Der Anstieg der Anleiherenditen hat hierzulande massive Folgen für Immobilienkäufer. In den Vereinigten Staaten ist die Belastung sogar noch höher.
Düsseldorf: Wohneigentum in einer deutschen Metropole ist für viele unbezahlbar. Foto: Marcel Kusch/dpa
Die Zinsen für Baufinanzierungen in Deutschland liegen bei zehn Jahren Zinsbindung bei rund 4,5 Prozent und bei 20 Jahren Zinsbindung knapp unter fünf Prozent.
In den USA sind die Hypothekenzinsen auf 7,49 Prozent für 30 Jahre Festhypothek gestiegen, der höchste Stand seit November 2023.
Die höheren Finanzierungskosten verringern für viele Käufer die Kaufkraft und führen zu einer spürbaren Verschiebung der Nachfrage vom Kauf- zum Mietmarkt, besonders in deutschen Metropolen.
Der US-Wohnungsmarkt leidet unter einer Erschwinglichkeitskrise durch hohe Zinsen und gestiegene Häuserpreise, die Angebotspreise sanken jüngst leicht und viele Verkäufer reduzierten ihre Preise.
Die Zusammenfassung wurde mithilfe von KI erstellt und redaktionell geprüft.
Frankfurt, Düsseldorf. Vergeblich haben viele Immobilieninteressenten darauf gehofft, dass die Finanzierungskosten dauerhaft sinken mögen. Die aktuelle Entwicklung verläuft vielmehr genau in die Gegenrichtung: Zuletzt sind sowohl in Deutschland als auch in den USA die Zinsen für Immobilienkredite deutlich angestiegen.
Damit bremst wohl ausgerechnet jener Faktor die zaghaften Erholungstendenzen aus, der die Branche bereits in den vergangenen Jahren in die Krise gestürzt hatte. Ein Blick auf Deutschland und die USA verdeutlicht Gemeinsamkeiten und Unterschiede.
In Deutschland kosten zehnjährige Baufinanzierungen inzwischen wieder deutlich mehr als vier Prozent. Oliver Kohnen, Geschäftsführer des Finanzierungsvermittlers Baufi24, sagt: „Bei zehn Jahren Zinsbindung stehen wir derzeit bei rund 4,5 Prozent, bei 20 Jahren Zinsbindung kratzen wir sogar an der Fünf-Prozent-Marke.“
In den USA ist die Belastung noch wesentlich größer: Die Zinsen für die gängigsten Hypotheken sind auf dem höchsten Stand seit fast drei Jahren und erschweren vielen Amerikanern den Hauskauf.
Deutschland – Projektentwickler trifft es hart
Der Hypothekenbankenverband MBA teilte am Mittwoch mit, dass der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek in der vergangenen Woche auf 7,49 Prozent gestiegen ist. Ein höherer Wert wurde zuletzt im November 2023 erzielt.
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Für den deutschen Wohnungsmarkt kommt der Zinsanstieg zu einem ungünstigen Zeitpunkt. Nach dem Preisverfall ab 2022 hatten sich die Preise vielerorts wieder stabilisiert. Jetzt aber steigen die Finanzierungskosten wieder und sorgen dafür, dass für viele Menschen der Kauf von Wohnraum unerschwinglich ist.
Wie groß der Effekt ist, zeigt eine einfache Rechnung: Wer einen Kredit in Höhe von 400.000 Euro aufnimmt, zahlt bei einem Zins von drei Prozent jährlich 12.000 Euro an Zinsen. Bei 4,5 Prozent sind es bereits 18.000 Euro, also monatlich 500 Euro mehr als bei einem Zinsniveau von drei Prozent. Käufer, die keine höhere Belastung stemmen können, können deshalb nur einen geringeren Immobilienpreis finanzieren.
Gesa Crockford, Geschäftsführerin des Immobilienvermittlers Immoscout24, sagt: „Die höheren Finanzierungskosten verschieben die Nachfrage spürbar: Gerade in den Metropolen orientieren sich Kaufinteressierte wieder stärker Richtung Mietmarkt.“
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Noch unmittelbarer treffen die steigenden Zinsen professionelle Investoren. Denn sie konkurrieren in ihrem Angebot für Anleger mit Bundesanleihen und anderen festverzinslichen Anlagen. Steigen deren Renditen, müssen auch Immobilien höhere Renditen abwerfen. Bei unveränderten Mieten kann das in erster Linie über niedrigere Kaufpreise erzielt werden.
Dennoch hat der seit 2025 bestehende Aufwärtstrend am deutschen Immobilien-Investmentmarkt im dritten Quartal dieses Jahres recht deutlich an Schwung verloren. Mit rund 23,9 Milliarden Euro stagnierte das Transaktionsvolumen nach neun Monaten auf Vorjahresniveau, wie Zahlen von JLL zeigen. Zum Halbjahr dagegen hatte das Plus noch bei 15 Prozent gelegen.
Besonders problematisch ist die Entwicklung für Projektentwickler. Sie müssen Grundstückskäufe und Baukosten häufig zu einem erheblichen Teil fremdfinanzieren. Steigen die Kreditzinsen, während potenzielle Käufer wegen ihrer eigenen Finanzierungskosten weniger bezahlen können, geraten Projekte daher von zwei Seiten unter Druck.
USA – Interessenten wollen und können nicht zugreifen
Drastischer noch als in Deutschland wirkt sich der Zinsanstieg auf dem amerikanischen Wohnungsmarkt aus. Denn nicht nur die Zinsen sind dort sehr hoch, sondern auch die Häuserpreise. Sie sind in den vergangenen drei Jahren deutlich gestiegen. In diesem Jahr erzielten sie laut den Erhebungen des Maklerverbands National Association of Realtors (NAR) im US-Median zeitweise ein Rekordhoch.
Gleichzeitig können sich potenzielle Käufer die hohen Zinsen von mehr als sieben Prozent immer weniger leisten. Der Markt steckt damit fest: Viele Käufer können oder wollen zu den aktuellen Bewertungen nicht kaufen.
Häuser in San Francisco: US-Preise zeitweise auf Rekordhoch. Foto: Bloomberg
Die Analysten von JP Morgan Chase fassten jüngst in einer Studie die aktuelle Entwicklung wie folgt zusammen: „Der US-Häusermarkt ist mit einer zunehmend tieferen Erschwinglichkeitskrise konfrontiert, die den Immobilienbesitz für viele Kunden außer Reichweite rückt.“
Inzwischen reagiert sogar der Preis. Ende September lag der Median der Angebotspreise laut dem US-Immobilienmakler Realtor.com mit 419.000 Dollar 1,4 Prozent unter dem Vorjahreswert. Gleichzeitig gab es 6,3 Prozent mehr Häuser, die im Vergleich zum Vorjahr auf dem Markt angeboten wurden.
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Besonders bemerkenswert: Bei 20,8 Prozent der Angebote hatten Verkäufer im September bereits den Preis reduziert – der höchste Anteil seit Oktober 2022.
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