央行升息可能對房市造成雙重打擊與三大利空

央行此次理監事會議是否升息或鬆綁管制，外界相當關注。(取自央行網站)

央行理監事會將於9月17日登場，市場對升息的討論再度升高。專家表示，這一波升息壓力，背景與過去不同，不只是單一通膨因素，而是來自「經濟成長強勁、資金仍偏寬鬆、通膨黏著不下」三股力量交疊，使央行在穩定物價與金融秩序之間，面臨更大的政策壓力。

房市趨勢專家李同榮認為，若央行重啟升息，對目前已進入修正週期的房市而言，影響恐怕比表面上的「半碼」更大。關鍵不在升多少，而在於升息發生於什麼樣的房市循環位置。房市多頭不怕第一槍，空頭最怕再補一槍，升息將對房市將造成「雙重打擊」與「三大利空」

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李同榮指出，升息對多頭房市通常是延後反應，對下修中的房市卻可能立即形成壓力，升息並不必然立即造成房價下跌。如果房市正處於上升循環，經濟成長強勁、所得增加、買氣充足，即使央行初期小幅升息，市場往往仍有能力吸收。因此，上升中的房市面對升息，通常初期對房市影響有限；中期升息會先壓抑投資與消費；長期來看，經濟降溫後才逐步反映到房市。

但如果房市本身已經進入下修週期，情況就完全不同。目前房市自2024年第四季起已轉入修正，在這種情況下再升息，就不是一般性的政策調整，而是對弱勢房市再加一層壓力。也就是說，原本已在下坡的房市，若再遇升息，很容易形成「落井下石」效應。

李同榮表示，當前房市最怕「雙重打擊」，第一重打擊，是信用管制鎖住資金。第二重打擊，是升息提高房貸與持有成本。這對已經縮量的市場而言，殺傷力遠高於房市多頭階段。

目前房市已經承受第一層壓力，就是信用管制，信用管制限制的是「資金取得」，包括貸款成數、授信條件及銀行風險控管趨嚴，使市場流動性下降。若央行再升息，則形成第二層壓力，也就是「資金成本上升」。

兩者的差別在於：信用管制解決的是「貸得到多少」；升息影響的是「貸款要付多少」。當資金數量受到限制，資金價格又同時提高，對房市而言就是典型的雙重打擊。

李同榮認為，若央行升息將帶來房市「三大利空」，包括房貸負擔上升、自住剛需延後、交易量再度冷卻。

李同榮表示，未來房市還會出現一個特殊現象，一方面通膨、工資、營建成本上升，會使賣方與建商對價格具有一定支撐，不容易快速降價。另一方面，升息又會提高購屋與持有成本，使買方更不願追價。

於是市場容易形成賣方有成本不願降，買方有壓力不願追，這種僵局最後通常不會先表現在價格，而是先反映在成交量。因此，未來應觀察的不是房價會不會立刻重挫，而是「量縮多久、價格讓多少」。

李同榮表示，市場不必只盯著央行究竟升半碼還是一碼，真正重要的是升息發生在哪一個房市循環位置，若央行此時重啟升息，當前房市將面臨「信用管制＋升息」雙重打擊；「房貸負擔上升＋自住剛需延後＋交易量再冷卻」三大利空。

目前房市最怕升息再補一槍，央行若升息，應配套放寬信用管制。這才是本次央行理監事會後，房市真正應該關注的焦點。