房貸變難借真相曝！銀行資金轉向科技業 房市告別「套利時代」

寶和建設董事長張應偉認為，在銀行資金緊縮與限貸令的雙重夾擊下，未來不動產市場將呈現兩大發展趨勢。

過去5年來，台灣整體投資環境在歷經新冠肺炎疫情、中央銀行連續祭出信用管制，以及人工智慧AI浪潮持續爆發等多重因素交織下，面臨了前所未有的快速變遷。專家指出，台灣銀行的放貸主力已出現結構性調整，資金正逐步從傳統的建築開發公司，轉移至高科技產業。同時，不動產市場也在政策與資金的雙重緊箍咒下走向常態化，住宅市場正式告別單純的套利時代。

寶和建設協理楊康平表示，2021至2023年正值「疫情後至AI產業爆發前」的過渡期，當時不動產是銀行最主要的放款對象之一。政府為抑制過熱的房市，連續推出多次信用管制措施，後續的「限貸令」更成為購屋者的緊箍咒，成功使市場交易量與房價降溫。

隨後，AI浪潮全面爆發、台股迎來萬點春燕，台灣憑藉著堅實的科技實力，成功吸引大量國際企業來台設廠投資。這波科技巨浪不僅帶動了產業轉型，更進一步擴大了銀行端在科技產業的放貸業務與商機。

除了產業前景的轉變，銀行自身的資本適足率（BIS）更是這波資金移轉的關鍵推手。根據現行法規，不動產的放款風險係數（如住宅購地貸款、餘屋貸款）目前高達150%左右。相較之下，一般企業貸款的風險係數僅在20%至150%之間，且多數優質科技業的放款風險權重極低。

楊康平認為，在同樣放款一億元的條件下，承作房地產放款會消耗銀行更多资本。在資金規模有限的緊箍咒下，銀行基於資本回報率與風險考量，自然更樂意將銀彈撥往風險係數低、報酬穩定的企業放款。在短時間內，銀行很難再將不動產放貸視為唯一核心业务，「擇優放貸」已成為當前民間銀行的集體共識。

寶和建設董事長張應偉分析，在銀行資金緊縮與限貸令的雙重夾擊下，未來不動產市場將呈現兩大發展趨勢，首先是建商推案趨緩；由於土建融資成數受限且審核嚴格，建築開發商在資金調度上面臨考驗，推案策略轉向保守、步調放慢。

其次，民眾購屋將謹慎：房貸申辦難度增加，購屋族群在財務槓桿的運用上更加審慎，市場買氣全面回歸理性。張應偉強調，隨著政策引導與市場洗牌，住宅已不再是過去高投報、能輕易進行單純套利的類金融產品，而是回歸實質居住需求。未來的房市將在健康的供需結構下，逐步邁向穩健發展的新格局。