Thị trường bất động sản Việt Nam duy trì sức mua yếu, tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh ở nhiều phân khúc

Thị trường bất động sản duy trì sức mua yếu khi lượng giao dịch tại nhiều phân khúc giảm 60-70%, do tâm lý thận trọng của khách hàng trước giá nhà và chi phí vay.

Báo cáo từ DKRA Consulting cho thấy, trong tháng 7 thị trường TP HCM và vùng phụ cận ghi nhận 10.500 căn hộ mở bán, lượng tiêu thụ ghi nhận chỉ khoảng 1.650 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 16%, giảm 67% so với tháng trước.

Nhà phố, biệt thự cũng rơi vào tình trạng khó khăn khi có khoảng 7.750 sản phẩm được đưa ra thị trường nhưng chỉ 137 căn giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ khoảng 2%, giảm 70% so với tháng trước.

Sức mua yếu cũng lan sang bất động sản nghỉ dưỡng. Biệt thự nghỉ dưỡng chỉ bán được 25 căn, giảm 76% so với tháng 6. Nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng không phát sinh giao dịch dù nguồn cung sơ cấp khoảng 3.500 căn. Condotel bán được 105 căn nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn chỉ khoảng 2%.

Thanh khoản kém khiến các kế hoạch ra hàng bị đình trệ, theo DKRA, tháng vừa qua nguồn cung mở bán mới giảm 26% so với tháng trước đó, do tâm lý các chủ đầu tư cũng thận trọng.

Dữ liệu trên thị trường trực tuyến cũng cho thấy nhu cầu tìm mua đang hạ nhiệt. Theo Batdongsan, tháng 7 lượng tin đăng bán bất động sản trên cả nước giảm 9% so với tháng trước, trong khi mức độ quan tâm của người tìm mua giảm 8%. Tại TP HCM cũ, lượng tin đăng bán giảm 11%, còn mức độ quan tâm giảm 9%, trong khi các tỉnh thành khác giảm lần lượt 9% về tin đăng và 8% về mức độ quan tâm.

Xét theo phân khúc, nhà riêng TP HCM chịu ảnh hưởng rõ nhất khi lượng tin đăng giảm 19% và mức độ quan tâm giảm 13%. Đất nền giảm 11% ở cả hai chỉ số. Nhà mặt phố giảm 8% về tin đăng và 10% về mức độ quan tâm. Căn hộ có mức điều chỉnh nhẹ hơn, với tin đăng giảm 3% và mức độ quan tâm giảm 5%.

Theo các đơn vị nghiên cứu, sức mua suy yếu trong bối cảnh người mua phải đối mặt đồng thời với giá bất động sản cao và chi phí vay lớn. Với căn hộ, mặt bằng giá sơ cấp tại nhiều khu vực vẫn neo cao. Theo DKRA, các dự án mở bán mới trong tháng chạm ngưỡng 80-100 triệu đồng m2 tại TP HCM, Tây Ninh từ 38-68 triệu đồng mỗi m2 và Đồng Nai là từ 37 - 66 triệu đồng mỗi m2. Mặt bằng giá cao khiến người có nhu cầu ở thực phải tính toán kỹ khả năng trả nợ.

Trong khi đó, nhà đầu tư cũng thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính do chi phí vốn tăng và triển vọng tăng giá trong ngắn hạn không còn đủ hấp dẫn. Áp lực này thể hiện rõ hơn ở nhà phố, biệt thự và bất động sản nghỉ dưỡng, những sản phẩm đòi hỏi lượng vốn lớn.

Trong bối cảnh sức cầu yếu, chủ đầu tư được dự báo thận trọng hơn trong cách đưa sản phẩm ra thị trường thời gian tới. Thay vì mở bán lượng lớn cùng lúc, doanh nghiệp có xu hướng chia nhỏ giỏ hàng, vừa bán vừa đánh giá sức cầu trước khi quyết định các đợt tiếp theo. Một số dự án có thể lùi lịch mở bán sang cuối năm để củng cố lượng booking và chuẩn bị chính sách phù hợp hơn.

Giá sơ cấp được dự báo có xu hướng đi ngang thay vì giảm mạnh trên bảng giá. Thay vào đó, chủ đầu tư có thể tăng chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán hoặc hỗ trợ lãi suất để giảm áp lực tài chính cho khách hàng. Cách làm này giúp doanh nghiệp kích thích giao dịch mà không cần điều chỉnh đáng kể giá công bố.

Theo các chuyên gia, nhu cầu ở thực và nhóm khách hàng mua để tích sản dài hạn vẫn là lực cầu chính trong giai đoạn này. Những dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ tốt, giá phù hợp và chính sách tài chính đủ hấp dẫn vẫn có khả năng duy trì giao dịch, trong khi các sản phẩm giá cao hoặc phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy sẽ tiếp tục gặp khó.