El mercado hipotecario ha sorprendido al sector inmobiliario, que lleva varios meses hablando de moderación en las compras y en los precios. La firma de créditos para vivienda cerró su mejor junio en los últimos 16 años con 45.907 préstamos concedidos, un aumento del 10,8% que eleva el acumulado total del primer semestre a casi 260.000. Las cifras hablan de un mercado sólido y resiliente que sigue mostrando dinamismo incluso con la subida de tipos sobre la mesa, y muestran además que la demanda está activa y que el crédito fluye.
Sin embargo, los datos esconden también una red flag, una bandera roja que alerta del impacto en los ciudadanos del último boom de la vivienda en España: el importe medio de cada hipoteca no deja de subir y eso significa que los ciudadanos tienen que endeudarse cada vez más para acceder a una casa en propiedad. El crédito medio se situó en junio en 178.365 euros, un 6% más que hace un año, un 22,4% más que hace dos años (cuando demandaban 145.722 euros) o un 34% más si se toma como referencia junio de 2020 (133.117 euros), fecha en la que el inicio de los desconfinamientos por la pandemia de covid-19 descorchó la última fiebre del ladrillo residencial.
Mirando el balance publicado ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el tipo medio de los créditos en junio se situó en el 2,96% y la mayoría de ellos, un 61,7%, se firmaron a tipo fijo. De esta forma, la fotografía indica no sólo que los españoles necesitan endeudarse más para comprar, sino que buscan asegurarse estabilidad en el tiempo evitando las subidas del Euríbor en un horizonte próximo en el que se prevén nuevos aumentos del precio del dinero por parte del Banco Central Europeo (BCE).
"El aumento del importe medio de las hipotecas no responde a que las familias quieran asumir más deuda, sino a que necesitan financiar cantidades cada vez mayores para acceder a una vivienda", explica Ricardo Gulias, el consejero delegado del bróker RN Tu Solución Hipotecaria, quien señala también que "las familias siguen apostando por la estabilidad y eso explica el predominio del tipo fijo, aunque también estamos viendo ofertas mixtas muy competitivas que empiezan a ganar atractivo". En su opinión, todo crédito por debajo del 3% sigue siendo una propuesta muy competitiva.
El incremento de la necesidad de financiación no sólo condiciona la cuota que pagarán los hogares cada mes, sino que eleva también la cantidad de ahorro que necesitan para dar la entrada del crédito, cuya cuantía oscila entre el 20% y el 30% del valor total de la vivienda. "El verdadero obstáculo para muchos compradores ya no es únicamente afrontar la cuota mensual de la hipoteca, sino reunir el ahorro necesario para cubrir la entrada y los gastos asociados a la operación. Esta barrera resulta especialmente relevante para los jóvenes y para quienes tratan de acceder por primera vez a una vivienda", advierte Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com.
En Idealista resaltan un cambio en el perfil del comprador después de años en los que las compras a tocateja habían ganado terreno. Ahora, según su experto en Hipotecas, Juan Villén, está creciendo el número de personas que necesitan un crédito para acceder a la vivienda. Y en esta línea insiste también Fotocasa, cuyas encuestas desvelan la elevada dependencia del crédito para acceder a la propiedad. "El 68% de quienes adquirieron una vivienda durante los primeros meses de 2026 necesitó contratar una hipoteca; el 54% de todos los compradores financió la adquisición exclusivamente a través de una entidad financiera y otro 15% tuvo que combinar la hipoteca con ayuda económica familiar. Estos datos muestran que hay una elevada dependencia del crédito para acceder a la vivienda", comenta María Matos, directora de Estudios del portal inmobiliario.
Su análisis describe una dualidad en el mercado actual: de un lado, un incremento de compradores con alta solvencia económica, que necesitan menos financiación debido a su mayor poder adquisitivo; de otro lado, un comprador mucho más pendiente de las condiciones financieras y de cuánto puede permitirse pagar, "porque el gran condicionante continúa siendo el elevado precio de la vivienda y la dificultad para reunir el ahorro previo necesario para afrontar la operación", explica la portavoz.
Las perspectivas dibujan un escenario aún más complicado para estos últimos ante las nuevas subidas de tipos previstas por el BCE. El mercado ya lo da por hecho; no en vano, el Euríbor sobrepasó la semana previa el nivel del 3% en su tasa diaria y amenaza con encarecer las cuotas de los propietarios con hipotecas variables en vigor y las ofertas de los bancos para nuevos hipotecados.
