Tapuda önemli değişiklik: Rayiç bedel kuralı kaldırılıyor

Türkiye genelinde hisseli taşınmaz sahiplerini ilgilendiren önemli bir karar alındı. Anayasa Mahkemesi (AYM), birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda önalım hakkının kullanımına ilişkin Türk Medeni Kanunu’nda yapılan düzenlemenin bir bölümünü iptal etti.

AYM, satışa konu payın değerinin mahkeme tarafından belirlenmesini öngören kuralı Anayasa’ya aykırı buldu. 16 Temmuz 2026 tarihinde alınan karar, 6 Kasım 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlandı.

HİSSELİ TAPULARDA RAYİÇ BEDEL KURALI İPTAL EDİLDİ

Önalım hakkı, hisseli bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara öncelikli satın alma imkanı tanıyor.

AYM’nin incelemesine konu olan düzenleme, 2025 yılında 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde yapılan değişiklikle yürürlüğe girmişti.

Düzenlemeye göre, hisseli taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması halinde önalım hakkını kullanmak isteyen diğer paydaşın ödeyeceği tutar mahkeme tarafından belirleniyordu.

Bu hesaplamada alıcı ile satıcının üzerinde anlaştığı satış bedeli yerine, taşınmaz payının rayiç değeri esas alınıyordu.

13 MAHKEME VE CHP BAŞVURDU

Farklı mahkemelerden gelen itirazların ardından düzenlemenin Anayasa’ya uygunluğu AYM’nin gündemine taşındı.

13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ile Cumhuriyet Halk Partisi’nin başvurularını değerlendiren Yüksek Mahkeme, rayiç bedelin hakim tarafından belirlenmesini öngören hükmü iptal etti.

AYM, satış sözleşmesinde tarafların kendi iradeleriyle belirlediği bedelin yerine farklı bir tutarın esas alınmasının mülkiyet hakkı açısından sorun yaratabileceğini değerlendirdi.

Kararda, uygulamanın bazı durumlarda alıcı açısından haksız kazanç ya da maddi kayıp doğurabileceğine, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş bakımından da belirsizlik yaratabileceğine dikkat çekildi.

İPTAL KARARI 6 AĞUSTOS 2027'DE YÜRÜRÜĞE GİRECEK

AYM, iptal hükmünün Resmi Gazete’de yayımlanmasından dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi.

Buna göre rayiç bedel uygulamasına ilişkin iptal kararı 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek.

Bu tarihe kadar mevcut düzenleme uygulanmaya devam edecek. Dolayısıyla kararın yayımlanmasıyla birlikte devam eden bütün önalım davalarında otomatik olarak eski sisteme dönülmeyecek.

DEVAM EDEN DAVALAR DA ETKİLENEBİLİR

AYM, rayiç bedel kuralıyla bağlantılı bazı hükümlerle birlikte, düzenlemenin daha önce açılmış davalara uygulanmasını öngören geçici hükmü de iptal etti.

İptal kararının yürürlüğe gireceği tarihe kadar TBMM’nin yeni bir yasal düzenleme yapması mümkün.

Devam eden önalım davalarının nasıl etkileneceği ise 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlükte olacak mevzuat ve her dosyanın hukuki durumuna göre belirlenecek.

Hisseli taşınmazını satmayı planlayan ya da devam eden bir önalım davası bulunan yurttaşların, 6 Ağustos 2027 tarihini ve bu tarihe kadar yapılabilecek yeni yasal düzenlemeleri takip etmesi önem taşıyor.