Eines der wichtigsten Vorhaben von Bundesbauministerin Verena Hubertz trat vor einem Jahr in Kraft. Wie fällt die bisherige Bilanz aus? Das Handelsblatt hat sich auf Spurensuche begeben.
Der Bau-Turbo erlaubt Kommunen, bei Wohnungsbauprojekten von planungsrechtlichen Vorgaben abzuweichen, wenn sie nicht innerhalb von drei Monaten widersprechen.
In Berlin hat die Senatsverwaltung seit Inkrafttreten des Bau-Turbos mehr als 80 Vorberatungen, 50 Antragsverfahren und 31 Zustimmungen in vier Bezirken registriert.
In der Modellkommune Rüdersdorf hingegen sind bislang wenige private Bauanträge zum Bau-Turbo eingegangen, das Verfahren ist dort noch wenig bekannt.
In Koblenz sorgt der Bau-Turbo für mehr Verwaltungsaufwand und häufigere Bauausschusssitzungen, weil Investorenanfragen zugenommen haben, doch tatsächlich umgesetzt werden oft nur Projekte mit wirtschaftlicher Aussicht.
Berlin. Der Mangel an Wohnraum erhöht den Druck, schneller neue und bezahlbare Wohnungen zu schaffen. Die schwarz-rote Bundesregierung versprach deshalb im Koalitionsvertrag, einen „Gesetzentwurf zur Einführung eines Wohnungsbau-Turbos“ vorzulegen.
Im Juli 2025 legte Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) den Gesetzentwurf vor, die Regelungen traten am 30. Oktober in Kraft.
Der Bau-Turbo erlaubt es Kommunen, bei Wohnungsbauvorhaben von planungsrechtlichen Vorgaben abzuweichen, ohne einen Bebauungsplan aufzustellen oder zu ändern. Neubau, Umbau oder Umnutzung bestehender Gebäude sind dann unkomplizierter möglich. Die kommunale Zustimmung gilt als erteilt, wenn die Gemeinde sie nicht binnen drei Monaten verweigert.
Doch hat der Bau-Turbo wirklich „gezündet“, wie Hubertz es versprach? Zeit, um nach einem Jahr bei den Kommunen nachzufragen.
Flächenmäßig kleinste Gemeinde Deutschlands
Die flächenmäßig kleinste Gemeinde Deutschlands ist das rheinland-pfälzische Martinstein, direkt am linken Ufer der Nahe. Auf 39 Hektar leben knapp 300 Menschen. Der Bau-Turbo hat hier noch nicht gezündet.
„Tatsächlich hatten wir für Martinstein noch keine Anfrage“, berichtet die Leiterin des Fachbereichs Bauen der zuständigen Verbandsgemeinde Nahe-Glan, Michelle Weikert, dem Handelsblatt. Das liege wohl daran, dass der Bau-Turbo vor allem für den sogenannten „Außenbereich“ interessant sei. Gemeint sind Grundstücke, die jenseits der Bebauungspläne am Ortsrand oder außerhalb der Dörfer liegen: etwa Acker- und Wiesenflächen, alte Hofstellen oder Scheunen auf dem freien Feld.
Für die Verbandsgemeinde, die insgesamt 34 Ortsgemeinden umfasst, sind laut Weikert bislang rund 20 Voranfragen eingegangen. Einige Anträge, bei denen die Gemeinde die Zustimmung erteilt hat, liegen mittlerweile bei der Kreisverwaltung Bad Kreuznach zur Genehmigung. Entschieden wurde bislang nichts.
In einem konkreten Fall wollte eine Familie neben ihrem Einfamilienhaus ein weiteres Wohnhaus bauen. „Da geht das Bau-Turbo-Verfahren schon schneller, als wenn ein Bebauungsplan erforderlich gewesen wäre“, erklärt die Fachbereichsleiterin.
Sie und ihre drei Mitarbeiterinnen, die für den Bau-Turbo zuständig sind, ziehen eine vorsichtig positive Bilanz. „Es macht uns zumindest nicht mehr Arbeit“, sagte Weikert.
Flächenmäßig größte Gemeinde Deutschlands
Die mit 3,7 Millionen Einwohnern und einer Fläche von 891 Quadratkilometern größte deutsche Stadt hat schnell reagiert: Bereits am Tag des Inkrafttretens des Bau-Turbo am 30. Oktober 2025 veröffentlichte die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen einen Leitfaden. „Gerade in Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt wie Berlin werden durch den Bau-Turbo neue Möglichkeiten geschaffen, schnell Baurecht für Wohnungsbauvorhaben zu schaffen und diese zu realisieren“, hieß es.
Seitdem sind einige Projekte auf den Weg gebracht worden. Die Senatsverwaltung nennt allein in den vier Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte, Neukölln und Marzahn-Hellersdorf „mehr als 80 Vorberatungen, 50 Antragsverfahren und 31 Zustimmungen“.
In Pankow bemüht sich das Immobilienunternehmen Argo Properties um die Beschleunigung eines Projekts mit etwa 300 Wohneinheiten. Aber auch bei größeren Vorhaben gilt das Instrument unter Investoren als hilfreich. Simon Kempf, Geschäftsführer des Baulandentwicklers Periskop Development, erzählt, dass einzelne Grundstücks- oder Baufeldteile aus einem laufenden Bebauungsplanverfahren herausgelöst und mit dem Bau-Turbo vorgezogen werden könnten. „Das versuchen wir gerade bei zwei Projekten im Berliner Umland.“
Allerdings sei das „kein Freifahrtschein“, sagte Kempf weiter. Der Bau-Turbo ersetze weder den notwendigen politischen Willen für mehr Wohnungsbau noch Regelungen zu Grünflächen, Spielplätzen, Umwelt- und Verkehrsfragen.
Modellkommune Rüdersdorf
Bauministerin Hubertz hatte ein „Umsetzungslabor“ eingerichtet, um die kommunale Anwendung des Bau-Turbo „wissenschaftlich und im Erfahrungsaustausch“ zu analysieren. Dafür wurden acht Modellkommunen ausgewählt. Eine von ihnen ist Rüdersdorf bei Berlin. In der Gemeinde leben rund 16.500 Einwohner auf 70 Quadratkilometern, dennoch gibt es nur „begrenzten Spielraum“ für neue Siedlungsflächen.
Die Kommune verabschiedete schnell eine eigene Richtlinie: Bei bis zu sechs Wohneinheiten entscheidet der Bürgermeister, jenseits der Schwelle die Gemeindevertretung.
Konkret landen die Anfragen zum Bau-Turbo bei Fritz Viertel. Er ist Leiter der Abteilung Planen und Bauen der Modellkommune Rüdersdorf. Großen Andrang gab es bislang allerdings nicht. „Die privaten Bauleute nutzen den Bau-Turbo im Grunde nicht“, berichtet Viertel. Gleich zu Beginn habe es eine Voranfrage gegeben: Auf einem Grundstück mit Einfamilienhaus sollte eine Remise zu Wohnzwecken umgenutzt und in zweiter Reihe ein weiteres Wohngebäude errichtet werden. Ein Bauantrag sei jedoch noch nicht auf seinem Tisch gelandet. Seitdem habe es „zwar Beratungen, aber noch keine weiteren Anträge“ gegeben.
Der Abteilungsleiter meint: „Was der Bau-Turbo leisten kann und in welchen Fällen er angewendet werden kann, ist noch gar nicht so bekannt.“
Bei gewerblichen Bauherren seien fünf Vorhaben in der Vorbereitung, davon sollen vier von laufenden Bebauungsplanverfahren auf das Bau-Turbo-Verfahren umgestellt werden. Dabei geht es um Bauvorhaben mit jeweils 20 bis 50 Wohneinheiten. Doch auch hier sind die Projekte noch nicht über die „Planungsphase 0“ hinausgekommen. So werden in Rüdersdorf frühzeitige Vorabgespräche genannt, in denen das Vorhaben schon vor der Antragstellung geklärt wird.
Die wissenschaftliche Begleitung läuft gerade erst an. Viertel muss ein Monitoring über die Bau-Turbo-Fälle durchführen und regelmäßig Statusberichte an das zuständige Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und das Bauministerium senden. Unter den Modellkommunen soll es Treffen geben, um Projekte vor Ort anzuschauen.
Sieht Viertel einen Vorteil der Neuregelung? „Wir bewegen uns in offeneren städtebaulichen Prozessen“, sagt er. Während das klassische Bauleitplanverfahren „überreguliert und kleinteilig formalisiert“ sei, lasse sich mit dem Bau-Turbo ein „kreativer Entwicklungsprozess“ gemeinsam mit dem Bauherren durchlaufen. „Diese Freiheit von Formvorschriften ist erfreulich“, meint Viertel.
„Insgesamt bringt der Bau-Turbo aber vielleicht nicht unbedingt das, was sich Ministerin Hubertz davon versprochen hat“, erklärt der Verwaltungsexperte. „Die Wohnungskrise lässt sich damit aus heutiger Sicht jedenfalls nicht lösen.“
Fallbeispiel Koblenz
Koblenz, die Stadt am Deutschen Eck, wo Rhein und Mosel zusammentreffen, zählt auf 105 Quadratkilometern rund 114.000 Einwohner. Oberbürgermeister David Langner (SPD) hatte kürzlich erklärt, „nicht alles“ vom Bau-Turbo umsetzen zu wollen. Sein Baudezernent Andreas Lukas erklärt den Grund.
Der Bau-Turbo könne den Wohnungsbau beschleunigen und zusätzliche Wohnungen ermöglichen, sagte Lukas dem Handelsblatt. „Er darf jedoch nicht dazu führen, dass mühevoll ausgehandelte städtebauliche Kompromisse ausgehebelt werden. Darin liegt politischer Sprengstoff, den wir als Kommunen aushalten müssen und nicht die gesetzgebenden Ministerialen und Politiker weit weg in Berlin.“
Als Beispiel nennt Lukas Wohnbebauung im Außenbereich. Der neue, über Jahre ausgehandelte Flächennutzungsplan lege die Siedlungsgrenzen fest. „Einen solchen Kompromiss tasten wir mit dem Bau-Turbo nicht an, das führt sonst zu jeder Menge Bürgerwut.“
Ein Studierendenwohnheim war ein weiteres Projekt, was laut Lukas abgelehnt wurde. „Es wäre dreimal so groß wie die Umgebungsbebauung gewesen. Das geht natürlich nicht.“
Sinnvoll hingegen ist der Bau-Turbo aus seiner Sicht dort, wo Gewerberaum in Wohnraum umgewandelt werden soll.
„Die Zahl der Investorenanfragen und damit auch der Aufwand für die Verwaltung hat sich enorm erhöht“, berichtet Lukas. Der Zeitaufwand sei groß. „Auch unser Bauausschuss tagt inzwischen einmal monatlich, nicht mehr alle drei Monate.“
Das Problem dabei: „Wir beschäftigen uns mit den Projekten, stellen Bauvorbescheide aus und bestätigen damit die planungsrechtliche Zulässigkeit, doch wenn für die Investoren am Ende die Wirtschaftlichkeit nicht stimmt, wird häufig doch nicht gebaut. Das hat in den vergangenen Monaten zugenommen.“
