Städte und Kommunen gehen inzwischen stärker gegen Eigentümer vor, die Mietwohnungen ungenutzt lassen. Wann und wo handeln die Behörden und wie kann ein Rechtsstreit vermieden werden?
Demonstration gegen hohe Mieten: Vielerorts ist Wohnraum knapp und teuer. Foto: Fabian Sommer/dpa
Frankfurt. Für Eigentümer ist eine leer stehende Wohnung schon immer ein wirtschaftliches Problem: Es gibt keine Mieteinnahmen, während laufende Kosten anfallen.
Nun kommt auf immer mehr Wohnungsmärkten, wo die Lage besonders angespannt ist, ein rechtliches Risiko hinzu. Denn die Zahl der Städte, Kommunen und Bundesländer steigt, in denen die zuständigen Behörden hart durchgreifen: Sie verhängen bei ungenutztem Wohnraum hohe Buß- oder Zwangsgelder.
Für Vermieter bringt das neue finanzielle Risiken mit sich. Sie sollten wissen, wo harte Strafen drohen und wie sie sich im Fall des Falles am besten verhalten. Das Handelsblatt gibt einen Überblick, wo Behörden hohe Bußgelder verhängen und wie Eigentümer Konflikte am besten vermeiden können.
Wie groß ist das Problem in Deutschland?
Obwohl die Nachfrage nach Wohnraum in Deutschland sehr hoch ist, bleiben viele Wohnungen ungenutzt. Nach einer jüngst veröffentlichten Auswertung des Analysehauses Empirica standen hierzulande Ende 2024 rund 1,7 Millionen Wohnungen leer. Das sind vier Prozent des gesamten Wohnungsbestandes. Prognosen zeigen aber auch auf, dass der Leerstand in einigen Regionen bis zum Jahr 2045 steigen dürfte.
Dabei sind die regionalen Unterschiede gewaltig. Häufig stehen Gebäude in ländlichen oder verkehrsmäßig schlechter erschlossenen Regionen leer – vor allem in Ostdeutschland. So liegen die in der Studie ermittelten höchsten Leerstandsquoten im Mehrfamilienhaus-Segment beispielsweise im Landkreis Altenburger Land und im Landkreis Zwickau.
In den Ballungsräumen, wo es an bezahlbarem Wohnraum mangelt, fällt die Leerstandsquote dagegen vergleichsweise gering aus. Dennoch nehmen die Städte stärker als früher spekulativen Leerstand ins Visier, bei dem Wohnraum entzogen wird, um beim späteren Verkauf einen höheren Preis zu erzielen. Der Hintergrund: Käufer zahlen für vermietete Wohnungen in der Regel deutlich weniger als für unvermietete.
Wo wird Leerstand strenger verfolgt?
Besonders konsequent gehen die Behörden in den großen Städten vor, da das Zweckentfremdungsrecht aufgrund des knappen Wohnraums entsprechend scharf ist. Berlin ist dafür das prominenteste Beispiel – das Verbot einer Zweckentfremdung von Wohnraum gilt für das gesamte Stadtgebiet.
Seit es verschärft wurde, darf Wohnraum grundsätzlich nur noch drei Monate genehmigungsfrei leer stehen. Danach kann eine Genehmigung erforderlich sein, zumal die Berliner Behörden bei Verstößen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro verhängen können.
Ländliche Region in Ostdeutschland: Vor allem dort können viele Häuser und Wohnungen nicht vermietet werden. Foto: Patrick Pleul/dpa
Andere Metropolen folgen diesem Beispiel, wie etwa München: In der teuersten Großstadt Deutschlands können Bußgelder verhängt werden, wenn Wohnungen länger als drei Monate leer stehen. Wie in Berlin kann ein Eigentümer in der bayerischen Metropole bei Leerstand mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro pro Wohneinheit belangt werden.
In Hamburg liegt die Zeitspanne, ab der die Behörden aktiv werden dürfen, bei über vier Monaten. Dann wird ein Leerstand als Zweckentfremdung gewertet. In Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster, Aachen, Dortmund und Dormagen gilt inzwischen ebenfalls eine Wohnraum-Schutzsatzung, die in letzter Konsequenz ebenfalls Geldbußen vorsieht, wenn Wohnraum ungenutzt bleibt.
Dem Trend der Behörden, härter gegen Eigentümer vorzugehen, die Wohnraum leer stehen lassen, hat sich auch Hessen angeschlossen. Dort können die Kommunen künftig beschließen, dass Eigentümer unvermietete Wohnungen melden und sich dafür rechtfertigen müssen. Zwar hatte bis zum Sommer noch keine Kommune eine solche Satzung umgesetzt – Frankfurt bereitet allerdings eine entsprechende Regelung vor.
Was sind die Gründe für Leerstand?
Doch nicht immer ist der Leerstand von Wohnraum, wie es die politische und öffentliche Diskussion häufig suggeriert, gleichbedeutend mit Spekulation. Der Zensus 2022 liefert dafür erstmals detaillierte bundesweite Daten.
So sorgten etwa bei jeder vierte Wohnung Sanierungsmaßnahmen dafür, dass sie nicht vermietet war. Vor allem bei den älteren Wohnungen ist dieser Anteil sehr hoch. Gleichzeitig stand etwa jede fünfte leer stehende Wohnung weniger als drei Monate leer – ein Zeitraum, der vielfach durch Mieterwechsel, Renovierung oder Neuvermietung erklärbar ist.
Baumaßnahmen: Auch sie sorgen häufig für Leerstand. Foto: E+/Getty Images
Hinzu kämen sanierungsbedürftige Wohnungen und Häuser in Regionen, wo eine Refinanzierung der Modernisierung über die Miete kaum möglich ist, „weil sich selbst die rechtlich mögliche Modernisierungsmieterhöhung am Markt nicht realisieren lässt“, heißt es in einer Pestel-Studie.
Wie sollten Vermieter bei Leerstand vorgehen?
Für Vermieter sind die Bußgelder ein neues Risiko. Wer eine Wohnung nach dem Auszug eines Mieters renoviert und nach vier Wochen wieder inseriert, hat zwar normalerweise wenig zu befürchten. Wer dagegen eine Wohnung über Monate leer stehen lässt und keine nachvollziehbare Erklärung liefern kann, bekommt es vielerorts mit den Behörden zu tun.
Jurist Benjamin Schreiber von der gleichnamigen Kanzlei sagt daher, dass es sinnvoll sei, wenn Eigentümer ihre Maßnahmen nachvollziehbar belegen könnten. Denn ohne ausreichende Dokumentation ist es möglich, dass die Behörden häufig von einer unzulässigen Zweckentfremdung ausgehen. Um diesen Vorwurf zu entkräften, sollten Bauzeiten, Stornierungen, Versicherungsprozesse und Gutachten beweisbar sein.
„Schriftwechsel, Verträge, Rechnungen, Gutachten, Terminnachweise oder behördliche Unterlagen erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass die Stadt den Leerstand als zulässige Ausnahme anerkennt“, sagt Jurist Schreiber. Zudem sollte der Eigentümer die Zeitspanne kennen, ab der die Behörden rechtlich aktiv werden dürfen.
Welche Ausnahmen können Vermieter geltend machen?
Vermieter sollten besser aktiv das Gespräch mit der Stadt suchen, wenn absehbar ist, dass der Leerstand länger dauern wird. Denn Ausnahmegenehmigungen sind in der Regel möglich, insbesondere wenn nötige Instandsetzungen für Eigentümer sich zeitlich hinziehen oder es Erbauseinandersetzungen gibt, die eine Vermietung verzögern.
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Steht die Wohnung leer, weil sie umfassend saniert, modernisiert oder umgebaut wird, kann der Leerstand zulässig sein. Entscheidend ist allerdings, dass die Arbeiten tatsächlich und zügig durchgeführt werden. Berlin verlangt bei längerem Leerstand entsprechende Nachweise, etwa Bau- oder Zeitpläne.
Ist eine Wohnung wegen erheblicher Schäden nicht bewohnbar, kann das ebenfalls einen längeren Leerstand rechtfertigen. München erkennt beispielsweise an, dass Räume bei schweren Mängeln oder unzumutbaren Umweltbedingungen unter bestimmten Voraussetzungen nicht als Wohnraum gelten.
Ist ein Verkauf ein ausreichender Grund?
Eine häufige Ausnahme betrifft auch Immobilien, die sich im Verkaufsprozess befinden. Wird eine Wohnung oder ein Haus aktiv zum Kauf angeboten und ist der Leerstand notwendig, um Besichtigungen oder eine reibungslose Übergabe zu ermöglichen, kann dies als zulässiger Grund gelten.
Wohnungsnot: In begründeten Ausnahmen wie einer Sanierung können Genehmigungen für einen länger andauernden Leerstand erteilt werden. Foto: IMAGO/Jürgen Heinrich
München nennt beispielsweise ausdrücklich den Fall als Ausnahme, dass Wohnraum „alsbald veräußert werden soll“ und deshalb vorübergehend leer steht. Das bedeutet aber nicht, dass ein Eigentümer eine Wohnung einfach jahrelang leer stehen lassen darf, weil er irgendwann verkaufen möchte.
Je konkreter und nachweisbarer die Verkaufsabsicht ist, desto besser, etwa durch einen Maklerauftrag, Verkaufsunterlagen oder dokumentierte Vermarktungsaktivitäten.
Persönliche Härte oder kein interessierter Mieter
Ferner berücksichtigen die Behörden in bestimmten Fällen meist persönliche Härtegründe. Dazu zählen längere Krankheiten, eine Pflegebedürftigkeit oder außergewöhnliche familiäre Belastungen. All diese Gründe können es dem Eigentümer unmöglich machen, die Wohnung zu vermieten oder zu bewirtschaften.
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Interessant für Vermieter ist auch diese Ausnahme: Wenn für eine Wohnung trotz geeigneter Vermietungsbemühungen kein Mieter gefunden wird, kann der Leerstand zulässig sein. Wer eine Wohnung jedoch zu einem offensichtlich unrealistischen Preis anbietet und anschließend argumentiert, es habe sich kein Mieter gefunden, dürfte damit deutlich weniger Gehör finden.
Für Vermieter bedeutet das, dass ein längerer Leerstand künftig erklärbar, dokumentierbar und gegebenenfalls genehmigt sein sollte. Wer diesen Grundsatz beherzigt, reduziert nicht nur das Risiko eines Bußgeldes. Er verhindert auch, dass aus einem zunächst harmlosen Leerstand ein teurer Rechtsstreit mit der Kommune wird.
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