Intanto, è necessario partire da che cos’è la nuda proprietà di un immobile. Si tratta della situazione che si verifica, per esempio nel caso di un appartamento, quando la persona che possiede l’abitazione non ha il diritto di abitarci o utilizzarlo. Esiste infatti un’altra figura, l’usufruttuario, che gode di quel diritto a vita oppure per un periodo specifico di tempo. È un istituto giuridico che può essere applicato a un appartamento: il proprietario decide di vendere l’abitazione, mantenendo però il diritto a viverci fino alla sua morte o per un tempo prestabilito. Il nuovo proprietario acquista così l’immobile, che potrà usare solo in un secondo momento, ma solitamente a un prezzo fortemente scontato rispetto a quello ‘tradizionale’.
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Chiarito questo, è possibile tornare all’analisi svolta dall’Ufficio Studi di Idealista. Da questa emerge che la distribuzione degli annunci di vendita in nuda proprietà è piuttosto disomogenea a livello nazionale. In testa alla classifica per incidenza percentuale sul numero complessivo di offerte si trova Trieste - con il 3,8% - seguita da Roma con il 3% e Napoli con il 2,1%. A Bari e Cagliari invece la quota è dell’1,8%, a Livorno dell’1,7%, a Bolzano e Savona dell’ 1,6%. Genova e Milano invece fanno registrate l’1,5% di annunci di nuda proprietà, Bologna l’1,4%, Firenze l’1,4%, Torino e Verona l’1,3%.
Secondo l’Ufficio Studi di Idealista la distribuzione geografica degli annunci di vendita risponde a due differenti logiche di mercato: da una parte c’è la tensione del settore immobiliare, che rende la nuda proprietà uno strumento di liquidità in città dove è alta la domanda residenziale; dall'altro lato pesa la condizione anagrafica della popolazione, con città come Trieste, Genova e Savona che presentano una popolazione tra le più anziane d'Italia.
Detto della distribuzione locale degli annunci, è poi utile soffermarsi sui prezzi delle case in nuda proprietà: nei capoluoghi presi in esame da Idealista, questi immobili presentano sistematicamente uno sconto al metro quadro rispetto ai valori di mercato della piena proprietà. Le differenze più evidenti si registrano a Trieste, dove il costo è del 41% inferiore. A seguire si trovano Firenze (-38%), Bologna (-34%) e Torino (-31%). Significativa la variazione anche a Bari e Livorno (-29%), Milano (-26%), Roma e Cagliari (-24%), Verona (-21%). Differenziali più contenuti invece per Palermo (-12%), Genova e Napoli (-11%).
Allargando lo sguardo non solo ai capoluoghi ma alle intere province, il fenomeno diventa persino più evidente: lo scarto tra prezzo degli immobili in nuda proprietà e piena proprietà è più marcato a Lucca, dove tocca il -51%, e Savona e Trieste, dove si registra un –40%. In graduatoria appaiono anche Brescia (-38%), Padova (-33%) e Livorno (-32%). Valori significativi si registrano poi anche nelle province di Monza-Brianza (-29%), Firenze, Verona e Rimini (-28%), Bologna (-27%).
Un fenomeno che è emerso dall’analisi dell'Ufficio Studi è quello del differenziale di prezzo che tende ad attenuarsi passando dal capoluogo alla provincia. Per esempio a Roma lo sconto scende dal -24% del capoluogo al -11% della provincia, a Milano dal -26% al -14%, a Torino dal -31% al -17%, a Firenze dal -38% al -28%, a Bologna dal -34% al -27%, a Bari dal -29% al -11%. Un andamento che secondo Idealista “riflette verosimilmente la struttura dei prezzi di mercato: nei capoluoghi, dove i valori della piena proprietà sono più elevati, lo sconto percentuale della nuda proprietà risulta amplificato rispetto all’hinterland”. Dunque per gli abitanti delle grandi città è più conveniente - in percentuale - rispetto a coloro che vivono in provincia.
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