Bất động sản sở hữu có thời hạn: Đánh giá hiệu quả qua khả năng sinh lời và vị trí

Với bất động sản sở hữu có thời hạn, khả năng khai thác dòng tiền và giá trị tài sản trong thời gian sử dụng là yếu tố cần cân nhắc bên cạnh vị trí, pháp lý và nhu cầu thị trường.

Tâm lý ưu tiên bất động sản sở hữu lâu dài khá phổ biến tại Việt Nam, khi nhà đất thường được xem là tài sản tích lũy và truyền lại cho thế hệ sau. Tuy nhiên, với sản phẩm có thời hạn, nhà đầu tư có thể tiếp cận theo một bài toán khác: tài sản tạo ra giá trị thế nào trong khoảng thời gian được quyền sử dụng.

Mô hình này không mới tại nhiều thị trường trên thế giới. Singapore phổ biến hình thức 99-year leasehold (quyền thuê đất/nhà dài hạn) đối với nhiều dự án nhà ở. Trong khi đó, phần lớn đất tại Hong Kong (Trung Quốc) cũng được cho thuê hoặc cấp theo hình thức leasehold. Các hợp đồng thuê đất mới hiện được cấp với thời hạn phổ biến 50 năm, trong khi một số cơ chế gia hạn cũng được quy định cụ thể trong chính sách đất đai của đặc khu.

Người mua vì thế đánh giá tài sản dựa trên các yếu tố như vị trí, chất lượng dự án, nhu cầu ở và khả năng tăng giá. Một tài sản ở vị trí đắc địa, có nhu cầu sử dụng cao vẫn có thể duy trì giá trị và sinh lời bền vững dù có hình thức sở hữu có thời hạn.

Tại Việt Nam, Luật Đất đai 2024 quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với dự án đầu tư thông thường không quá 50 năm; một số trường hợp đặc biệt có thể dài hơn nhưng không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, quyền sử dụng có thể được Nhà nước xem xét gia hạn theo quy định pháp luật.

Do đó, với bất động sản sở hữu lâu dài, khách hàng có thể ưu tiên mua để tích sản. Với bất động sản có thời hạn, hiệu quả sử dụng vốn và khả năng tạo dòng tiền nên được đặt song song với thời gian sở hữu, phụ thuộc vào các yếu tố như vị trí, nhu cầu thị trường và khả năng vận hành. Nếu là tài sản khó khai thác hoặc thiếu nhu cầu thực tế, căn hộ sở hữu lâu dài cũng không tự động đảm bảo khả năng sinh lời.

Tại Đà Nẵng, nhu cầu khai thác căn hộ có thể được nhìn trong bối cảnh thành phố tiếp tục phát triển du lịch, dịch vụ và các hoạt động kinh tế mới.

Sự ra đời của Trung tâm tài chính quốc tế và Khu thương mại tự do (FTZ) được kỳ vọng thu hút thêm chuyên gia, nhân sự quốc tế và các hoạt động kinh doanh mới, từ đó tạo thêm nhu cầu đối với không gian lưu trú tại khu vực trung tâm. Bên cạnh đó, khách du lịch cũng có thể trở thành một phần nguồn cầu đối với các dự án có vị trí thuận tiện di chuyển và hệ tiện ích đa dạng.

Trong bối cảnh đó, các dự án ven sông Hàn được hưởng lợi. Theo ông Trần Văn Bình, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khu vực này có lợi thế về cảnh quan, kết nối và khả năng khai thác thương mại, trong khi nguồn cung dự án ven sông ngày càng giới hạn.

Tháp căn hộ thương mại dịch vụ Symphony 5 thuộc tổ hợp Sun Symphony Residence là một trong những dự án tại khu vực ven sông Hàn được phát triển theo hướng này. Tòa tháp nằm trên trục Trần Hưng Đạo - Lê Văn Duyệt, ven sông quy mô 11.371 m2. Công trình cao 31 tầng, có hai tầng hầm và hơn 1.200 căn hộ, gồm studio, một phòng ngủ đa năng, hai phòng ngủ và penthouse. Chủ đầu tư cho biết, thời hạn của Symphony 5 là 50 năm kể từ ngày 23/4/2026.

Vị trí ven sông Hàn là một trong những yếu tố được chú ý khi đánh giá khả năng khai thác. Từ dự án, khoảng cách đến biển Mân Thái khoảng 3 km, Da Nang Downtown khoảng 5 km và sân bay quốc tế Đà Nẵng khoảng 7 km.

Tháp Symphony 5 hưởng lợi từ hệ tiện ích và nhịp sống đã hình thành của quần thể Sun Symphony Residence. Các tòa S1, S2 và S3 bắt đầu bàn giao từ tháng 5; những căn hộ đầu tiên được cấp sổ đỏ từ tháng 6 sau hai năm ra mắt.

Cơ cấu sản phẩm cũng được định hướng cho nhu cầu khai thác. Gần 90% quỹ căn Symphony 5 là studio và một phòng ngủ đa năng, nhóm sản phẩm hướng tới nhu cầu lưu trú ngắn và dài hạn.

Theo Sun Group, với một căn hộ sở hữu có thời hạn, bài toán đầu tư không chỉ nằm ở con số 50 năm mà còn ở cách tài sản được khai thác trong khoảng thời gian đó. Vị trí, nhu cầu thuê, cơ cấu sản phẩm, chất lượng vận hành, pháp lý, giá đầu vào và chi phí khai thác là những yếu tố cần được xem xét đồng thời để đánh giá hiệu quả thực tế.