李同榮提出「3+1」判讀法，預估房市將以三階段築底翻多

李同榮提「3+1」判讀法，預估房市將以三階段築底翻多。（記者朱語蕎攝）

房市修正何時落底？房市趨勢專家李同榮將股票市場常用的技術分析邏輯運用於房市，建立RE-OBV（市場量能）、RE-BKD（供需動能）、RE-MACD （價格動能）3項房市技術指標，分別觀察價量能量、供需循環及價格動能，再搭配GDP作為總體經濟基本面驗證，形成房市「3+1」判讀架構。

依目前模型推演，他預估，2026年下半年房市量微溫、價緩跌，2027年上半年量回升、價止跌，到了2027年下半年才是值得關注的關鍵時間點。

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李同榮指出，GDP雖非房市技術指標，但可用來觀察房市抗跌力及未來多頭條件。房地產價格反應較股市慢，景氣好轉時，企業獲利與資本市場通常會先反映，房市則還會受到利率、信用管制、資金環境及政策等因素影響，因此GDP強勁並不代表房價會立即上漲，但有助於房市抗跌。

2025至2026年經濟表現偏強，2026年第一季GDP年增率達15.43%，上半年達14.15%，但房市並未同步回溫。李同榮表示，這顯示目前房市修正主要受到信用管制、資金緊縮及市場觀望影響，而非經濟衰退；在經濟基本面不弱的情況下，房市較可能呈現緩跌、抗跌及強弱分化。

在3項技術指標中，RE-OBV率先觀察市場量能。李同榮指出，房市由空轉多時，通常是成交量先回升、價格才跟上。RE-OBV將房價漲跌與交易量一併觀察，若出現「價跌量縮」，代表房價雖仍在修正，但成交量不再惡化，空頭力道可能逐步減弱。

依目前模型推演，RE-OBV有機會在2027年第一季率先翻正，量能與購屋信心可能比房價更早回升。

RE-BKD則觀察建照、開工及使照，其中建照反映建商信心，開工代表實際投入施工，使照則代表住宅完工、供給進入市場。由於住宅供給從建照到完工往往需要數年，因此供需變化不能只看房價。

模型推演顯示，2027年第二季建照可能率先與使照出現黃金交叉，第三季開工再與使照出現黃金交叉，代表建商信心及實際投資逐步恢復，供需結構開始改善。

至於RE-MACD主要觀察價格動能，是3項指標中最後確認房市是否止跌回升的訊號。依目前模型推演，2026年下半年房價下跌動能持續收斂，2027年上半年逐步接近止跌，第三季RE-MACD出現黃金交叉，第四季正向價格動能進一步增強。

綜合GDP與3項技術指標，李同榮預測房市將歷經3個階段，在2026年下半年為「量微溫、價緩跌」，信用管制與市場觀望仍在，但成交量最差階段可能逐步過去；2027年上半年為「量回升、價止跌」，若RE-OBV率先翻正、建照與使照出現黃金交叉，市場買氣與建商信心將逐步恢復；2027年下半年則為「量增、價盤溫」，若開工與使照、RE-MACD陸續出現轉強訊號，量能、供需及價格將完成進一步確認。

李同榮表示，本輪房市修正的特色是技術面偏空，但經濟基本面並不弱。依目前模型推演，2026年下半年量微溫、價緩跌；2027年上半年量回升、價止跌；2027年下半年量增、價盤溫，3項指標的轉強順序則是RE-OBV先、RE-BKD次之、RE-MACD最後。

他指出，房市多空走勢仍受到經濟基本面、技術循環及政策消息等多重因素影響，長期走勢以經濟基本面為主，技術指標主要用於判斷中期房市走勢，短期則仍可能受到政策及消息面變化影響。因此，「3+1」架構可作為觀察房市多空走勢與轉折的重要參考。