Möblierte Wohnungen: Was Mieter über Kündigungsfristen wissen müssen

Frankfurt. „Möbliertes Zimmer, ruhig + eigenes Bad“, heißt es in der Mietofferte für die beliebte Münchener Maxvorstadt. Preis für die 15 Quadratmeter: 650 Euro kalt. Wer eine Unterkunft sucht, findet häufiger solche Anzeigen: Gerade in den deutschen Großstädten inserieren Vermieter vermehrt auf den gängigen Immobilienportalen voll ausgestattete Wohnungen oder Zimmer – zu besonders hohen Preisen.

Nach einer aktuellen Studie des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW) hat sich das Angebot für möblierte Wohnungen und Zimmer in den Metropolen seit 2018 mehr als verdreifacht. Die Wohnform lockt Vermieter nicht nur mit der Aussicht auf eine höhere Miete, sondern in bestimmten Fällen auch wegen lockerer Kündigungsregeln.

Ein Bett, ein Schrank, eine Küche und vielleicht noch ein Sofa – wer eine möblierte Wohnung mietet, hat es oft mit einem deutlich flexibleren Mietverhältnis zu tun als bei einer klassischen unmöblierten Wohnung. Doch beim Kündigungsschutz lauern Fallstricke. Entscheidend ist nicht allein, ob eine Wohnung möbliert ist. Besonders wichtig ist vielmehr, wo der Vermieter selbst wohnt und wer die Wohnung oder das Zimmer eingerichtet hat.

Die Grundregel lautet zunächst: Eine möblierte Wohnung genießt grundsätzlich denselben Kündigungsschutz wie eine unmöblierte. „Eine möblierte Wohnung ist rechtlich in der Regel eine normale Mietwohnung, nur mit zusätzlichem Inventar“, sagt der Immobilienmakler Michael Freitag aus München.

Für einen herkömmlichen unbefristeten Wohnraummietvertrag kann der Mieter grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Die Kündigung muss dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats endet.

Für den Vermieter gelten ebenfalls zunächst drei Monate; nach fünf und acht Jahren verlängert sich seine Kündigungsfrist jeweils um drei Monate.

Auch beim Kündigungsgrund gibt es für den Vermieter normalerweise keine Sonderrechte, nur weil die Wohnung möbliert ist. Er braucht grundsätzlich ein berechtigtes Interesse. Das kann etwa eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters, Eigenbedarf oder eine unzumutbare wirtschaftliche Verwertung sein. Der Kündigungsgrund muss im Schreiben angegeben werden.

Aber es gibt Ausnahmen. „Bei einem möblierten Zimmer in der Vermieterwohnung kann ein deutlich anderer Kündigungsrahmen gelten als bei einer vollständig möblierten Wohnung, die der Mieter allein nutzt“, sagt Rechtsanwalt Wolfgang Herfurther von der gleichnamigen Kanzlei. Denn das Gesetz nimmt solchen Wohnraum weitgehend vom klassischen Mieterschutz aus.

Voraussetzung ist, dass der Wohnraum Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und der Vermieter ihn überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausstattet. Außerdem darf das Zimmer dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt überlassen werden.

Das ist etwa der klassische Fall bei einer vermieteten, möblierten Einlieger- oder Zimmerlösung innerhalb einer vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnung: Der Vermieter wohnt in derselben Wohnung, der Mieter bekommt ein möbliertes Zimmer und nutzt gegebenenfalls Küche oder Bad mit.

Hier ist der Kündigungsschutz deutlich schwächer. Für solche Mietverhältnisse gilt eine besondere Frist: Die Kündigung muss spätestens am 15. eines Monats erklärt werden und beendet das Mietverhältnis grundsätzlich zum Ablauf desselben Monats. Wer beispielsweise bis zum 15. September kündigt, kann das Mietverhältnis zum 30. September beenden.

Das gilt nicht nur für den Vermieter. Auch der Mieter kann sich auf diese verkürzte gesetzliche Kündigungsfrist berufen. Eine Vereinbarung, die den Mieter bei der Kündigung schlechter stellt, wäre unwirksam.

Eine zweite Sonderregel ist davon zu unterscheiden. Wohnt der Vermieter selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann er einen Mietvertrag unter erleichterten Bedingungen kündigen. Er braucht dann kein berechtigtes Interesse wie etwa Eigenbedarf nachzuweisen. Allerdings verlängert sich die normale Kündigungsfrist um drei Monate.

Bei einem unbefristeten Mietverhältnis bedeutet das für den Vermieter regelmäßig eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Nach fünf beziehungsweise acht Jahren kommen die gesetzlichen Verlängerungen hinzu. Für den Mieter bleibt es dagegen bei der Dreimonatsfrist.

Ein häufiger Irrtum ist die Annahme: Möblierte Wohnung gleich kurzer Kündigungsschutz. Entscheidend ist, ob einer der gesetzlichen Ausnahmetatbestände erfüllt ist. Eine vollständig möblierte Wohnung in einem gewöhnlichen Mehrfamilienhaus kann grundsätzlich ganz normal unter den Mieterschutz fallen.

Für Mieter und Vermieter ist es deshalb wichtig zu unterscheiden: Ist die Wohnung tatsächlich Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung? Oder handelt es sich um eine eigenständige Wohnung?

Gerade diese Unterschiede können darüber entscheiden, ob ein Mietverhältnis mit drei Monaten Vorlauf endet, ob der Vermieter sechs oder sogar noch länger warten muss – oder ob bei einem möblierten Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung sogar eine Kündigung zum Monatsende möglich ist.