Klimawandel verändert den deutschen Immobilienmarkt: Hitze, Hochwasser und Energieeffizienz als Preisfaktoren

Frankfurt. Manfred Goldstein glaubte, mit dem Kauf eines Grundstücks nahe dem Fluss Werre für seinen Ruhestand vorgesorgt zu haben. Doch nun soll die 3000 Quadratmeter große Fläche, die er 1997 erwarb, nach dem Willen der Stadt Herford wegen Hochwassergefahr nur noch als Grünfläche ausgewiesen werden. Eine Bebauung wäre damit unmöglich.

Der Fall zeigt: Hitzewellen, Starkregen und Überschwemmungen verändern nicht nur das Klima. Sie werden auch zu einem wachsenden Risiko für den Immobilienmarkt. Für Investoren und Käufer stellt sich damit die Frage, wie wertbeständig ihre Immobilie künftig sein wird. Wie stark wird dieses Risiko die Preisgestaltung beim Kauf und Verkauf beeinflussen?

Das Handelsblatt hat dazu mit Experten gesprochen, mehrere Studien ausgewertet und eine exklusive Analyse des Vermittlungsportals Immoscout24 herangezogen. Das sind die fünf wichtigsten Erkenntnisse.

Laut der Studie von Wüest Partner steigt besonders deutlich das Risiko durch Hitze. Nach einer jüngst vorgelegten Analyse des Beratungsunternehmens dürften bis 2050 bis zu 68 Prozent aller Gebäude in Deutschland einem hohen Hitzestress ausgesetzt sein.

Besonders betroffen seien die südlichen und mittleren Landesteile Deutschlands sowie dicht bebaute urbane Räume. Mit steigenden Emissionen breite sich das Risiko jedoch zunehmend auch nach Norden aus.

Hoch bleibe auch das Risiko von Starkregen. Vor allem in Süddeutschland und den Mittelgebirgen müssten sich Eigentümer Sorgen machen, gleichzeitig weite sich die Gefahr zunehmend nach Norden und Westen aus.

Entscheidend seien jedoch weniger die Region als die konkrete Mikrolage und die Anfälligkeit des Objekts, sagt Sven Bienert, der seit 2010 das Kompetenzzentrum für Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft an der International Real Estate Business School (Irebs) in Regensburg leitet. Hochwasser- und Starkregenrisiken könnten sich auf kurzen Distanzen erheblich unterscheiden. Bei Hitze seien dagegen stark verdichtete und schlecht verschattete Lagen besonders relevant.

„Wir haben bundesweit die Preisentwicklung in allen deutschen Landkreisen zwischen 2021 und 2026 unter dem Aspect der Hitze analysiert“, sagt Sebastian Hein. Er ist Direktor Marktdaten der Value AG, die über eine der größten Immobiliendatenbanken Deutschlands verfügt. „Das Ergebnis: Häuser in besonders hitzeexponierten Lagen entwickeln sich wertmäßig tendenziell schlechter als der Durchschnitt. Das Minus beträgt im Schnitt 1,4 Prozent – und ist damit bereits ein erstes Signal.“

Ähnlich sei die Befundlage beim Hochwasser, sagt Bienert. Studien zeigten, dass Immobilien nach konkreten Hochwasserereignissen und einer dadurch gestiegenen Risikowahrnehmung Preisabschläge erfahren könnten. Ein konkretes Ereignis sei dafür allerdings nicht einmal Voraussetzung: Untersuchungen wiesen laut Bienert Abschläge bei Kaufpreisen und Mieten bereits für die bloße Lage in ausgewiesenen Hochwassergefahrenflächen nach. „Bei einzelnen stark exponierten Immobilien können die Effekte aber erheblich sein“, betont Bienert.

Auch in der Finanzierung schlägt sich das Thema inzwischen nieder. Erste europäische Studien zeigten laut Irebs, dass physische Klimarisiken in Kreditstandards und Finanzierungskonditionen einfließen.

Vor allem bei der Energieeffizienz schlagen sich die Effekte inzwischen deutlich auf die Preise und Mieten am deutschen Immobilienmarkt nieder. Die Postbank hat kürzlich gemeinsam mit dem Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) untersucht, wie stark die Energieeffizienz den Preis beeinflusst. Das Institut fasst die höheren Effizienzklassen A+ bis D als Gruppe mit „sehr guter bis durchschnittlicher Energieeffizienz“ zusammen. Als „unterdurchschnittliche bis schlechte Energieeffizienz“ gelten für die Forscher die Klassen E bis H.

So gilt für die sieben größten deutschen Metropolen, also Hamburg, Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart und München: Der Durchschnittspreis für Wohnungen mit sehr guter bis durchschnittlicher Energieeffizienz liegt mit 1337 Euro je Quadratmeter über dem Preis für Wohnungen der Effizienzklassen E bis H. Besonders groß ist der Abstand in Hamburg: Dort beträgt der Unterschied rund 1893 Euro je Quadratmeter.

Auch außerhalb der großen Städte kann Energieeffizienz die Preise demnach deutlich beeinflussen. In 83 der untersuchten Landkreise und kreisfreien Städte liegen die durchschnittlichen Preisaufschläge für Wohnungen der Energieeffizienzklassen D und besser bei mindestens 1000 Euro je Quadratmeter. Im bayerischen Landkreis Miesbach, in dem der Tegernsee liegt, müssen Kaufinteressierte sogar mit einem Rekordaufschlag von 3133 Euro je Quadratmeter rechnen, wenn sie eine energieeffiziente Wohnung erwerben.

Nicht nur die Lage, sondern auch die Art der Immobilie spielt künftig eine größere Rolle für den Kaufpreis. Hitzewellen lassen die Nachfrage nach Dachwohnungen deutlich sinken. Das Portal ImmoScout24 hat für das Handelsblatt eine Analyse aus dem Jahr 2025 aktualisiert.

Das Ergebnis: Auf dem Mietmarkt hat sich die Nachfragelücke zwischen Dachgeschosswohnungen und vergleichbaren Etagenwohnungen im Sommer 2026 weiter vergrößert – insbesondere wenn ein Hitzeschutz fehlt. Dazu zählen etwa Klimaanlagen, Rollläden, Jalousien, Wärmedämmung oder eine bessere Isolierung.

Im Juni und Juli 2026 erhielten Dachgeschosswohnungen ohne Hitzeschutz demnach 40 Prozent weniger Kontaktanfragen als vergleichbare Etagenwohnungen. Im Vorjahreszeitraum hatte der Abstand noch 33 Prozent betragen. Bei Wohnungen mit Hitzeschutz fällt der Unterschied deutlich geringer aus: Hier lag der Nachfragerückstand aktuell bei 22 Prozent, nach 20 Prozent im Vorjahr.

„Extreme Hitze in den Sommermonaten macht diese Wohnungen für viele Suchende unattraktiv“, sagt Daniel Hendel, Geschäftsführer von Immoscout24. Fehlende barrierefreie Zugänge und durch Dachschrägen eingeschränkte Wohnflächen verstärkten diesen Effekt.

Wer in Deutschland eine Wohnung oder ein Haus sucht, achtet zunehmend auf ein Ausstattungsmerkmal, das hierzulande lange als fragwürdige Sonderausstattung galt: eine Klimaanlage. Allein im Juni registrierte die Vermittlungsplattform Kleinanzeigen mehr als 23.500 entsprechende Suchanfragen. Der Monatsdurchschnitt für 2026 liegt dagegen bislang bei knapp 6000.

Im Juni und Juli 2026 wurde demnach insgesamt rund 34.700-mal gezielt nach Immobilien mit Klimaanlage gesucht. Im gleichen Zeitraum des Vorjahres waren es lediglich rund 10.300 Suchanfragen. Das Suchinteresse hat sich damit mehr als verdreifacht.

Auch Immoscout24 stellt einen solchen Trend fest. Im Sommer 2026 lag die Nachfrage nach Wohnungen auf Zeit mit Klimaanlage auf dem Portal 131 Prozent über dem Wert vom Juli 2024. Bei Angeboten ohne Klimaanlage ging sie im gleichen Zeitraum laut der Analyse von Immoscout24 dagegen um elf Prozent zurück.

Immobilienexperte Bienert hält den Faktor Kühlung für bislang unterschätzt. „Die letzten Hitzewellen haben vielen vor Augen geführt, welchen Komfortgewinn eine Klimaanlage auch im Wohnsektor bedeutet“, sagt er. Seine Prognose: Eine vorhandene und funktionierende Kühlung dürfte deshalb zu einem eigenständigen Attraktivitätsfaktor werden – ähnlich wie Balkon und Freisitz nach der Pandemie.