不願賣地卻遭法院拍賣！共有地主房地合一稅20%優惠落空

土地即使地主未同意出售，也不一定符合房地合一稅20%優惠資格。（示意圖記者張雅雲攝）

土地被法院拍賣，明明不同意出售，竟然還得繳35%房地合一稅！有地主與他人共有土地，因其他共有人提告要求分割，法院判決拍賣土地。地主原以為屬於非自願出售，可適用20%優惠稅率，沒想到遭認定不符資格，仍按35%課稅並補稅，稅率相差15個百分點。

該地主於2020年買入一筆與他人共有的土地，後來其他共有人向法院提起分割共有物訴訟，法院判決採「變價分割」方式，將整筆土地拍賣，再把拍賣所得分配給各共有人，土地於2023年拍定。

地主認為，自己從未同意出售土地，應屬非自願交易，因此申報房地合一稅時，主張適用20%優惠稅率。不過，國稅局審查後認定，該筆土地持有超過2年、未逾5年，仍須按35%稅率計算，並補徵房地合一稅。

同樣被迫賣地 課稅結果大不同

高雄國稅局指出，同樣是共有土地，如果多數地主決定出售整筆土地，即使少數地主不同意，只要符合土地法第34條之1規定，被迫出售持分的地主仍可適用20%優惠稅率。但如果是其他共有人向法院提告要求分割土地，最後由法院判決拍賣，即使地主不願出售，也無法因此享有優惠。

高雄國稅局表示，依房地合一稅2.0規定，個人持有房地2年內出售，原則適用45%稅率；超過2年、未逾5年為35%。若符合財政部公告的非自願性因素，持有5年以下出售則可適用20%優惠稅率。

欠債遭法拍可降稅 法院判決分割不適用

高雄國稅局分析，若因無力償還債務，包括欠稅，導致房地遭法院強制執行拍賣，屬於公告的非自願出售情形；但該案是其他共有人訴請分割土地，法院判決拍賣後分配價金，目的是兼顧全體共有人利益，因此不符合優惠條件。

此外，因調職、非自願離職、重大傷病須負擔醫療費，或因家暴取得通常保護令而出售自住房地等，在符合特定條件下，也可適用20%優惠稅率。高雄國稅局提醒，非自願出售優惠採正面表列，即使地主不同意出售，只要不符合公告條件，仍無法適用優惠稅率。