Versicherungen: Fehlgriffe bei Privatmarkt-Anlagen belasten Frankfurter Leben

Der Lebensversicherer hat Hunderte Millionen an den privaten Kreditmärkten verliehen. Ein Dutzend Investments steckt in der Krise. Das Unternehmen betont, Verluste seien nicht zu befürchten.

Immobilienunternehmer Reppegather (links), Gröner: Der Lebensversicherer Frankfurter Leben hat mehrere krisengeplagte Projektentwicker finanziert. Foto: Imago, Stadt Düsseldorf, Getty Images, unsplash, brckmnn [M]

Frankfurt. Beim Versicherer Frankfurter Leben häufen sich die Probleme mit Engagements an den privaten Kreditmärkten. Betroffen sind nach Handelsblatt-Recherchen vor allem zwei Anlagevehikel der Fondstochter HAGIM. Sie haben zusammen ein Volumen von rund 590 Millionen Euro.

Einer der Fonds hat nachrangige Immobilienfinanzierungen an Projektentwickler in Deutschland und Österreich vergeben. Von anfangs 17 Finanzierungen musste der Fonds zehn Darlehen restrukturieren und zwei weitere vollständig abschreiben. Das bestätigte die Frankfurter Leben auf Handelsblatt-Anfrage.

Das Unternehmen betont jedoch, das Portfolio mit Immobilienfinanzierungen habe trotz der Abschreibungen im zweiten Quartal 2026 eine durchschnittliche jährliche Rendite nach Kosten von 2,85 Prozent aufgewiesen. „Dies entspricht nicht der ursprünglich angedachten Zielrendite, ist aber vor dem Hintergrund der Verwerfungen am Immobilienmarkt ein ausgezeichnetes Ergebnis.“

Verstöße gegen Kreditbedingungen und verschobene Zinszahlungen gab es zudem in einem zweiten Kreditfonds der HAGIM, der Darlehen an mittelständische Unternehmen in Europa vergibt. Auf Anfrage räumt die Frankfurter Leben einen „sehr geringen Abschreibungsbedarf“ ein. Auch war die jährliche Nettorendite mit zuletzt knapp fünf Prozent positiv. Das Unternehmen betont: „Alle Zahlungsverpflichtungen sind jederzeit und uneingeschränkt sichergestellt.“

Die Problemfälle im Privatmarktportfolio des Versicherers sind brisant, auch wenn den Versicherten laut Frankfurter Leben bislang keine Verluste entstanden sind. Das Unternehmen befindet sich in der heißen Phase eines wichtigen Deals. Ein Blick in das Portfolio mit Immobilienkrediten offenbart zudem: Die Fondstochter hatte in den vergangenen zwei Jahren mit schillernden Pleitiers, verurteilten Betrügern und einer russischen Bank in Abwicklung zu kämpfen.

Die Frankfurter Leben ist ein sogenannter Run-off-Lebensversicherer. Sie übernimmt Bestandsverträge anderer Versicherer, die diese etwa aus Kostengründen nicht weiterführen wollen. Die Prämienzahlungen der Versicherten investiert sie überwiegend über den zum Konzern gehörenden Vermögensverwalter HAGIM.

Privatmarktanlagen wie Private Equity, Infrastruktur oder Private Credit spielen in der Anlagestrategie der HAGIM eine wichtige Rolle. „Die Anlagen in Privatmärkten sind ein wichtiger Bestandteil zur weiteren Verbesserung der Rentabilität“, heißt es im Finanzbericht der Frankfurter Leben.

Private-Credit-Engagements im Fokus der Aufseher

Solche Anlagen erregen jedoch die Aufmerksamkeit der Finanzaufsicht. Bafin-Exekutivdirektorin Julia Wiens kündigte bereits im Mai 2025 an, die Private-Credit-Investments der Lebensversicherer stärker in den Fokus zu nehmen – insbesondere das Risikomanagement und die personelle Ausstattung.

Dass das Unternehmen dabei ein gutes Bild abgibt, ist von zentraler Bedeutung, ist das weitere Wachstum der Frankfurter Leben doch vom Wohlwollen der Aufsicht abhängig. Da Run-off-Versicherer kein Neugeschäft betreiben, müssen sie regelmäßig Policenbestände zukaufen.

Die Frankfurter Leben kündigte im August 2026 an, mit finanzieller Unterstützung der DWS das Deutschlandgeschäft der Versicherungsgruppe Athora übernehmen zu wollen. Mit der Transaktion würde die Frankfurter Leben auf rund 800.000 Kunden und rund 17 Milliarden Euro Kapitalanlagevolumen anwachsen. Die Bafin muss der Transaktion noch zustimmen. Mit einem Abschluss rechnen die Beteiligten Mitte 2027.

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Das zentrale Anlagevehikel für Privatmarktanlagen der Frankfurter Leben ist ein Luxemburger Dachfonds mit dem Namen „Infinity SCS Sicav-Raif“. Auf Anfrage bestätigte die Frankfurter Leben, dass dort ausschließlich Gelder der eigenen Versicherten investiert sind.

Die Investmentgesellschaft Prime Capital hat das Mandat als externer Portfoliomanager (Alternativer Investmentfondsmanager, AIFM) und ist als solcher unter anderem für das Risikomanagement verantwortlich. Das Handelsblatt hat den Jahresbericht für das im Juni 2025 endende Geschäftsjahr des Luxemburger Fonds „Infinity SCS Sicav-Raif“ ausgewertet.

Risiken zeigen sich vor allem in dem 374 Millionen Euro schweren Teilfonds für nachrangige Immobilienfinanzierungen. Die HAGIM hat ihn mit dem Münchener Investmenthaus Lenwood aufgelegt. Über den „Infinity HAGIM Lenwood RED I“ heißt es in dem Bericht wörtlich: „Der Fonds steht weiterhin vor erheblichen Herausforderungen, sowohl auf Ebene des Portfolios als auch auf Einzelwertebene.“ Weiter ist von einer „gestiegenen Zahl notleidender und ausfallgefährdeter Kredite“ die Rede.

Ein „Who’s who“ der Immobilien-Pleitiers

Was das bedeutet, zeigt ein Blick auf die einzelnen Investments des Fonds. Das Portfolio per Mitte 2025 liest sich wie ein „Who’s who“ der Immobilien-Pleitiers:

So verlieh der Immobilienfonds fast 40 Millionen Euro an drei Projekte der inzwischen insolventen Düsseldorfer Centrum-Gruppe. Gründer Uwe Reppegather sitzt seit April 2026 wegen Verdachts auf Betrug und Bankrott in Untersuchungshaft.

Ein Leipziger Immobilienprojekt des tief gefallenen Immobilieninvestors Christoph Gröner erhielt 25 Millionen Euro.

Weitere 25 Millionen flossen in zwei Projekte des österreichischen Projektentwicklers LNR. LNR-Chef Lukas Neugebauer nennen Boulevardmedien in Österreich schlicht „Mini-Benko“. Ein Wiener Gericht verurteilte Neugebauer Anfang 2026 zu einer Bewährungsstrafe wegen „betrügerischer Krida“, also Bankrott.

Der Betrugsvorwurf steht auch bei einem Investment in Berlin im Raum. Dem Report zufolge flossen 16,5 Millionen Euro in das Projekt Kantstraße des Berliner Entwicklers Hedera Bauwert. Das Handelsblatt hatte im Juli 2024 einen Skandal um gefälschte Rechnungen enthüllt, unter anderem im Hedera-Projekt Kantstraße. Hedera Bauwert wies die Betrugsvorwürfe damals zurück.

Aus dem HAGIM-Lenwood-Fonds gingen zudem 18,3 Millionen Euro an die „Kastenbauer Straße Holding“, ein Gewerbeimmobilienprojekt der Imfarr-Gruppe im Osten von München. Imfarr meldete 2024 Insolvenz an.

Trotz zahlreicher Hiobsbotschaften für das Portfolio will die Frankfurter Leben die Darlehen mit Gewinn für die Versicherten restrukturieren. Insgesamt seien bereits Darlehen von rund 160 Millionen Euro an den Fonds zurückgeflossen. Das entspricht 43 Prozent des investierten Volumens.

Einen Totalverlust hat die Frankfurter Leben nur bei zwei Darlehen über 25 Millionen Euro an die Wiener LNR-Gruppe zu beklagen. Darlehen über 190 Millionen Euro stehen weiterhin aus. Bei ihnen versucht die Frankfurter Leben, den Kapitaleinsatz über Restrukturierungen zurückzuholen.

Frisches Geld zur Stabilisierung der Finanzierungsstruktur

Darlehen über knapp 100 Millionen Euro seien bereits „vollständig restrukturiert“, „das Eigentum wurde übertragen“, teilt der Versicherer weiter mit. Die Frankfurter Leben musste also die als Sicherheit dienenden Immobilien übernehmen. Es handle sich um vermietete Bestandsobjekte. Sie sollen bis 2030 verkauft werden, um die Darlehen vollständig zurückzuführen.

Bei anderen Darlehen im Gesamtwert von rund 78 Millionen Euro führt das Unternehmen aktuell Verkaufsverhandlungen mit „solventen Kaufinteressenten aus dem Ausland“. Weitere Darlehen über 11,5 Millionen Euro seien ebenfalls restrukturiert und zu mehr als zwei Dritteln zurückbezahlt. Deshalb sieht die Frankfurter Leben derzeit keinen Grund für weitere Abschreibungen.

Zum Vergleich: Andere Fonds traf es viel härter. Der Verius-Immobilienfinanzierungsfonds etwa, in den unter anderem gesetzliche Krankenversicherungen investierten, muss Finanzierungen über 1,2 Milliarden Euro zu mehr als 90 Prozent abschreiben.

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Zudem legte der HAGIM-Lenwood-Fonds neue Darlehen auf. Mit ihnen löste er erstrangige Forderungen anderer Gläubiger ab, um die gesamte Finanzierungsstruktur zu stabilisieren. Das zeigt sich exemplarisch bei dem Projekt an der Kastenbauer Straße in München, bei dem Imfarr 2021 eingestiegen war. Dem AIFM-Bericht zufolge hatte die Deutschlandtochter der russischen Staatsbank VTB das Projekt mit einem erstrangigen Darlehen über 90 Millionen Euro finanziert.

2025 einigte der Fonds sich mit dem inzwischen in Abwicklung befindlichen russischen Geldhaus darauf, die erstrangige Forderung mit einem Abschlag von 35 Millionen Euro zu übernehmen, wie aus dem AIFM-Report hervorgeht. Frankfurter-Leben-Chef Christian Wrede betont, das Unternehmen habe in jedem Fall sorgfältig geprüft, „ob wir bei einer Restrukturierung besser fahren als im Falle der Nichtstrukturierung“.

Geht das Sanierungskonzept auf, rechnet die Frankfurter Leben beim Immobilienportfolio mit einer durchschnittlichen Rendite vor Kosten von acht Prozent pro Jahr seit Auflage. In einem Negativszenario sei mit weiteren Abschreibungen von knapp 16 Millionen Euro zu rechnen. Dann ergebe sich zum Laufzeitende noch immer eine Bruttorendite von mehr als sechs Prozent pro Jahr.

Versicherte finanzieren Immobilienprojekt des Eigentümers Fosun

Anders als ursprünglich geplant, läuft auch ein Geschäft der Frankfurter Leben mit ihrem Eigentümer, der chinesischen Fosun-Gruppe. 20 Millionen Euro aus dem im Immobilienfinanzierungsfonds angelegten Vermögen der Versicherten flossen an die Luxemburger Gesellschaft Acacias Property. Sie gehört ebenfalls zur Fosun-Gruppe.

Acacias Property steht hinter einer Büroimmobilie nahe der Frankfurter Messe. Der Komplex wurde Anfang der 2000er-Jahre als Handelssaal für die Dresdner Bank konzipiert, steht heute aber leer. Fosun sucht derzeit einen Käufer für die Immobilie. Das Darlehen wäre eigentlich im März 2025 fällig gewesen. Es musste jedoch verlängert werden, wie die Frankfurter Leben auf Anfrage bestätigt.

Nach Angaben der Frankfurter Leben handelt es sich um eine vollbesicherte Immobilienfinanzierung. Der Bodenrichtwert abzüglich etwaiger Abrisskosten übersteige den Wert des Darlehens. Zusätzlich bestünden Garantien. „Alle Zinszahlungen wurden und werden pünktlich gezahlt. Wir gehen von einer vollständigen Tilgung in den nächsten sechs Monaten aus“, heißt es vonseiten der Versicherung.

Schon einmal hat die Frankfurter Leben Transaktionen des Eigentümers Fosun mit Darlehen gestützt. Die Übernahme des Bankhauses Lampe durch Hauck & Aufhäuser finanzierte Fosun über ein Schuldscheindarlehen der Frankfurter Leben in dreistelliger Millionenhöhe. Nach Handelsblatt-Informationen ist dieses Darlehen inzwischen samt Zinsen zurückgeführt.

Bei gruppeninternen Darlehen schaut die Aufsicht genau hin. Frankfurter-Leben-Chef Wrede bestätigt: „Die Bafin kennt sämtliches Fosun Exposure.“ Seit Ende 2023 gebe es eine Vereinbarung mit der Aufsicht, sämtliche Darlehen der Frankfurter Leben an mit Fosun verbundenen Gesellschaften zu besprechen.

Unter „strenger Beobachtung“ steht dem alternativen Investmentfondsmanager Prime Capital zufolge auch der Teilfonds „Infinity Private Debt I“. Er hat gemäß Fondsbilanz Darlehen von insgesamt 216 Millionen Euro an mittelständische Unternehmen in Europa vergeben. Im Report ist von einer „unterdurchschnittlichen Wertentwicklung mehrerer zugrunde liegender Anlagen“ die Rede.

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