Vergesellschaftung in Berlin: Stand und Streitpunkte

Worum geht es und was ist bisher passiert?

Trotz Mietpreisbremse steigen die Mieten in Berlin rapide an: Wer in der Hauptstadt heute eine Wohnung mietet, zahlt im Schnitt 70 Prozent mehr als noch 2016, ohne dass die Löhne in gleichem Maße gestiegen wären. Die Initiative "Deutsche Wohnen und Co. enteignen" möchte, dass rund 240.000 Wohnungen dem freien Markt entzogen und vergesellschaftet werden. Dafür hat sie 2021 einen erfolgreichen Volksentscheid initiiert, bei dem knapp 60 Prozent der Berliner für die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne stimmten.

Der Berliner Senat setzte daraufhin eine Expertenkommission ein, die zu dem Ergebnis kam, dass eine Vergesellschaftung rechtlich möglich sei. "Deutsche Wohnen und Co. enteignen" legte mittlerweile selbst einen Gesetzesentwurf für eine Vergesellschaftung vor, den die Berliner Linke als Grundlage nehmen möchte. Er sieht vor, dass Wohnungen von Konzernen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin vergesellschaftet werden sollen. Eine neue öffentliche Einrichtung soll die Wohnungen verwalten.

Was bedeutet Vergesellschaftung?

Auch wenn im Namen der Initiative "Deutsche Wohnen und Co. enteignen" die Enteignung nach Artikel 14 Grundgesetz drinsteckt, geht es juristisch um Vergesellschaftungen. Die sind im Grundgesetz in Artikel 15 vorgesehen. Dabei geht es darum, "Grund und Boden", also auch Grundstücke und darauf befindliche Mietshäuser, "zum Zwecke der Vergesellschaftung" in "Gemeineigentum" zu überführen. Die ursprünglichen Eigentümer müssen entschädigt werden. Aus privatem Eigentum wird öffentliches Eigentum. Dieses öffentliche Eigentum muss dann im Sinne des Allgemeinwohls bewirtschaftet und verwaltet werden.

Der historische Hintergrund ist: Als das Grundgesetz 1948/1949 geschrieben wurde, konnten sich die bürgerlichen Parteien und die Sozialdemokratie nicht eindeutig auf eine Wirtschaftsordnung einigen. Weil es auch bei bürgerlichen Politikern damals große Vorbehalte gegen übermächtige Industriebosse gab, die wenige Jahre zuvor noch den Nazis zur Macht verholfen hatten, wurde mit Artikel 15 ein Instrument gegen zu viel private Wirtschaftsmacht ins Grundgesetz geschrieben. Bürger sollten bei Wahlen entscheiden, ob es in Zukunft eher in Richtung Kapitalismus oder in Richtung sozialistische Gemeinwirtschaft geht.

Enteignungen sind etwas anderes. Die sind in Artikel 14 Grundgesetz geregelt. Da geht es darum, dass zum Beispiel einzelne konkrete Grundstücke für eine Autobahn oder einen Deich gebraucht werden und die Grundstückseigentümer aber nicht verkaufen wollen. Dann kann der Staat diese Grundstücke enteignen, muss aber ebenfalls eine Entschädigung zahlen.

Wäre eine Vergesellschaftung verfassungsrechtlich zulässig?

Unter welchen Voraussetzungen eine Vergesellschaftung von großen Wohnraumbeständen rechtlich geht, ist unter Juristen umstritten. Das liegt daran, dass Artikel 15 Grundgesetz noch nie zur Anwendung kam. Es geht also um absolutes rechtliches Neuland. Die vom Berliner Senat eingesetzte Expertenkommission war mit namhaften Verfassungsrechtlern besetzt. Sie kam mehrheitlich zu dem Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände verfassungsrechtlich möglich wäre.

Dabei gibt es aber eine Vielzahl juristischer Knackpunkte. Einer davon ist die Verhältnismäßigkeit, also der Grundsatz, dass der Staat nicht zu stark in die Grundrechte von Bürgern und Unternehmen eingreifen darf. Die Kommission meint, dass es keine weniger einschneidende, aber gleich gute Alternative gäbe, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Es gibt aber auch andere Stimmen: Der Rechtswissenschaftler Ulrich Battis hat eine rechtliche Stellungnahme für den Verein "Neue Wege Berlin" geschrieben. Er sagt unter anderem: Für eine Vergesellschaftung von Wohnraum in diesem Ausmaß wäre das Land Berlin nicht zuständig. Sie wäre außerdem unverhältnismäßig und würde gegen Europarecht verstoßen.

Wie müsste entschädigt werden?

Müsste Berlin die Wohnungskonzerne zum Verkehrswert entschädigen, beliefen sich die Kosten für die Vergesellschaftung auf bis zu 36 Milliarden Euro. Der Verkehrswert ist der Preis, der auf dem freien Markt mit den Grundstücken und Wohnungen erzielt werden könnte. Die Mehrheit der Expertenkommission kommt aber zu dem Ergebnis, dass gerade nicht der aktuelle Verkehrswert der Wohnungen für die Entschädigung zu Grunde gelegt werden müsse, sondern die Entschädigung niedriger ausfallen dürfe. Sie schlägt dafür verschiedene Entschädigungsmodelle vor.

Der Gesetzesentwurf der Initiative "Deutsche Wohnen und Co. enteignen" sieht zum Beispiel vor, dass pro Grundstück beziehungsweise Wohnung circa 40 bis 60 Prozent des Verkehrswerts erstattet werden. Diese Summe soll über 100 Jahre hinweg durch die Mieteinnahmen, die Berlin durch die Wohnungen gewinnt, abbezahlt werden. Neue Schulden soll das Land nicht machen. Die Frage der Entschädigung bleibt aber juristisch hoch umstritten und würde wohl - genauso wie viele andere Fragen der Vergesellschaftung - vom Bundesverfassungsgericht geklärt werden müssen.

Könnte der Bund Berlin die Vergesellschaftung verbieten?

Der Koalitionsausschuss der Bundesregierung beschloss Anfang Juli dieses Jahres, dass Vergesellschaftungen von Mietwohnungen auf Länderebene ein Riegel vorgeschoben werden sollte. Denn sie gefährdeten den privaten Wohnungsbau. Der Beschluss wurde von der Berliner SPD bereits kritisiert. Auch Juristen streiten über den Vorschlag. Bundeskanzler Friedrich Merz möchte das Gesetzesvorhaben jetzt weiter vorantreiben.

Knackpunkt ist die Frage, ob der Bund so ein Gesetz überhaupt erlassen darf. Vergesellschaftungen sind nach dem Grundgesetz Teil der sogenannten konkurrierenden Gesetzgebung. Das heißt, dass die Länder hier Gesetze schaffen dürfen, solange der Bund es nicht tut. Das Bundesverfassungsgericht hat dazu aber klar gesagt: Ein Gesetz, das einzig und allein den Zweck hat, zu verhindern, dass die Länder in einem bestimmten Bereich selbst tätig werden, ist verfassungswidrig.

Für ein solches Bundesgesetz wäre außerdem erforderlich, dass nur dadurch die "Herstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse" und die "Wahrung der Rechts- und Wirtschaftseinheit" in Deutschland gesichert werden kann. Ob das der Fall ist, würde am Ende wohl auch das Bundesverfassungsgericht klären müssen.