房市觀察焦點轉向新屋去化壓力

好時價指出，房市觀察焦點正逐漸從「房價漲多少」轉向「大量新屋能否順利去化」。（記者朱語蕎攝）

當房市買氣逐漸退潮，前幾年預售市場熱絡所累積的建案卻正陸續完工，新屋市場開始出現「供給高檔、需求降溫」的壓力。根據清華安富統計住宅類使用執照核發數量分析也發現，近年全國新屋完工供給明顯增加，2021年上半年使用執照核發約4萬6,705戶，至2024年下半年攀升至7萬4,238戶高峰，2026年上半年仍達6萬8,449戶，維持相對高檔。

而最新7月房價指數數據，全國房價指數為192.86，較去年同期下跌1.39%，年變動率已連續14個月收斂，顯示房市價格動能持續降溫。

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好時價表示，住宅從開工、興建到完工取得使用執照具有時間落差，因此目前取得使照的新屋，多為數年前房市熱絡期間規劃、推案的建案。當大量新屋集中進入市場，尚未售出的住宅不僅可能面臨銷售期拉長，同區建案之間的競爭也將更加明顯。

從實價登錄交易資料觀察，供需落差已開始浮現。今年上半年在預售期間已完成交易的新屋案件，即「交易日期早於建築完工日期」的案件僅23,915戶(不包含新成屋)，相較去年同期47,181戶大幅減少近5成。

若進一步以「已交易預售期售出案件占當期領取使用執照戶數」作為觀察新屋供給去化情形的指標，全國新屋交易／使照比由2021年上半年的58.8%，下降至2026年上半年的34.9%，減少23.9個百分點。換言之，前期推案正陸續完工、新屋持續進入市場，但實際交易量卻未能同步跟上，供給增加與買氣降溫形成「一增一減」，新屋市場的去化壓力正在升高。

觀察六都狀況，今年上半年新屋交易／使照比均低於2021年同期。其中，台北市由29.4%降至15.5%，為六都最低；台中市由61.3%降至31.2%；高雄市由47.4%降至27.8%；新北市亦由62.9%降至37.2%。相較之下，桃園市為47.0%，台南市達68.7%、居六都最高，但兩者亦均低於2021年同期，顯示即使目前去化表現相對較佳，市場吸納新屋的速度仍較過去放緩。

中華民國不動產代銷全聯會理事長戴嘉聖表示，目前房市交易已明顯萎縮，部分地區房價也已出現鬆動，呼籲央行能適度鬆綁不合理或不需要再綁的限制 像是第二戶貸款限制，雖然有賣屋期18個月協處，很多換屋族因貸款成數綁住6成，購屋壓力倍增，目前銀行評估保守，很多換屋族最終仍是「看得到吃不到」。

好時價表示，整體而言，當「過去的推案高峰」遇上「現在的交易低潮」，房市觀察焦點正逐漸從「房價漲多少」轉向「大量新屋能否順利去化」。在信用管制、房貸條件趨嚴及購屋人觀望下，未來一至兩年新屋去化速度、待售餘屋變化及建商價格策略，將成為判斷房市後續走勢的重要指標。