En las principales ciudades de España cabe mucha más ciudad. Los nuevos barrios que están proyectándose, con edificios de poca altura, grandes y anchas avenidas y suelo sin desarrollar, suponen un coste de oportunidad en un contexto de escasez de vivienda marcado por un fuerte desacople entre la creación de nuevos hogares y la disponibilidad de casas. Al menos así lo cree el Banco de España, que ante esta tesitura apunta a una mayor densificación de las grandes localidades como fórmula que ayude a aliviar parcialmente la situación. Las ciudades y el sector inmobiliario llevan ya un tiempo hablando de ello. Y el supervisor bancario pone cifras al fenómeno en su último informe anual: ha calculado que un uso más intensivo del suelo urbanizable permitiría construir entre 500.000 y 1,2 millones de viviendas adicionales en las seis principales áreas urbanas de España, un potencial que se concentraría principalmente en Madrid y Barcelona.
Tanto arquitectos como promotores inmobiliarios coinciden en que ese margen de crecimiento debe interpretarse como un escenario teórico y advierten de que, sin una profunda reforma de los procesos urbanísticos y sin nuevas inversiones en infraestructuras y servicios públicos, la densificación difícilmente tendría efectos a corto plazo sobre la crisis de acceso que asola al país. Pese a ello, los cálculos del supervisor ayudan a cuantificar parte del potencial residencial que permanece escondido en España.
El diagnóstico del organismo parte de una comparación entre las ciudades ya construidas y los nuevos desarrollos urbanísticos que están en marcha. Según el informe, los planes municipales proyectan erigir los nuevos barrios con una densidad de edificación sensiblemente inferior a la que existe en el suelo urbano ya levantado. En áreas como Valencia, Zaragoza o Sevilla, las zonas que ya están consolidadas presentan una densidad aproximadamente 1,7 veces superior a la prevista en los nuevos desarrollos. Esa brecha es hasta 2,5 veces mayor en Madrid, Barcelona o Málaga.
Aumentar la densidad de esos desarrollos sería una alternativa que los municipios con escasez de suelo y tensión residencial pueden explorar para incrementar la oferta de vivienda. Según estas estimaciones, si las áreas proyectadas alcanzaran una densidad similar a la que ya existe en el suelo consolidado, pero “de acuerdo con el gradiente de densificación” de cada ciudad, podrían construirse alrededor de medio millón de viviendas adicionales. De ellas, el 67% irían a Madrid y otro 21% a Barcelona. Para este ejercicio, el Banco de España entiende que la densidad tiende a disminuir a medida que un área urbana se aleja del centro, por lo que asume que las zonas en desarrollo reducirían su densidad de acuerdo con ese gradiente. En un escenario teórico de máxima densificación, en el que los nuevos desarrollos alcanzaran los niveles medios de las zonas ya consolidadas, el potencial oscilaría entre el millón y los 1,2 millones de casas.
Densificar, según explica Susana Moreno, vicepresidenta segunda del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), consiste en aumentar el número de habitantes. Eso puede lograrse de distintas maneras, ya sea “levantando edificios de viviendas más altos allí donde sea posible, transformando determinados usos, completando vacíos urbanos o aprovechando mejor parcelas que ya están urbanizadas”, apunta. No existe una única fórmula, y la densidad adecuada depende de las características de cada territorio, añade.
La densificación, además, no tiene por qué traducirse necesariamente en un deterioro de la calidad de vida. Al contrario, Moreno sostiene que una ciudad más densa también puede ser más eficiente, ya que abre la puerta a que los servicios públicos funcionen mejor, a que el transporte resulte más rentable, a que el comercio pueda ganar actividad y a que el consumo de suelo y recursos se reduzca. Es decir, la concentración facilita, en principio, que las infraestructuras y los servicios atiendan a un mayor número de personas en un espacio más compacto.
Todo ello, no obstante, exige mayor planificación. “Si aumenta la población de un barrio, también deben crecer proporcionalmente los parques, los colegios, los centros de salud y el resto de los servicios públicos”, prosigue la representante de los arquitectos. El Banco de España plantea una advertencia similar y recuerda que el aumento de la densificación debe ir acompañado de una planificación y financiación adecuadas de las infraestructuras de transporte y de los equipamientos públicos. De lo contrario, el resultado puede ser un aumento de la congestión en las áreas urbanas.
Los promotores inmobiliarios comparten esa cautela. El presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Xavier Vilajoana, considera que existe margen para incrementar la capacidad residencial mediante actuaciones de densificación, pero subraya que las cifras del Banco no representan una capacidad de producción inmediata. La densidad de un desarrollo, sostiene, no se fija de manera arbitraria, sino que responde al equilibrio entre vivienda, movilidad, dotaciones públicas, espacios libres, infraestructuras y calidad urbana. Por ello, no toda la edificabilidad potencial puede ni debe materializarse.
Dificultades
El problema, sin embargo, aparece antes incluso de que pueda plantearse cuántas viviendas caben en un nuevo barrio, ya que el gran reto es el tiempo necesario para transformar el suelo y modificar el planeamiento. Moreno señala que “la densidad de una ciudad la determina el planeamiento general, y en España muchos de esos planes tienen más de dos décadas de antigüedad”. La portavoz de los arquitectos cita un estudio de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) de 2025 según el cual la edad media de estos planes ronda los 25 años. “Nuestras ciudades y las necesidades de vivienda han cambiado mucho desde entonces, pero adaptar esos planes resulta extraordinariamente complejo”. Las razones son la lentitud de la tramitación, la exigencia de los procedimientos y la inseguridad jurídica.
La modificación de la densidad de un desarrollo no es, por tanto, una decisión que pueda aplicarse de forma inmediata. Moreno recuerda que la tramitación urbanística puede prolongarse unos 10 años, por lo que, si no se agilizan los procedimientos administrativos, su efecto sobre la crisis residencial tardaría demasiado en apreciarse. La APCE coincide en que no existe un único obstáculo. La normativa fija los parámetros de edificabilidad, alturas y densidades, y cualquier modificación exige procedimientos complejos de revisión del planeamiento. A ello se suma la financiación de las infraestructuras necesarias para soportar una mayor población.
Por eso, la patronal considera que modificar únicamente la edificabilidad sería insuficiente. Harían falta procedimientos más ágiles, mayor coordinación entre las Administraciones y seguridad jurídica durante toda la tramitación. También una planificación previa de las infraestructuras y servicios públicos que absorban el incremento de población. “Sin suelo no hay densificación”, resume Vilajoana. A su juicio, esta estrategia puede formar parte de la solución, pero no sustituye la necesidad de generar más suelo urbanizado y reducir los tiempos administrativos.
