Hüfthohe Zäune aus Kastanienholz trennen die Tische des „Moorea Plage“ vom Strand. Der direkte Weg zum Meer ist versperrt. Wer nach einem Besuch im Strandlokal schnurstracks baden will, muss über Holzstege oder andere ausgewiesene Pfade durch den geschützten Dünenstreifen gehen.
Naturschutz wird am Pampelonne mittlerweile großgeschrieben. Nicht nur die Einzäunung der Dünen gehört zur umfassenden Umgestaltung des legendären Sandstrands auf der Halbinsel von Saint-Tropez, der mit Brigitte Bardot in „Und immer lockt das Weib“ weltberühmt wurde. Auch die Reduktion der bewirtschafteten Flächen von rund 30 auf 20 Prozent fällt in die Kategorie Naturschutz. Es gibt weniger Strandlokale und Mietliegen als früher, auch sind mehrere Lokale weg vom Ufer hinter den Dünenstreifen versetzt worden.
Durch den verstärkten Naturschutz erscheint der Pampelonne in neuem Gewand. Weniger Partys und Prominenz gibt es seither nicht in angesagten Adressen wie „Moorea Plage“, „Nikki Beach“ oder „Club 55“. Doch geht es nun geordneter und naturverträglicher zur Sache. Das zeigt sich besonders eindrucksvoll im Herbst, wenn ein erheblicher Teil der nur saisonal zugelassenen Lokale abgebaut wird.
Die jahrelange Umgestaltung wurde baulich 2022 abgeschlossen. Konfliktfrei ging sie nicht über die Bühne. Besitzer von Strandlokalen wie „Les Jumeaux“, die ihre Konzession verloren, waren empört. Sie kritisierten, neue Investoren und Luxushotels würden gegenüber etablierten Familienbetrieben bevorzugt. Viele Fälle landeten vor Gericht. Seit 2002 ist der Strandbereich im Rahmen des französischen Küstengesetzes von 1986 als „bedeutendes Naturgebiet“ eingestuft. Die Umgestaltung erfolgte, um den empfindlichen Lebensraum besser vor dem starken Besucherandrang zu schützen.
Christophe Coutal verschweigt nicht die Schwierigkeiten, die die Verknappung der bewirtschafteten Flächen am Pampelonne mit sich bringt. Der Besitzer von „Moorea Plage“ gehört zwar zu den Glücklichen, die ihre Konzession behalten durften. Doch man wisse, was passiere, wenn weniger Angebot auf eine hohe und eher noch steigende Nachfrage treffe, macht Coutal deutlich. „Jeden Tag muss ich Anrufern sagen, dass wir ausgebucht sind“, sagt er.
Es geht um viel Geld: Am Pampelonne werden Umsätze erzielt, von denen andere Strände nur träumen können. Zahlungskräftige Touristen aus der ganzen Welt strömen hierher. 40 Euro für eine Linguine mit Meeresfrüchten schrecken sie nicht ab, acht Euro für einen Viertelliter Bier oder einen Parkplatz erst recht nicht.
Der mit rund 4,5 Kilometern längste Sandstrand der Côte d’Azur ist nicht der einzige Bereich auf der Halbinsel von Saint-Tropez, in dem sich die Politik um einen verstärkten Naturschutz bemüht – und dabei Konflikte mit wirtschaftlichen Interessen in Kauf nimmt. Das betrifft etwa Yachten. Ihnen beschränkt Ramatuelle, auf dessen Gemeindegebiet der Pampelonne überwiegend liegt, seit Kurzem das freie Ankern vor dem Sandstrand. Es gibt nun ausgewiesene Haltebereiche. Ziel ist es, die Schäden an den Seegraswiesen und am Meeresboden zu reduzieren.
Vor allem aber im Baurecht lassen die lokalen Behörden Strenge walten. Schon seit Jahrzehnten unterliegt nahezu die gesamte Halbinsel unterschiedlichen Formen des Landschafts- und Naturschutzes. Einige Bereiche stehen unter besonderem Schutz oder werden, sofern sie in Ufernähe liegen, durch das Küstengesetz besonders streng reguliert. Völlig frei nach Gusto zu bauen ist in den vier Gemeinden Saint-Tropez, Ramatuelle, Gassin und La Croix-Valmer unmöglich. Jedes neue oder umgebaute Gebäude muss sich architektonisch und städtebaulich in die Umgebung und die Landschaft fügen. Neue Bauflächen werden zudem nur ganz selten ausgewiesen.
Nachdem es früher ein gewisses Laissez-faire und auch in den 2010er-Jahren noch Interpretationsspielräume im Baurecht gegeben hatte, gibt es heute klare Spielregeln. Die vier Gemeinden eint der Wille, die weithin unbebaute Landschaft mit ihren Hügeln und Weinbergen zu bewahren. Der Charakter des grünen Urlaubsparadieses soll erhalten bleiben. Von Betonklötzen und Bettenburgen wie an vielen spanischen Küsten blieb man bislang verschont und will es auch auf alle Zeiten bleiben. Auch der sommerliche Bling-Bling an der Pampelonne und im Zentrum von Saint-Tropez ist zwar ein Touristenmagnet. Der Mix aus Naturverbundenheit und besonderem Abendlicht, der schon Henri Matisse und Paul Signac anzog, gilt aber als noch wichtigerer Grund für die anhaltende Beliebtheit der Halbinsel.
Ludovic Tarrié verkörpert diese Philosophie der Bewahrung. Als Bauamtsleiter von Gassin muss er im Zweifel auch Milliardäre darüber aufklären, dass sie hier kein buntes oder verglastes dreistöckiges Designerhaus mitten in die Natur setzen können. In der lokalen Immobilienwirtschaft gilt er als junger, kompetenter und dynamischer Behördenvertreter, der Projekte eher beschleunigt als verzögert. Doch auf die Einhaltung des Landschaftsschutzes zu pochen, ist nun mal seine Aufgabe.
Das wichtigste Prinzip sei, dass sich die Bebauung an die Landschaft anpassen müsse und nicht umgekehrt, sagt Tarrié. Darüber hinaus gebe es „ein vielschichtiges Geflecht aus gesetzlichen Schutzinstrumenten“. Wie in Deutschland verfügt jede Kommune über ein städtebauliches Planungsinstrument. In Frankreich ist dies meist der Plan local d’urbanisme, der sowohl Elemente eines deutschen Flächennutzungs- als auch Bebauungsplans enthält. Dieser macht Vorgaben zu Baukörpern, Abständen und Höhen bis hin zu Materialien und Farben.
Stärker als in Deutschland sind in Frankreich staatliche Schutzregeln, Landschaftsplanung und Kontrolle miteinander verzahnt. Auf der Halbinsel von Saint-Tropez ist dieses Geflecht besonders dicht. Sie ist nahezu vollständig mindestens als „site inscrit“ klassifiziert. Das bedeutet, dass die Gemeinden bei der Erteilung einer Baugenehmigung zusätzliche Vorgaben machen können, damit sich ein Vorhaben besser in das Landschaftsbild einfügt. Dafür konsultieren sie Fachbeamte der dem französischen Kulturministerium unterstehenden Bau-, Denkmal- und Landschaftsschutzbehörde, die Architekten des Bâtiments de France (ABF).
Theoretisch kann sich eine Gemeinde über die Stellungnahme der ABF stets hinwegsetzen. Praktisch aber besteht ein Abhängigkeitsverhältnis. Bei Bauvorhaben wie der Sanierung alter Kirchen brauchen die meisten Gemeinden früher oder später die Unterstützung der ABF. Auch mangelt es ihnen oft an Kompetenz oder Selbstbewusstsein, um eigene Wege zu beschreiten. Und handelt es sich um als „site classé“ klassifizierte Flächen, die unter besonderem Schutz stehen, wirken die ABF weitreichend an der Prüfung mit. Auch davon gibt es mehrere auf der Halbinsel.
Die Bauvorschriften mögen streng sein. Schon während des Rohbaus wird von den hiesigen Gemeinden gelegentlich kontrolliert, ob nicht doch ein nicht genehmigter Keller ausgehoben wurde. Wird ein Gebäudeteil nicht genehmigungskonform errichtet, wird kein Auge zugedrückt. Die Behördenvertreter haben viel Macht: Beanstanden sie nach der Fertigstellung, dass ein Neu- oder Umbau nicht der Genehmigung entspricht, können sie die Konformität bestreiten, eine Korrektur verlangen und erhebliche Strafen verhängen. Anders als früher lassen sich neue oder renovierte Gebäude ohne Konformität faktisch nicht mehr verkaufen.
Viele Fristen sind dafür trotz der ganzen Vorschriften deutlich kürzer als in Deutschland: Bei einer Bauanzeige beispielsweise haben die ABF im Fall einer „site inscrit“ gerade einmal einen Monat Zeit, zu prüfen. Ist diese Frist verstrichen, gilt das als stillschweigende Zustimmung. Gleiches gilt, wenn die Gemeinde die grundsätzlich zweimonatige Gesamtfrist für die Entscheidung über eine Bauanzeige verstreichen lässt.
Dass all die Vorschriften Investoren in die Flucht jagen, lässt sich nicht beobachten. „Wir sehen seit vielen Jahren eine ungebrochene Nachfrage nach umfangreichen Sanierungen und Neubauten im obersten Segment“, bestätigt Felix Roehl-Lagrelius, Geschäftsführer des vor allem auf die Region Saint-Tropez spezialisierten Baumanagementbüros Cantalux Coordination. Der dichter gewordene Regelrahmen habe daran nichts geändert.
Die Halbinsel verzeichnet seit Jahren sogar einen weiter steigenden Zustrom. Vor allem das Luxussegment boomt. Vor einigen Monaten wurden kurz nacheinander zwei Villen in Saint-Tropez für jeweils mehr als 50 Millionen Euro verkauft. Das Portal „Belles Demeures“ beziffert den Medianpreis der in der Region angebotenen Immobilien in diesem Jahr auf 3,2 Millionen Euro. In den vergangenen fünf Jahren habe der Preisanstieg knapp 14 Prozent, in den vergangenen zehn Jahren sogar 29 Prozent betragen. In La Croix-Valmer kostet der Quadratmeter laut dem Portal „Seloger“ derzeit durchschnittlich rund 8500 Euro, in Gassin 9300 Euro und in Saint-Tropez und Ramatuelle sogar 15.100 Euro und 16.400 Euro.
Bauamtsleiter Tarrié ist sich des Zielkonflikts bewusst. Der strenge Landschafts- und Naturschutz lasse natürlich den Wert der Immobilien steigen – mit der Folge, dass die Halbinsel für viele Menschen unbezahlbar wird. Neben denjenigen, die investieren, weil sie diese Gegend lieben und hier leben wollen, gebe es nun mal auch diejenigen, die hier zur reinen Geldanlage investieren, sagt Tarrié. „Bei einem Standort in einem ,site inscrit‘ ist jedoch nie garantiert, dass man die Baumöglichkeiten voll ausschöpfen kann, da vor allem die Einbindung in die Umgebung und die Landschaft im Vordergrund steht“, ist ihm aber wichtig zu betonen.
Tarrié legt Wert auf die Feststellung, dass die geschützte Landschaft „kein Markenzeichen ist, sondern eine institutionelle Garantie für Knappheit und damit für Wert“. Die Halbinsel sei gerade deshalb so wertvoll, weil nicht beliebig gebaut wurde und wird. Mit anderen Worten: Dank der Regulierung ist und bleibt die Halbinsel so begehrt. Die Marktkräfte werden gezügelt, um die langfristige Attraktivität und Exklusivität zu bewahren.
