Konstantin Kholodilin (San Petersburgo, 1973) creció en una de las viviendas comunales expropiadas tras la Revolución Bolchevique de 1917. Colmenas abarrotadas de gente, que aún siguen existiendo, en las que cada familia ocupa una habitación y comparten baño y cocina. Su abuela, recuerda, pagaba un alquiler "muy asequible": el 2% de sus ingresos. Allí aprendió un refrán: "En Rusia decimos que cada gota de agua destruye la piedra. Una gota no lo hará, pero si caen un millón de gotas, al final la piedra..."
Ese es el clavo ardiendo al que se agarra este economista del Instituto Alemán de Investigación Económica de Berlín. Es el gran referente académico en el estudio de los efectos del control de alquileres. Su paper de 2024 en Journal of Housing Economics, titulado Los efectos del control de alquileres a través de la investigación empírica: una revisión casi exhaustiva de la literatura, concluye que aunque estas políticas beneficien a corto plazo a los inquilinos a los que afectan directamente, sus efectos secundarios pueden contrarrestar a los deseados. Entre ellos: inflar los precios en las zonas no reguladas, deterioro de la calidad de las viviendas, disminución de la movilidad residencial, freno a la nueva construcción...
Es la Biblia de la materia. Un examen de cientos de estudios científicos que analizan los efectos de este tipo de medidas en las últimas seis décadas. Desde su publicación, en apenas dos años, ha sido citado 159 veces en otras investigaciones, según Google Scholar. A Kholodilin le menciona como autoridad la OCDE y también el Banco de España en su último Informe Anual cuando habla de los impactos negativos de los controles de alquileres.
Y sin embargo... la piedra sigue intacta.
CONTROL DE ALQUILERES: LA MISMA RECETA DESDE JULIO CÉSAR
Los 'decretos Maricarmen' que tumbó el Congreso de los Diputados, y que Pedro Sánchez recuperará en la Diputación Permanente, reproducen medidas aplicadas antes en casi un centenar de países desde hace al menos 2.073 años, cuando el emperador Julio César congeló los alquileres durante su Guerra Civil con Pompeyo. En el 48 antes de Cristo quedó prohibido que ningún ciudadano pagara más de 2.000 sestercios de renta en la ciudad de Roma. En el resto de Italia, siempre hubo clases, el tope quedó en 500. La medida duró poco y se olvidó durante 300 años, hasta que Valeriano reintrodujo brevemente la prohibición de aumentar los precios en el 253 d.C durante la vigencia de los contratos.
Después vino el Imperio Bizantino y otros tantos ejemplos hasta que la medida se popularizó masivamente por la destrucción y escasez provocadas por la Primera Guerra Mundial. "Sorprendentemente, los efectos son muy semejantes", confirma Kholodilin a Crónica sobre los resultados de su comparativa histórica. "Hay algunas diferencias en la intensidad o el tamaño del efecto pero en general, como el comportamiento humano es igual en todo el mundo, reacciona a los estímulos semejantes de una manera bastante semejante", abunda.
Su análisis hace muchas paradas en nuestro país. El más largo en Madrid, donde el control de alquileres se prolongó durante casi tres siglos, de 1564 a 1842, a raíz del traslado de la capital desde Valladolid. Con bastantes actualizaciones por el camino para adecuar las fórmulas de cálculo de precios. "En España tenéis una historia con el control de alquileres muy larga, mucho más larga que en Alemania", bromea el doctor desde Berlín, la gran ciudad laboratorio.
"NO IMPORTA LO QUE DIGAMOS SOBRE LOS EFECTOS NEFASTOS..."
Kholodilin es uno de los dos economistas que forman parte de la comisión de expertos del Ministerio de Justicia de Alemania que estudia la futura reforma de las políticas de vivienda y de los controles de los precios del alquiler. Comparte espacio con "representantes de inquilinos, de constructores, de propietarios, de sindicatos, de trabajadores y de jueces". Sobre todos ellos está la ministra Stefanie Hubig, del Partido Socialdemócrata, decidida no a desmantelar una medida tan polémica y discutida, sino a profundizar en ella. "El resultado es bastante triste", resume el economista. Su frustración es evidente: "No importa lo que digamos sobre los efectos nefastos o negativos del control de alquileres. No va a afectar al resultado. La decisión ya está tomada. Nuestra presencia allí es una pro forma, para luego decir que hemos consultado con un grupo de expertos".
La gota, la piedra... "Todavía sigo creyendo en que más estudios podrían aclarar la cosa aún más y ayudar a la toma de decisiones", se consuela Kholodilin.
Además de Alemania, en las últimas semanas le han contactado las autoridades de Gales para contar con su opinión en una futura regulación. En los Países Bajos ya se usaron sus estudios en la discusión política sobre la materia, pero el control de alquileres se acabó endureciendo en verano de 2024. Desde entonces, la Oficina Central de Estadística neerlandesa ha observado efectos en línea con los apuntados por las investigaciones del doctor Kholodilin: la reforma ha contenido los precios en los hogares afectados directamente por la regulación, pero la oferta se estancó y más de 30.000 viviendas salieron del parque de alquiler. Según datos de Pararius, el principal portal inmobiliario del país, los precios en el mercado han seguido subiendo un 7,3% interanual por metro cuadrado en el primer trimestre de 2026.
Es un escenario que parece repetirse de manera incansable desde la Antigüedad hasta hoy. Berlín, Cataluña... "Sigue siendo una medida muy popular durante las crisis de vivienda. Cuando hay un déficit grande y los precios del alquiler suben, casi enseguida los Gobiernos comienzan a intervenir con estas medidas", resume el economista.
EVIDENCIA EN CONTRA, PERO UN 70% DE CIUDADANOS A FAVOR
Los datos le dan la razón. En el barómetro sobre vivienda publicado esta semana por el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), con un trabajo de campo realizado entre el 22 y el 30 de junio, el 70,6% de los encuestados en España apoyan congelar los alquileres durante dos años. ¿Qué tiene la vivienda para que los datos científicos le sean impermeables tanto al votante como al político?
"Parece una medida muy evidente y además no es costosa. El Gobierno no necesita gastar miles de millones de euros en la construcción de viviendas o en subsidios para inquilinos", razona Kholodilin. Pero el principal problema es el electoralismo. La omnipresencia política de estas medidas, pese a los efectos adversos más que estudiados, tiene que ver según el experto "con el ciclo electoral".
Actuaciones como las congelaciones del alquiler tienen, según Kholodilin, "un horizonte de planificación muy corto, de cuatro o cinco años, mientras que el mercado de vivienda es, por definición, un mercado a largo plazo". "Si construimos ahora, estas construcciones van a sobrevivir 100 años y van a afectar sobre el mercado de la vivienda unas generaciones más tarde. Pero las decisiones se toman basándose en políticas miopes, de vista muy corta", critica.
ELECTORALISMO Y CONSECUENCIAS
Es un problema de incentivos electorales. "Una ley que congela los alquileres es un comprobante para el elector de que el político ha hecho algo. Después él no tiene que pagar por ello, sino que es la sociedad la que paga por su decisión con menos construcción, menos calidad de la vivienda, menos movilidad residencial...", enumera.
Kholodilin, que dejó San Petersburgo por Barcelona a principios de siglo para cursar su doctorado en la Universitat Autònoma de Barcelona, no duda si se le pregunta por el origen de las escaladas de precios. "El problema siempre es más o menos el mismo. Un incremento de la población que sucede muy rápidamente y una oferta de vivienda mucho más limitada. Siempre que hay un incremento rápido de la demanda, acaba en una crisis de vivienda", sentencia.
En España, la inmigración ha hecho que la población pase de 46,4 millones de habitantes en 2016 a 49,8 millones en el último recuento del Instituto Nacional de Estadística (INE). En ese tiempo se han terminado apenas 800.000 viviendas nuevas. El déficit crece a diario: en el primer semestre de 2026 se finalizaron 51.406 viviendas, según el Ministerio de Vivienda, mientras en el mismo período se crearon 107.688 hogares nuevos entre recién llegados, independizados, nuevos núcleos de convivencia...
"Cada factor que aumenta la demanda afecta al equilibrio en el mercado de la vivienda. Y la migración es uno de esos fenómenos. Cuando masas de población se desplazan de un lugar a otro, crean en el lugar donde llegan una presión adicional en el mercado", analiza sobre un debate que cada vez gana más espacio en la política española. Kholodilin lo mira sin las gafas de la polarización: "La mayor parte de los estudios muestran una relación fuerte entre la migración y los precios. Pero puede ser distinto dependiendo del nivel de análisis. A nivel macro, el efecto en la mayor parte de casos es que cuanta más migración, más elevados van a ser los precios. A nivel micro puede ser distinto, si hay un flujo masivo de inmigrantes con un nivel de ingresos bajos a un vecindario, pueden disminuir los precios de ese vecindario porque la gente con más recursos puede irse".
Konstantin Kholodilin es un académico. Subraya que no tiene la varita mágica para el problema. También que, al contrario que en Alemania o Gales, nunca le han contactado desde España para asesorías políticas. Y pese a la enorme repercusión académica de su trabajo, su perfil es discreto y no se prodiga en las redes sociales. En X, al cierre de esta edición, sólo tenía 144 seguidores. Sólo uno de ellos con acta en el recién disuelto Congreso: Carlos Hernández Quero, portavoz de Vivienda de Vox.
"ESCÉPTICO" CON LA CONSTRUCCIÓN A GRAN ESCALA
Al contrario que Quero, sin embargo, Kholodilin es "escéptico" con que la construcción masiva de vivienda nueva sea la solución a cualquier problema. Es crítico con la concentración urbana, con la expansión excesiva de las grandes ciudades y con la densificación que vivió de joven en Rusia. En sus estudios, ha puesto mucho énfasis también en el fenómeno del Not In My Backyard (NIMBY), que plantea que incluso la gente que defiende una política muy expansiva de construcción, no quiere que ésta se produzca cerca de su casa.
Las paradojas del mercado de la vivienda son infinitas. En Berlín, donde reside, el antiguo aeropuerto de Tempelhof sobrevive en medio de la ciudad como un enorme vacío de 350 hectáreas que los ciudadanos han convertido en parque. En 2014 se propuso en referéndum aprovechar parte de ese terreno para construir nueva vivienda: se rechazó. "En 2021, siete años después, la misma gente que decidió no construir en el aeropuerto, decidió nacionalizar viviendas", subraya Kholodilin sobre una medida que ha vuelto a ser la propuesta estrella de Die Linke para hacerse con la alcaldía en las recientes elecciones locales. A él, que empezó a estudiar el fenómeno de la congelación de alquileres en 2014, la sucesión de crisis le ha pillado siendo ya propietario.
