Experten zufolge soll die Zahl der Neubauten in diesem Jahr zehn Prozent unter dem schwachen Vorjahreswert liegen. Die wachsende Zahl an Ein- und Zwei-Personen-Häusern verstärkt das Wohnproblem.
München. Die Wohnungsnot in Deutschland könnte in den kommenden Jahren noch größer werden. „Das Loch zwischen Angebot und Nachfrage geht jetzt erst auf“, schlägt Felix von Saucken Alarm. Laut dem Chef des Immobilienberaters Colliers Germany finden inzwischen selbst Interessenten mit gutem Verdienst in den Ballungszentren keine Wohnung mehr.
Weil so die Bereitschaft von Arbeitnehmern eingeschränkt wird, den Arbeitsplatz in ein Ballungsgebiet zu verlagern, erwartet er auf Dauer negative Auswirkungen auf die Wirtschaft. „Wir reden am Wohnungsmarkt zu sehr über Bezahlbarkeit und zu wenig über Verfügbarkeit“, folgert von Saucken.
Lediglich 185.000 neue Wohnungen sollen in diesem Jahr in Deutschland fertiggestellt werden, erwartet Colliers in seinem neuesten Wohnungsmarktbericht. Das wären noch einmal rund zehn Prozent weniger als vor einem Jahr und der tiefste Stand seit 13 Jahren.
Grund dafür sind unter anderem die gestiegenen Kosten und ein hoher Bürokratieaufwand. Zudem wird laut von Saucken oft übersehen, dass von den neu gebauten Wohnungen jedes Jahr zwischen 70.000 und 90.000 Einheiten an Eigennutzer gehen und somit dem Mietmarkt nicht zur Verfügung stehen.
In dieser schwierigen Gemengelage verschärft gerade im urbanen Raum die wachsende Zahl an Ein- und Zwei-Personen-Haushalten das Problem der Wohnungsnot. Nach Colliers-Berechnungen soll die Zahl der Haushalte in den 50 größten deutschen Städten bis ins Jahr 2040 um 408.400 steigen. Davon sollen allein in Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München 291.900 hinzukommen. Aktuell gibt es in den sogenannten Top-7-Städten rund 5,9 Millionen Haushalte, mit 2,22 Millionen die meisten in Berlin.
Besonders die Zahl der Ein- und Zwei-Personen-Haushalte dürfte bis dahin überdurchschnittlich wachsen. „Der derzeitige Anteil von rund 15 Prozent bei alternativen Wohnformen wie Serviced Apartments und Studentenwohnen in deutschen Städten kann sich die nächsten Jahre noch erhöhen“, erwartet von Saucken.
Trotz eines weiterhin geringen Angebots und steigender Nachfrage gibt es zumindest erste positive Signale für eine Trendwende. Die Zahl der Baugenehmigungen ist 2025 erstmals seit Jahren wieder um rund zehn Prozent auf 238.500 Einheiten gestiegen.
Weil aber zwischen Genehmigung und Bezugsfertigkeit in der Regel fünf bis zehn Jahre vergehen, dürfte das Wohnungsangebot auch in den kommenden Jahren zu gering ausfallen. „Gerade die größeren Projekte aus den Jahren 2020 und 2021 werden zum Teil erst in diesem Jahr fertiggestellt“, sagt von Saucken.
Als herausfordernd erweisen sich zudem die gestiegenen Renditeerwartungen der Investoren. Die sollten nach Kosten – beispielsweise für den Investmentmanager – bei 4,5 Prozent liegen, damit sich der Einstieg in ein Objekt lohnt. „Dabei stoßen sie schnell an die Grenze dessen, was wirtschaftlich sinnvoll ist“, beobachtet von Saucken.
Im Vergleich zum vergangenen Jahr haben die Renditen für Wohninvestments mittlerweile im Schnitt um 25 bis 30 Basispunkte zugelegt. Die Spitzenrenditen für junge Bestandsobjekte liegen damit in den Top-7-Städten bei 4,1 Prozent, in den 50 größten deutschen Städten sind es im Schnitt 4,8 Prozent.
Für Druck sorgt auch, dass risikolose Anlagen wie zehnjährige Bundesanleihen inzwischen rund 3,6 Prozent erzielen und damit als Alternative zunehmend attraktiv werden. Immobilienrenditen müssen deswegen mehr abwerfen.
„Für Investoren gilt weiter die Regel, dass die Ausschüttung 1,5 bis zwei Prozent darüber liegen muss“, sagt Iris Schöberl, Managing Director Germany beim Fondsanbieter Columbia Treadneedle und Präsidentin des Spitzenverbands der deutschen Immobilienwirtschaft ZIA. Bei zehnjähriger Haltedauer einer Immobilie und Indexmieten sei das möglich. Indexmieten koppeln die Miethöhe vertraglich an den Verbraucherpreisindex – steigt die Inflation, steigt automatisch auch die Miete, ganz ohne Verhandlung über die ortsübliche Vergleichsmiete.
Aus Mietersicht hat das Konsequenzen. Bei Bestandswohnungen in den Top-7-Städten haben die Preise in den vergangenen zwölf Monaten um 2,5 Prozent auf durchschnittlich 16,75 Euro per Quadratmeter (Euro/qm) zugelegt. Dabei stiegen Spitzenmieten mit fünf Prozent doppelt so stark auf 24,05 Euro/qm. Außerhalb der Metropolen wohnt es sich aus Mietersicht vielerorts noch günstiger. In den 50 größten deutschen Städten liegt die Durchschnittsmiete den Colliers-Berechnungen zufolge derzeit bei 12,15 Euro/qm.
Doch auch wenn die Preissteigerungen inzwischen im Vergleich zu den vergangenen Jahren nicht mehr ganz so stark ausfallen, so erwarten die Colliers-Experten wegen des geringen Neubaus dennoch mittel- bis langfristig weitere Mietsteigerungen im Bestand und im Neubau.
Diese Aussichten beflügeln das Interesse nationaler wie internationaler Investoren. Aus ihrer Sicht gehören Wohnimmobilien weiterhin als Beimischung in ein langfristig orientiertes Portfolio. Oft sind es Versicherer, Pensionskassen und Family-Offices, die mit wenig oder gar ganz ohne Fremdkapital kaufen wollen. „Gefragt ist dabei der junge Bestand bis zum Neubau“, beobachtet von Saucken.
Ähnlich ist die Situation bei internationalen Investoren, die wegen der gesunkenen Preise vielerorts ebenfalls gerne wieder mehr am deutschen Wohnungsmarkt investieren. So flossen in den vergangenen zwölf Monaten 14,2 Milliarden Euro an grenzüberschreitendem Immobilienkapital nach Deutschland.
Nach Colliers-Berechnungen liegt Deutschland damit hinter den USA, Großbritannien und Japan weltweit auf Rang vier. „Deutschland wird international noch immer als sehr interessanter Markt gesehen, allerdings halten sich viele inzwischen von Berlin fern“, sagt Iris Schöberl angesichts der aktuellen politischen Diskussion um Enteignungen.
