北京率先出台商品住房销售制度改革地方实施细则

每经记者｜陈梦妤

“8·28房地产新政”满月前夕，北京率先出台商品住房销售制度改革地方实施细则。

9月24日，北京市住房和城乡建设委员会等4部门发布《本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》(以下简称《实施意见》)，文件自9月24日起施行，明确全面加强预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度等六方面政策措施。

此前的8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。其中明确提出，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少商品住房交付纠纷。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向《每日经济新闻》记者(以下简称每经记者)分析认为，北京市多部门出台该文件，成为全国首个针对房地产三项制度改革的地方版本，具有很强的风向标意义，对后续各地也具备较强借鉴意义。

对存量项目分类施策

从时间节点看，《实施意见》明确，2026年8月28日后，北京市新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目(以下简称新项目)申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，还需出具项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。同时，新项目申请预售的，预售资金将实行全额、全过程监管，待项目联合验收完成后方可解除资金监管。

为保障在途项目平稳过渡，《实施意见》对存量项目实行分类施策：

一是2026年8月28日(含)前，已取得(含部分取得)建设工程规划许可证但未办理预售许可的商品住房项目，该类项目申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

二是2026年8月28日(含)前，已取得(含正在出让)国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按照新项目要求执行预售管理政策。若各区政府可确保项目按时建成交付，在强化预售资金监管、报市级部门备案的前提下，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。

三是2026年8月28日(含)前，已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，经各区政府完成风险评估后，可参照在途项目相关规定执行。

严跃进对此表示，在全面加强预售管理方面，新出让土地项目预售标准统一提高至主体结构封顶，与全国改革方向保持一致，客观上抬高了预售门槛，也对后续拿地项目提出更高筹备要求。与此同时，预售资金监管力度进一步强化。政策设置了相应过渡安排，已经拍出、包括刚拍出尚未开发的土地，原则上仍可沿用原有模式执行。这有利于减轻企业压力，避免因预售标准提高带来较大资金紧张问题。改革前的地块逻辑上可按原模式走，后续新出让地块则按新预售标准执行。

现房销售层面，《实施意见》提出，2026年8月28日起，新项目优先采用现房销售模式。房地产开发企业完成房屋首次登记后，编制现房销售方案，向项目所在区住房城乡建设(房管)部门申请现房销售备案。同时，《实施意见》明确，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。

值得注意的是，在现房销售过程中，《实施意见》规定，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。

严跃进对此分析，现房销售优先选择现房销售，同时保留传统预售模式，即预售标准提高后的模式。在现房销售中，定金上限按1%收取，低于此前预期的5%，更多具备象征意义，重在锁定意向客户，为现房销售项目储备客户基础。

土地端支持力度较大

每经记者注意到，9月23日晚，北京市规划和自然资源委员会发布消息，暂停丰台区岳各庄村A区棚户区改造土地开发项目DCL02地块、昌平区小沙河村及周边地块棚户区改造和环境整治项目CP00-1802-0006地块两宗地的挂牌交易。彼时相关负责人表示，下一步，将结合住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》相关要求，进一步优化出让条件。

这是“8·28房地产新政”后，北京暂停出让的第3宗地块。此前的9月3日，朝阳区将台乡驼房营JT-629地块在开拍前被暂停交易。据每经记者统计，8月28日后北京共成交3宗涉宅地块，总金额约110亿元。从成交情况看，高端低密地块仍被头部央企重金押注，大体量、高配建、强约束地块则先后临门撤回，市场进入“边拍边调”阶段。

具体来看，8月28日后北京成交的3宗涉宅地块分别是顺义后沙峪温榆河地块(约83亿元，溢价率17.3%，竞得方华润置地)、通州宋庄TZ01-0101-0001地块(底价约10亿元，竞得方中国绿发)、昌平新城东沙河西岸0008/0009宅地(底价约17亿元，竞得方北京城建)。

此次《实施意见》明确，支持带规划方案出让、拿地即开工。完善“一地一策”会商机制，加大用地周边市政配套建设支持，推动入市用地达到“七通一平”。为缓解房地产开发企业资金压力，《实施意见》明确8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。

“土地端支持力度较大。总体逻辑是营造更好的土地市场环境，包括规划方案、拿地、开工等营商环境优化。其中较务实的一条是土地出让价款延期交付，明确两年内交清即可，且延期不再计算利息。此前部分城市严格时一般要求三个月或半年内交清，因此这一政策实质性减轻了企业开发资金压力，对后续所有住宅用地都会明显缓解资金压力。”严跃进认为。

严跃进称，总体看，此前拿地项目基本不受影响，已拿地企业不必过于担心，改革主要针对后续新出让土地。原有项目不会出现大的变化，市场不必多虑。但需要明确，后续新拿地项目预售标准已明确，至少达到主体结构封顶，这可能成为常态化模式。客观上讲，要求提高了，也要求企业加快资金配套和用途安排，这是重要变化。

“当前最应该重视的是已经拿了地，但还没有开始卖的企业。因为这类企业接下来申请预售许可证并进入销售后，个人按揭贷款不会马上发放，实际比预期多了约两年的资金压力。所以，现在手上有地的企业一定要重视，这是北京此次政策冲击最大的一点。以前一年左右能回笼资金，现在可能要三年左右才能回笼，资金占用周期约相当于原先的三倍，资金压力增加约两倍。”严跃进提醒，对后面要拿地的企业而言，影响反而较小。因为拿地企业现在土地出让金可以延期缴纳，虽然预售标准提高了，但大概率只是预售要求略有提高，还谈不上完全直接转向现房销售。