Lange galt die Hafenstadt als kriminell, dreckig und laut. Nun jedoch entwickelt sie sich zum Sehnsuchtsort vieler Europäer. Welche Viertel sind angesagt? Wo lohnt ein Immobilienkauf?
Paris. Der TGV aus dem Norden fährt durch einen Tunnel. Dann erscheint auf einem Hügel ein riesiges Marseille-Schild, auf der anderen Seite liegen die Hafenanlagen. Der Blick fällt auf die Hochhäuser der Vorstädte und auf das neue Marseille: das Geschäftszentrum Euroméditerranée. Die Stadt am Mittelmeer hat viele Facetten – und ist derzeit so gefragt wie nie.
Marseille lässt sich mit Berlin in den 1990er-Jahren, Barcelona im Jahr 2000 und mit New York in den 1980er-Jahren vergleichen. In der Stadt entsteht ständig Neues, die Kulturszene boomt, Concept-Stores eröffnen. Nicht zuletzt verfügt Marseille über eine multikulturelle Restaurantkultur: klassische Bistros, kreative Köche und Lokale der verschiedensten Nationalitäten. Für Liebhaber guten Essens ist die Stadt ein Traum.
Das Handelsblatt verrät, in welchen Stadtvierteln sich ein Immobilieninvestment lohnen könnte:
Lange galt die zweitgrößte Stadt Frankreichs mit ihren 886.040 Einwohnern als Hochburg des Drogenhandels; jeder vierte Einwohner lebt laut Zahlen des Statistikamtes Insee unterhalb der Armutsgrenze. Doch die Stadt hat sich gewandelt. Eine Initialzündung dafür war das Jahr 2013, als sie sich als europäische Kulturhauptstadt präsentieren durfte. In diese Zeit fiel die Eröffnung des Museums Mucem, das jedes Jahr 1,4 Millionen Touristen anlockt – und die Renovierung des Vieux Port, des alten Hafens.
Immer mehr Pariser zieht es nach Marseille. Der TGV braucht nur rund drei Stunden. Laut Zahlen der Notarkammer sind die Preise für Wohnungen innerhalb von zehn Jahren um 39 Prozent gestiegen, in den vergangenen fünf Jahren um zehn Prozent. Bei Häusern betrug der Anstieg 28 beziehungsweise fünf Prozent.
Auch Touristen entdecken die Faszination der Stadt: Laut dem Onlineportal Booking.com war Marseille im Juli 2026 bei Franzosen die meistgefragte Stadt Frankreichs – noch vor Paris und Nizza. Die Hotels waren zu 95 Prozent ausgelastet.
Vor allem seit der Pandemie steigen die Immobilienpreise. Als das Homeoffice zur Regel wurde, verlegten viele Hauptstädter ihren Lebensmittelpunkt in den Süden. Später kehrten nicht alle zurück. Obwohl qualifizierte Jobs in Marseille noch Mangelware sind, zieht es immer mehr berufstätige Pariser in die Stadt.
Das hängt nicht zuletzt mit den Preisen für Häuser und Wohnungen zusammen, die trotz des Aufwärtstrends der vergangenen Jahre mit 3800 Euro pro Quadratmeter noch immer weit unter dem Pariser Niveau von 9600 Euro liegen.
Die Mieten sind nicht einmal halb so hoch wie in Paris. Bei den Immobilienpreisen gibt es jedoch drastische Unterschiede: Sie reichen von 2000 bis 10.000 Euro, für begehrte Objekte werden mehr als 12.000 Euro aufgerufen.
„Ab 2020 kamen immer mehr Pariser zwischen 35 und 50 Jahren nach Marseille“, sagt Makler Cyril Roffé von der Agentur Café de l'Immo: Die Stadt locke aber nicht nur die vom schlechten Wetter, hohen Preisen und verstopften Verkehrswegen genervten Bewohner der französischen Metropole: „Auch junge Deutsche und Engländer zwischen 30 und 40 Jahren fragen an“, betont Roffé.
Wer eine Immobilie sucht, muss sich auskennen: „Die Unterschiede sind groß“, sagt der Makler. Da gibt es den armen Norden und das Touristenzentrum rund um den Hafen. Da gibt es aber auch das angesagte 5. Arrondissement, die reichen Viertel im 6., 7. und 8. Arrondissement sowie das familiäre 9. und 12. Arrondissement.
Wer vom Hafen aus Richtung Meer zum Stadtstrand Plage des Catalans läuft, durchquert Endoume, ein bei Parisern und Ausländern begehrtes Viertel. Hier reihen sich Bistros an Bioläden. Schick ist es noch nicht, aber „bobo“. Der Begriff, der sich aus „bourgeois-bohémien“ ableitet, bezeichnet die wohlhabende und zugleich alternative Bildungselite in Frankreich.
Zentrum des Viertels ist das Café de l’Abbaye mit Blick auf den Hafen. Abends gegen 18 Uhr gibt es dort keinen freien Platz mehr. Bier und Wein sind noch günstig, die Kleidung der Gäste schon teurer.
Wer durch Endoume Richtung Süden in das Viertel Bompard spaziert, sollte gutes Schuhwerk dabeihaben. Es geht steil bergauf, in winzigen Gassen liegen alte Häuser, viele davon mit Blick auf das Meer. Besonders beschaulich ist Malmousque, eine direkt am Meer gelegene Spitze von Marseille mit Lofts, Fischerhütten und steilen Buchten. Im Sommer findet man hier kaum einen Platz – außer auf dem Handtuch des Nachbarn.
Der Durchschnittspreis liegt im 7. Arrondissement laut dem Immobilienportal Meilleurs Agents bei mehr als 6000 Euro pro Quadratmeter. Wer ein Haus in Meeresnähe sucht, zahlt leicht 9000 Euro pro Quadratmeter oder eine Million Euro. Noch exklusiver wird es in Roucas-Blanc. Vom Plage du Prophète blickt man auf Luxusvillen mit Quadratmeterpreisen von bis zu 12.000 Euro. Im Paradies der Reichen siedeln sich auch Fußballer von OM, Olympique de Marseille, an.
Weiter südlich im 8. Arrondissement liegt der Durchschnittspreis bei etwa 5300 Euro pro Quadratmeter. Der Immobilienbestand besteht vor allem aus Wohnblöcken. Das Stadtzentrum ist weit entfernt, dafür liegen Strand und Calanques näher. Dort gibt es Bars wie Le Cabanon de Paulette – eine Bude mit Blick auf die Bucht von Marseille –, in der gebratene Meeresfrüchte serviert werden.
Pendeln ist in Marseille beschwerlich: Das Netz des öffentlichen Nahverkehrs ist schlecht ausgebaut. Es gibt nur zwei Metrolinien und drei Straßenbahnlinien, viele Busse sind überfüllt. Deshalb läuft das Verleihrad Le Vélo gut. Alle Räder sind E-Bikes, was man in den steilen Straßen braucht. Seit einigen Jahren sind erstaunlich schnell Fahrradwege entstanden.
Weil das 7. und 8. Arrondissement inzwischen teuer geworden sind, weichen viele auf das 6. Arrondissement rund um die renovierte Place Castellane aus. Hier geht es urban und bürgerlich zu, viele französische Restaurants haben sich angesiedelt. Häuser gibt es kaum, eher Wohnungen. Der durchschnittliche Immobilienpreis beträgt 4200 Euro pro Quadratmeter, bei Häusern sind es 6200 Euro.
Wer zentral wohnen will und weniger Geld hat, zieht nach Camas. Das Viertel liegt nur fünf Tramminuten östlich des Stadtzentrums und ist bei Studenten und jungen Familien beliebt. Auf dem zentralen Platz Jean-Jaurès wird jeden Abend gefeiert, die zahlreichen Bars sind günstig. Der Quadratmeterpreis liegt bei 3700 Euro.
Ein Zeichen für die Gentrifizierung des Viertels ist das angesagte Lokal Le Parpaing qui flotte, das kleine Gerichte zu Pariser Preisen anbietet. Wer am Nebentisch zuhört, hört oft Pariser, die von ihrem Leben zwischen Homeoffice und Strand schwärmen.
Angesagt ist auch das Viertel rund um den Cours Julien, nicht weit vom Bahnhof entfernt, mit Graffiti, Secondhandläden und zahlreichen Restaurantterrassen wie der legendären Pizzeria Tripletta. Das Viertel ist vom Bahnhof Saint-Charles aus in drei Minuten mit der U-Bahn zu erreichen. Die Quadratmeterpreise liegen bei etwa 3600 Euro, Häuser kosten rund 5000 Euro pro Quadratmeter. In den Lokalen rund um den Cours Julien sitzt kaum jemand, der älter als 35 Jahre ist.
Familien finden vor allem in zwei Vierteln Marseilles noch erschwingliche Häuser. In Saint-Barnabé im Osten, das von Saint-Charles aus mit der U-Bahn in rund zehn Minuten erreichbar ist, gibt es Häuser für etwa 800.000 Euro. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt in dem Viertel bei 4800 Euro. Die Hauptstraße mit ihren vielen Läden hat Dorfcharakter.
Eine Alternative ist Mazargues im Süden, das mit der Metro und Bussen in 30 Minuten von Saint-Charles aus erreichbar ist. Hier liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei knapp 4000 Euro.
Die wenigen Luxusimmobilien finden sich vor allem im 7. und 8. Arrondissement. Internationale Kunden gibt es in Marseille noch weniger als in Saint-Tropez oder Nizza. Dennoch sehen die Makler vor allem im Luxussegment einen Aufschwung. Die Familie Kretz aus der Netflixserie „L’Agence“ bietet bereits Immobilien mit Meerblick an. Sotheby’s hat sich 2021 in Marseille niedergelassen, Barnes bereits 2018 – beides sind Zeichen für das gestiegene Interesse wohlhabender Kunden.
Blanche Bonnefoy von der Agentur Maison B ist auf Luxusimmobilien spezialisiert. „Viele gibt es in Marseille nicht, aber die Preise steigen. Vor der Pandemie lag der höchste Verkaufspreis bei drei Millionen Euro, heute sind es fünf Millionen“, sagt sie.
Luxus sei in Marseille noch günstig. Für die begehrten Viertel im 7. und 8. Arrondissement sieht sie weiterhin großes Potenzial nach oben. „In den Vierteln im 5. und 6. Arrondissement, wo die Preise nach der Pandemie stark angestiegen sind, könnte es in Zukunft Preisnachlässe geben.“ Im 9. und 12. Arrondissement, wo die Preise nicht so stark anzogen, seien sie stabil.
Abzuwarten bleibt, wie sich das Geschäft mit den Amerikanern entwickelt. Schon seit einiger Zeit kommen immer mehr US-Touristen. Im nächsten Jahr dürfte sich der Trend beschleunigen. Die Fluggesellschaft United Airlines, die zur Star Alliance gehört, kündigte für die Sommersaison ab Juni 2027 tägliche Direktflüge von New York nach Marseille an. Mit den Touristen steigt oft auch das Interesse an Immobilien in der Stadt.
In Marseille sollte man einige Viertel meiden: Dazu zählen das 13. bis 16. Arrondissement im Norden, die Schauplätze von Drogenkriegen sind. Auch beim Kauf einer Immobilie in der Innenstadt ist Vorsicht geboten. Viele Häuser sind baufällig, mehrfach kam es zu Einstürzen mit Todesopfern. Die Gegend hinter dem Bahnhof Saint-Charles gilt weiterhin als gefährlich, was Menschen mit alternativem Lebensstil aber nicht unbedingt abschreckt. Dort wurde das linke Kulturzentrum Friche la Belle de Mai errichtet, wegen der niedrigen Preise ziehen Studenten in das Viertel.
Marseille hat in diesem Jahr strengere Airbnb-Regeln eingeführt: Hauptwohnsitze dürfen nur noch 90 Tage im Jahr vermietet werden. Neue Ferienwohnungen in Zweitwohnsitzen lassen sich kaum noch schaffen. Wer eine Airbnb-Wohnung als Zweitwohnsitz vermietet, muss zudem eine gleichwertige Immobilie für die klassische Vermietung anbieten.
„Das führte dazu, dass viele Pariser ihren Zweitwohnsitz wieder verkauft haben“, sagt Blanche Bonnefoy. Hinzu kommen hohe Eigentumssteuern in Frankreich, die am Mittelmeer besonders hoch sind.
Die Proteste gegen Airbnb und allgemein die steigenden Mieten zeigen die Schattenseite des Booms: Viele Menschen, die schon immer in der Stadt gelebt haben, fühlen sich an den Rand gedrängt. In den Calanques, den von Marseille bis Cassis reichenden felsigen Buchten, hängen Schilder mit der Aufschrift „Go out Parisien“. „Vorher haben die Pariser uns arrogant belächelt, heute wollen sie unseren Lebensstil“, heißt es an anderer Stelle.
Auch die Bausubstanz in der Stadt lässt zu wünschen übrig. Viele Häuser, vor allem im Zentrum, sind vom Einsturz bedroht. Mit zunehmender Dürre und stärkeren Regenfällen steigt das Risiko. Weite Teile der Stadt sind auf Tonböden gebaut, die schrumpfen und quellen. Der Norden und Osten sind besonders gefährdet, der Süden mit seinen Kalkfelsen weniger.
