei Prozent tilgt, benötigt häufig drei Jahrzehnte oder länger, um aus den Schulden zu kommen. Mit zunehmendem Alter wird es schwieriger, bei einer Bank eine entsprechend langfristige Finanzierung zu erhalten. Umso wichtiger ist ein frühes Investment.
3. Mehrwert mitnehmen
Die Gute Stube im Hamburger Stadtteil Altona ist keine Kneipe, sondern ein neu entstandener Wohnblock. Der Rotklinkerbau soll eigentlich an die hanseatischen Backsteinträume der guten alten Zeit erinnern.
Doch wegen seiner großen, bodentiefen Fenster wird er von Anwohnern als Aquarium verspottet. Nicht einmal der Ausblick ist hübsch: Aus vielen der Fenster blickt man auf eine vierspurige Straße.
Schon 2018 gab es erste Planungen für die Gute Stube. Damals hätten Käufer für einen Kredit über zehn Jahre nur etwas mehr als ein Prozent Zins gezahlt. Jetzt sind es gut vier Prozent.
Trotz hoher Zinsen und fragwürdiger Ästhetik sind inzwischen aber die meisten der 47 Wohnungen in Altona verkauft. Das liege auch am „Ready to rent“-Angebot, sagt Lucas Ziegemeier vom zuständigen Hamburger Maklerbüro Peters + Peters: Der new Wohnungseigentümer erhält seinen ersten Mieter gleich mit dazu. „Wir schlagen geeignete Mieter vor, von denen sich der Käufer einen aussuchen kann“, sagt Ziegemeier. Einbauküche und gläserne Duschwand sind im Kaufpreis inklusive, die Wohnung ist sofort bezugsfertig. So kann die Miete direkt fließen, keine Selbstverständlichkeit.
Der Kaufpreis einer Anlageimmobilie sollte nicht nur deren Lage, sondern auch die Rahmenbedingungen abbilden. Diese können sich im Laufe der Zeit ändern. Das aktuelle Zinsniveau zwingt Käufer, genauer auf die Neubauangebote zu schauen. Doch das Beispiel der Guten Stube zeigt: Ein Mehrwert, den andere Projekte nicht bieten, kann den Ausschlag geben.
4. Steuervorteile nutzen
Neubauimmobilien bieten gegenüber Bestandsimmobilien steuerliche Vorteile. Käufer können neben ihrer üblichen Abschreibung in den ersten vier Jahren eine Sonderabschreibung von fünf Prozent pro Jahr nutzen. Zu Beginn kann der Kauf daher hohe Steuervorteile bringen.
Viele Projektentwickler werben mit dieser Sonder-Afa um Käufer. Allerdings gilt sie nur, wenn die Gebäudebaukosten maximal 5200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen. Oft sind die Baukosten gerade bei hochwertigen Wohnungen höher. Die Sonder-Afa greift dann nicht. Selbst wenn die Baukosten unter dem Limit bleiben, profitieren nicht alle Käufer gleichermaßen. „Wer steuerlich nicht mit dem Höchststeuersatz belastet wird, für den fällt der Vorteil der Sonder-AfA unter Umständen geringer aus“, sagt Daniel Preis, Vorstand des Münchner Immobilieninvestors Domicil Real Estate.
Für Neubauten, bei denen das Gebäude teurer als 5200 Euro per Quadratmeter ist, gibt es eine Alternative: die degressive Abschreibung. Statt einen immer gleichen Anteil des Kaufpreises pro Jahr abzuschreiben, dürfen Käufer hier fünf Prozent vom jeweiligen Restwert pro Jahr abschreiben. Das gilt für vor Oktober 2029 gekaufte Immobilien.
5. Auf Bestand ausweichen
Bestandswohnungen in Deutschland waren laut dem Immobilienportal Immoscout24 im dritten Quartal dieses Jahres für durchschnittlich 2650 Euro per Quadratmeter zu haben. Gegenüber Neubauten haben sie einen entscheidenden Vorteil: „Weil die Bauzeit am Anfang entfällt, erzielen Käufer sofort Mieteinnahmen“, sagt Immobilieninvestor Preis. Gerade in Lagen, in denen die tatsächlichen Mieten dem Mietspiegel noch hinterherhängen, lohne sich das.
Mitunter ist die beste Wahl ein Mittelweg zwischen Alt- und Neubau: eine modernisierte Bestandswohnung, bei der entsprechend weniger kostenträchtige Sanierungen drohen.
