AI產業帶動工業區轉型，安信建經：地主備妥2-3成自有資金可啟動重建

在AI與高科技產業快速發展帶動下，傳統工業區正面臨轉變。

AI產業帶動企業擴廠及產業空間升級需求，但在銀行授信趨於審慎、營建成本居高不下的情況下，不少工業區地主雖握有土地，卻因缺乏興建資金而難以推動重建。安信建經指出，若地主能準備總開發成本約2至3成自有資金，搭配全案管理及興建融資，仍有機會推動重建，同時保有土地產權。

安信建經表示，工業區資產活化涉及融資、規劃設計、營造發包及工程管理等環節，地主若有重建需求，可透過全案管理整合相關資源，並搭配金融機構規劃興建融資，從前期土地條件盤點、財務試算，到後續工程執行及資金控管，降低重建過程中的資金與工程風險。

針對地主最關心的自有資金及融資成數，中國信託銀行協理林奕維表示，各案件融資條件不同，銀行會依土地價值、工程預算、地主財務能力及完工後還款來源綜合評估。若由專業全案管理團隊協助提出具體開發或興建計畫，並搭配熟悉工業區融資的金融機構，在現有銀行融資比例不高的情況下，可先以自有資金占總開發成本20%至30%、興建融資占核定工程成本70%至80%進行初步試算。

以總開發成本5億元估算，地主可能需要準備約1億至1.5億元自有資金，其餘約3.5億至4億元則視個案條件規劃融資。不過實際融資額度仍須依土地價值、工程內容、借款人條件及還款來源等因素，由金融機構個案審核。

安信建經總經理張峰榮表示，從實務經驗來看，許多地主並非沒有重建意願，而是不清楚第一步該從何開始，也擔心預算追加、工程延誤及資金無法銜接等問題。例如總營建成本若達5億元，工程預算追加5%，就可能增加2,500萬元支出，對地主而言是相當大的負擔。

張峰榮指出，全案管理主要是協助地主在前期盤點成本、控管資金及工程風險，興建融資則通常依工程進度分階段撥款，並搭配信託專戶、工程查核及財務稽核，讓資金依工程進度使用，降低資金斷鏈、預算失控及工程停擺等風險；同時地主仍可保有土地產權及重大決策權。

以實際案例來看，有地主家族持有約600坪工業用地，廠房屋齡已超過40年，雖有重建意願，但最大的問題就是缺乏興建資金，張峰榮表示，「有地沒錢不代表不能重建」，地主可先盤點土地條件、可興建規模、產品定位及未來收益，再依自身財務能力規劃融資管道與還款來源。

張峰榮進一步指出，若未來採部分出售或預售，也可將相關收入納入償還融資及支應工程款的整體規劃，因此對工業區地主而言，重建前先做好資產盤點與財務試算，有助於確認資金缺口及後續還款能力，再決定適合的開發模式。