Recuperación de vivienda por necesidad del casero: requisitos y protección al inquilino
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria cuando, en el momento de su celebración, se haya puesto de forma expresa en el contrato la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes de los cinco años. Esta ocupación debe destinarse a vivienda permanente para sí mismo, para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
En consecuencia, para que el casero pueda recuperar la vivienda por esta causa, deben concurrir varios requisitos:
Es imprescindible que la posibilidad de resolver el contrato por causa de necesidad figure expresamente recogida en el contrato de arrendamiento.
Debe haber transcurrido al menos el primer año de duración del contrato.
Debe existir una causa real y acreditable de necesidad. No basta con una mera conveniencia, comodidad o preferencia del arrendador.
Además, la ley exige que el propietario comunique su decisión al arrendatario mediante un medio fehaciente, es decir, que quede constancia, con una antelación mínima de dos meses respecto a la fecha en la que necesite ocupar la vivienda. En dicha comunicación deberá indicarse la causa concreta de la necesidad que presenta su hijo, acompañándola de algún indicio de lo pruebe, no siendo suficiente una simple manifestación general de la necesidad.
Esta comunicación puede realizarse en cualquier momento, incluso antes de que se cumpla el primer año de contrato, aunque el desalojo no podrá exigirse hasta que se haya cumplido ese primer año y haya transcurrido además el periodo mínimo de dos meses desde la notificación.
Si se cumplen todos estos requisitos, el inquilino deberá abandonar la vivienda una vez finalicen tanto el primer año de contrato como el plazo de preaviso.
Por otro lado, la normativa también protege al inquilino en caso de que el hijo del propietario no llegue a ocupar la vivienda. Así, si la vivienda no es ocupada en el plazo de tres meses desde el desalojo, el inquilino podrá optar entre exigir el realojo, con abono de los gastos de la mudanza, o recibir una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año que reste hasta completar el plazo de cinco años, salvo que la falta de ocupación se deba a causa de fuerza mayor.
En relación con las cuestiones concretas planteadas, el propietario puede ejercer este derecho en cualquier momento a lo largo de la duración del contrato, siempre que se respeten los requisitos expuestos.
Por último, en cuanto a la circunstancia de que el arrendador sea titular de otra vivienda en el mismo municipio, ello incide directamente en la valoración de la existencia o no de la causa de necesidad. Esta cuestión debe analizarse caso por caso, revisando la fecha de ambos contratos y las características de ambas viviendas (superficie, distribución, accesibilidad...), en función de la necesidad alegada.
Por ejemplo, si el hijo para el que se pide la vivienda tiene problemas de movilidad y la otra vivienda no cuenta con buena accesibilidad como rampa o ascensor o si son una familia de varios miembros y cuenta con poco espacio, no se podía impedir la resolución del contrato. En cuanto a la fecha de los contratos, si la necesidad ya existía antes de que el propietario firmase el contrato de arrendamiento de esa otra vivienda, y aun así decidió alquilarla, usted podría oponerse a la resolución anticipada, ya que cuando alquila la segunda casa ya existía la necesidad.
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