UBS-Studie: Immobilienblasenrisiko in Frankfurt und München gesunken

Frankfurt und München galten lange als anfällig für eine Immobilienblase. Inzwischen hat sich das Bild einer UBS-Studie zufolge gedreht. Das hat mehrere Gründe.

Skyline in Frankfurt: Ein neuer Immobilienboom ist wohl vorerst nicht zu erwarten. Foto: Boris Roessler/dpa

Frankfurt. Steigende Baukosten und höhere Zinsen haben die zwei heißesten Immobilienmärkte Deutschlands deutlich abgekühlt. Noch 2022 zählten Frankfurt und München laut der Schweizer Großbank UBS zu den Metropolen mit dem größten Risiko für eine Immobilienblase weltweit. Inzwischen rangieren beide Städte nur noch im Mittelfeld.

Das geht aus einer am Dienstag veröffentlichten Studie der UBS hervor, in der die Bank die Gefahr einer Immobilienblase in 23 Metropolen weltweit untersucht. Demnach kommt Frankfurt auf den zwölften Rang, München auf Rang 15.

Das Risiko für eine Immobilienblase in Frankfurt und München sei trotz hoher Wohnungspreise moderat. Frankfurt verzeichne einen deutlichen Rückgang bei der Gefahr einer Immobilienblase, „getrieben durch einen Rückgang der Immobilienpreise“, schreibt die UBS. Auch in München sei das Blasenrisiko moderat, da hohe Zins- und Baukosten den Wohnungsmarkt bremsten.

Seit 2022 sind die Kaufpreise wegen gestiegener Kreditzinsen inflationsbereinigt deutlich gefallen, während die Verbraucherpreise stark anzogen und auch die Einkommen zulegten.

Für ihren „Global Real Estate Bubble Index“ vergleicht die UBS Kaufpreise und Mieten mit der Entwicklung der Einkommen und der Wirtschaft und schaut, ob es auffällige Abweichungen gibt.

Auch die Verschuldung der Haushalte und die Entwicklung am Bau werden berücksichtigt. Übertreibungen waren hier schon öfter ein Alarmsignal, etwa in den USA, wo 2007/2008 eine Immobilienblase platze und die globale Finanzkrise auslöste.

Für die nähere Zukunft geht die UBS jedoch maximal von kleineren lokalen Blasen, etwa in einzelnen Städten, aus. Größere überregionale Krisen am Immobilienmarkt seien dagegen nicht in Sicht.

Skyline von München: Immobilienpreise in der bayerischen Landeshauptstadt fast ein Viertel unter dem Rekord von 2022. Foto: Peter Kneffel/dpa

Insgesamt sei das Blasenrisiko weltweit nur wenig verändert, so die UBS. Vor allem in drei Metropolen gibt es demnach aber große Gefahren, dass sich die Preisentwicklung von den tatsächlichen Immobilienwerten entkoppelt hat: Zürich, Tokio und Miami.

Die geringste Gefahr für eine Immobilienblase sieht die UBS derzeit dagegen in São Paulo, San Francisco und New York. Auch Paris und London stehen weit unten in dem Index, der 2026 das zwölfte Mal berechnet wurde.

Kaufpreise unter Druck, aber Mieten steigen

Die Immobilienmärkte in Frankfurt und München hätten nach langem Niedrigzinsboom erheblich korrigiert, sagt Maximilian Kunkel, UBS-Chefanlagestratege in Deutschland. „Inflationsbereinigt liegen die Preise bis zu 25 Prozent unter den Höchstständen von 2021 und 2022.“

In Frankfurt seien die Immobilienpreise 2025 um drei Prozent gefallen. Dort gebe es aber weiter deutlich mehr Nachfrage als Angebot, so die UBS: „Zuwanderung und der Trend zu kleineren Haushalten treiben die Mieten nach oben, während hohe Bau- und Finanzierungskosten die Neubautätigkeit bremsen.“ In München lägen die Immobilienpreise inflationsbereinigt fast ein Viertel unter dem Rekord von 2022. Steigende Kreditzinsen hätten Preisanstiege verhindert.

„Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat einen erheblichen Teil der Überbewertungen aus der Niedrigzinsphase abgebaut“, sagt UBS-Manager Sükriya Aclan. Das knappe Wohnungsangebot in Frankfurt und München ergebe solide Aussichten für langfristig orientierte Käufer. Ein neuer Immobilienboom sei wegen der gestiegenen Zinsen aber nicht zu erwarten.

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Wer überlegt, eine Immobilie für die eigene Nutzung zu kaufen, sollte genau nachrechnen. In den meisten Metropolen kostet eine neu erworbene 60-Quadratmeter-Wohnung inzwischen mehr als 40 Prozent des Bruttoeinkommens einer hochqualifizierten Fachkraft. Vielerorts ist mieten laut der UBS günstiger als kaufen. Insbesondere München hebt das Schweizer Geldhaus dabei hervor.

Auch mit einem Mythos räumt die UBS auf: „In mehr als der Hälfte der untersuchten Städte bot Wohneigentum in den vergangenen fünf Jahren

keinen wirksamen Schutz vor Inflation“, schreibt die Bank. In Märkten, in denen es 2021 ein sehr hohes Risiko für eine Preisblase gab, seien seither die Immobilienpreise preisbereinigt besonders stark gesunken, mit im Schnitt rund 15 Prozent.

Mehr: Klimawandel: Welche Immobilien an Wert verlieren, welche gewinnen

Erstpublikation: 22.09.2026, 15:28 Uhr.

dpa, Florian Spohr Veröffentlicht nach den redaktionellen Standards des Handelsblatts. Mehr Informationen finden Sie in unseren Richtlinien.