Kontorsdöden är gravt överdriven – men marknaden är tudelad

Kontorsdöden är ett begrepp som har diskuterats flitigt sedan pandemin. När allt fler företag tillåter distans- eller hybridarbete minskar behovet av luftiga lokaler som står halvtomma. Men hur illa ställt är det egentligen?

Enligt konsultbolaget Newsec beror det helt på vilken typ av fastigheter frågan gäller. Vakansgraden i moderna kontor på de mest attraktiva adresserna är för närvarande 4,6 procent i Stockholm, vilket är den lägsta siffran i hela Norden och Baltikum, att jämföra med 13,5 procent för marknaden som helhet.

– Synen på vad som är ett attraktivt läge har förändrats i takt med att vi blivit mindre bilbundna. Det digitala teknikskiftet har också ändrat utformningen av kontoret. Det leder till att vissa lägen och kontor ökar i attraktivitet medan andra tappar, säger Max Barclay, vd på Newsec.

Krisen gäller alltså främst äldre kontor som byggdes i en tid när vi tog bilen till jobbet och var på plats fem dagar i veckan. I Stockholm har Kista blivit den tydligaste symbolen för utvecklingen. Vakansgraden i området överstiger 30 procent enligt flera mätningar och väntas öka ytterligare när Ericsson flyttar hela sin verksamhet till Hagastaden om några år.

– Det finns en hel del kontor som blir över, som det inte finns behov av. Det är ren matematik, säger Max Barclay.

Bilden av en tudelad kontorsmarknad delas av Hanna Björklund som är affärsutvecklare på fastighetsbolaget Castellum i Stockholm.

– Det är höga berg och djupa dalar. Bra fastigheter i bra lägen får positiva signaler från hyresgäster jag möter medan daterade fastigheter i perifera lägen får vi knappt en visning på, säger hon.

Däremot vill hon inte döma ut områden som Kista, trots att många företag har sökt sig därifrån. Enligt Newsecs siffror är det bara varannan hyresgäst som väljer att förlänga sina avtal i området, jämfört med 62 procent i centrala Stockholm och 75 procent i landet som helhet.

– Jag tycker att Kista är fantastiskt. Det är en bra geografisk plats som har fått lite oförtjänt dåligt rykte de gångna åren. Här behöver man jobba på mer saker än bara de fysiska fastigheterna, säger Hanna Björklund.

En annan trend är att genomsnittliga lokalytan krymper, från 225 kvadratmeter efter millennieskiftet till runt 190 kvadratmeter i dag. En allmän uppfattning är att utvecklingen tog fart efter pandemin men enligt Newsec började den här trenden tidigare än så.

Mellan 2010 och 2015 ökade hyresgäster som förlängde sina avtal i genomsnitt sina ytor med 30 procent. Mellan 2016 och 2019 vände utvecklingen till en minskning med 16 procent, som sedan har accelererat de senaste åren.

– Historiskt har vakanserna uppstått i konjunkturnedgångar och ordnat till sig i uppgångar. När behovet nu så tydligt minskar av antalet kvadratmeter per person blir det helt enkelt kontor över, även om konjunkturen vänder upp, säger Max Barclay.

Men snacket om kontorsdöd köper du inte?

– Nej, det är gravt överdrivet eller helt felaktigt. Kontoret är fortfarande ett väldigt attraktivt ställe för att bygga bolag och karriärer.