Wohnungsnot in Köln: Mieten und Preise steigen weiter

Köln. Meterlang stehen die neuen Holzwände an diesem heißen Tag Anfang Juli schon auf der Baustelle bereit. Stück für Stück wächst das zweite von vier Mehrfamilienhäusern des Projekts „Woodstöckchen“ des Immobilienunternehmens Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft – kurz Aachener – im Stadtteil Bilderstöckchen im Nordwesten der Stadt.

Denn in der Rheinmetropole ist der Wohnraummangel groß. Seit Jahren schafft es die mit 1,1 Millionen Einwohnern viertgrößte Stadt Deutschlands nicht, die selbst gesteckten Neubauziele von 6000 Wohnungen pro Jahr zu erreichen.

Zwar bildete das Jahr 2025 hier eine Ausnahme, da wegen ungewöhnlich hoher Baufertigstellungen und eines vergleichsweise geringen Zuzugs die Zahl der neuen Wohnungen die der zusätzlichen Einwohner überstieg. Weil aber über viele Jahre zu wenig gebaut wurde, ist der Bedarf an neuem Wohnraum so groß, dass ein Ausnahmejahr kaum einen Unterschied macht.

Roland Kampmeyer, seit Jahrzehnten Makler im Rheinland, hat wenig Hoffnung, dass sich das in den kommenden Jahren ändern wird: „Beim Neubau sehe ich keine Besserung – bei Genehmigungen und Fertigstellungen verschlechtern sich die Zahlen eher“, analysiert er. Das erhöhe den Druck auf den vorhandenen Wohnungsbestand weiter – und damit auch auf die Mieten.

Laut vdp Research, das dem Handelsblatt exklusiv die Daten für die jährliche Trendviertel-Serie bereitgestellt hat, sind die Neuvertragsmieten 2025 gegenüber dem Vorjahr um 3,5 Prozent auf 15,60 Euro den Quadratmeter gestiegen. Für 2026 erwartet das Research-Haus ein Plus von 3,4 Prozent.

Auch die Immobilienpreise ziehen mittlerweile wieder deutlich an. Die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind laut vdp 2025 in Köln um 2,9 Prozent auf im Schnitt 5420 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Eigentumswohnungen waren deutlich begehrter: Hier mussten Käufer mit 5030 Euro je Quadratmeter sogar 5,1 Prozent mehr bezahlen. Für 2026 erwartet vdp Research, dass sich Ein- und Zweifamilienhäuser um 3,1 Prozent und Eigentumswohnungen um 3,8 Prozent verteuern.

Trendviertel, das heißt Stadtteile mit überdurchschnittlichen Preiszuwächsen, identifiziert vdp Research im Eigenheimsegment vor allem in der westlichen und südlichen Peripherie der Stadt, zum Beispiel Sülz, Lindenthal, Meschenich und Rondorf sowie im rechtsrheinischen Stadtbezirk Kalk. „Attraktiv sind aber auch Rodenkirchen im Süden und Worringen im Norden Kölns“, sagt Andreas Kundert, Leiter Immobilienmarktforschung bei vdp Research.

Käufer von Eigentumswohnungen bevorzugten neben den Kölner Innenstadt- und Altstadtlagen beispielsweise auch die zentrumsnahen Stadtteile von Ehrenfeld, Nippes und Rodenkirchen. Attraktiv seien laut Kundert aber auch rechtsrheinische Teile von Mülheim und Porz – auch sie verzeichneten überdurchschnittliche Preiszuwächse.

Kampmeyer hat im ersten Halbjahr eine lebhafte Marktdynamik bei Käufern beobachtet. Ob sie über das gesamte Jahr trage, bleibe abzuwarten. „Wir haben zum Jahresanfang Vorzieheffekte gesehen: Viele haben umgesetzt, weil sie mit steigenden Finanzierungskosten gerechnet haben.“ Womöglich habe es die Belebung am Markt auch gegeben, weil die von manchen Kaufinteressierten erhoffte weitere Preiskorrektur ausgeblieben ist. „Abwarten hat sich für Suchende nicht gelohnt“, sagt er.

Abwarten war auch für Frank Schmeink mit Blick auf das Projekt „Woodstöckchen“ keine Option. Der Leiter Neubau bei der Aachener sieht das Unternehmen mit einem kirchlichen Träger „in einer besonderen Verantwortung“.

Deshalb habe man auch in den unruhigeren Zeiten das Projekt – nach eigenen Angaben Kölns größtes Neubauprojekt in Holzbauweise – weiter vorangetrieben. Die Idee sei dabei gewesen: weg von CO₂-intensiven Baustoffen wie Beton, hin zu Holz, das CO₂ über viele Jahre speichere.

„Als wir gestartet sind, wussten wir nicht sicher, wie es funktioniert“, sagt Schmeink. „Wir machen das auch, um Erfahrung zu sammeln – wirtschaftlich und bautechnisch.“ Mittlerweile gehe man davon aus, dass das Projekt ähnlich teuer wie ein konventioneller Neubau werde. Anfangs hatte man mit höheren Kosten gerechnet.

Spätestens im zweiten Quartal 2027 sollen die ersten Mieter einziehen. „Wir kalkulieren im Schnitt mit über 19 Euro den Quadratmeter“, sagt Schmeink. Die größeren Wohnungen lägen teilweise jedoch deutlich darunter.

Neben dem Bauen für den eigenen Bestand betreibt die Aachener auch klassisches Bauträgergeschäft – also den Bau von Neubauwohnungen, die weiterverkauft werden. Rund drei Kilometer vom „Woodstöckchen“ entfernt entstehen in der Leyendecker Straße in Ehrenfeld – einem der Trendviertel für Eigentumswohnungen – unter dem Namen Leyenhof 17 Eigentumswohnungen und im Hinterhof fünf Stadthäuser. „Die Reihenhäuser liegen bei uns mit Carport auf jeweils eigenem Grundstück über einer Million Euro“, sagt Schmeink. „Für solche Nischenprodukte gibt es in Köln einen Markt – keine 50 Stück, aber fünf oder vielleicht zehn.“

Für Kampmeyer sind solche Projekte, bei denen auch in herausfordernden Zeiten gebaut werde, ein sinnvoller Weg. „Wenn eine Baustelle sichtbar läuft, haben Käufer intuitiv einen ganz anderen Zugang – das ist ein echter Vertriebshebel“, sagt er. Allerdings machten viele Finanzierer den Bauträgern einen Strich durch die Rechnung. „Banken wollen Projektentwicklung im Moment im Kern nicht finanzieren: schlechte Konditionen und hohe Vorvertriebsquoten, bevor überhaupt Geld fließt“, sagt er.

Um den Neubau in der Stadt voranzubringen, hat die Stadt das Bündnis „Köln baut bezahlbar“ ins Leben gerufen. In einem 22-Punkte-Plan sollen Maßnahmen beschlossen werden wie die Reduzierung von Kfz-Stellplätzen und Spielflächen in Innenhöfen. Damit sollen die Baukosten deutlich gesenkt werden.

Schmeink findet den Weg grundsätzlich richtig: „Ich finde es gut, dass das Bündnis ‚Köln baut bezahlbar‘ in kurzer Zeit mit hohem Takt und mit Arbeitsgruppen gestartet ist.“ Es seien nicht alles weltbewegende Dinge – aber jeder Punkt zähle. „Wichtig ist jetzt, dass die beschlossenen Maßnahmen auch umgesetzt werden“, macht er deutlich. Doch genau daran hakt es derzeit. Eigentlich wollte der Stadtrat am 2. Juli den Plan beschließen, doch nach einem Änderungsantrag der AfD wurde der Beschluss vertagt.

Für Kampmeyer werden erst die großen Stadtentwicklungsprojekte wie die Parkstadt Süd oder der Deutzer Hafen den Druck auf den Wohnungsmarkt reduzieren. „Spürbare Entlastung durch neue Quartiere erwarte ich kurzfristig nicht – die großen Entwicklungen brauchen Zeit, die große Welle kommt nicht morgen“, macht er deutlich.

Wie lange ein solches Großprojekt dauert, lässt sich an Rondorf Nordwest sehen. Auf überwiegend Ackerfläche im Kölner Süden – einer Trendviertel-Lage – sollen 1300 Wohneinheiten in einem Mix aus Einfamilienhäusern und mehrgeschossigen Wohngebäuden sowie entsprechende Infrastruktureinrichtungen entstehen. Die Erschließung des Neubaugebiets hat Anfang 2025 begonnen, Ende 2027 oder Anfang 2028 könnten die ersten Menschen einziehen. Abgeschlossen wird das Projekt erst in den 2030er-Jahren sein.

„Von einem Acker oder Brownfield bis zur Gesamtfertigstellung – also bis Gebäude, Straßen und Parkanlagen fertig sind – dauert es sehr lange: Das ist ein Projekt über 20 bis 25 Jahre“, sagt Jörg Wieck von der Unternehmensgruppe Amand, einem Spezialisten für Verkehrsinfrastruktur, der unter anderem Straßen, Autobahnen und Brücken baut. Gemeinsam mit Björn Zimmer vom Projektentwickler Aurelis leitet er das Projekt in einem Joint Venture unter dem Namen Amelis. „Als wir 2013 gestartet sind, hieß es: ‚Das erleben meine Enkel nicht.‘ Inzwischen sind wir deutlich optimistischer“, sagt Wieck.

Dieser lange Zeitraum sei einer der Gründe, warum nicht nur in Köln so wenig gebaut werde. „Die langen Fristen schrecken viele ab, weil sich die Bedingungen in so einem Zeitraum stark verändern.“ In den vergangenen zehn bis 15 Jahren hätten sich die Forderungen und Auflagen potenziert. Hinzu sei der starke Zinsanstieg 2022 gekommen. „Wenn wir vier Jahre schneller gewesen wären, hätten wir die Grundstücke verteilt – diese Zeiten sind vorbei.“

Das zeigt sich auch in den Verkaufsverhandlungen. „Die Gespräche bis zum Notartermin sind heute viel intensiver“, sagt er. Manche Interessenten prüften jedes Detail bis in alte Gutachten hinein. „Die Käuferschicht hat sich dramatisch gewandelt: Heute sind es vor allem Bestandshalter, Bauträger und professionelle Akteure – deutlich weniger private Eigennutzer.“

Projektkollege Zimmer macht den potenziellen Käufern aber Hoffnung: „Ende des Jahres könnten die ersten Bauherren starten – bei Einfamilienhäusern wäre eine Fertigstellung im Folgejahr realistisch.“ Seit Ende 2024 habe der Bebauungsplan Rechtskraft – und man habe in die konkrete Vermarktung gehen können.

Für Makler Kampmeyer seien solche Projekte greifbarer als die großen Visionen der Stadt – etwa ein Olympiadorf in einem neuen Stadtteil –, und genau darin liege der Wert für den Markt. „Wenn man die Infrastruktur in den Griff bekommt – nicht nur die Kölner Stadtbahn, die einen Ausbau dorthin bereits durchfinanziert hat, sondern auch den Autoverkehr –, kann das im Kölner Süden für Familien sehr attraktiv werden.“