Bundesfinanzhof klärt steuerliche Behandlung zinsloser Familienimmobilienverkäufe

Berlin. Seit Jahren klagen Immobilienkäufer und Bauherren in vielen deutschen Regionen über hohe Grundstückspreise und Baukosten. Da können sich diejenigen glücklich schätzen, die innerhalb der Familie ein bebautes Grundstück erwerben können.

Steuerlich gilt es in diesen Fällen jedoch aufzupassen, damit die Beteiligten keine unliebsamen Überraschungen erleben. So erging es jedenfalls einem Ehepaar, über dessen Fall zuletzt der Bundesfinanzhof (Az. VIII R 30/24) entschieden hat.

Das Paar hatte seiner Tochter ein bebautes Grundstück verkauft. Dabei hatten Verkäufer und Käuferin vereinbart, dass der Kaufpreis zunächst gestundet wurde. Ab Mai 2021 sollte er schließlich in Raten zurückgezahlt werden, wobei allerdings keine Verzinsung vorgesehen war. Den dadurch entstehenden vergünstigten Kaufpreis betrachteten die Eltern als Geschenk an die Tochter.

Aufgrund einer Kontrollmitteilung prüfte das zuständige Finanzamt jedoch den Sachverhalt und unterstellte eine Verzinsung. Diese ermittelte die Behörde mit Bezug auf Paragraf 12 Abs. 3 Bewertungsgesetz. Zur Berechnung zog sie außerdem einen rechnerischen Tilgungsanteil heran.

Nach Meinung der dortigen Richter handelte es sich bei der vereinbarten zinslosen Ratenzahlung ausdrücklich nicht um einkommensteuerpflichtige Kapitalerträge. Stattdessen gingen sie davon aus, dass die Eltern ihrer Tochter die Differenz zwischen dem üblichen Kaufpreis und dem vom Finanzamt ermittelten Barwertkaufpreis geschenkt hätten.

In der anschließenden Revision folgte der Bundesfinanzhof der Einschätzung der Vorinstanz zwar nicht ganz, kam in den Rechtsfolgen aber zu einem gleichen Ergebnis. Anders als das Finanzgericht sah er in der Vereinbarung keine sogenannte freigiebige Zuwendung unter Lebenden. Denn die Tochter hatte sich verpflichtet, ihren Eltern den Wert der Immobilie als Kaufpreis zu zahlen. Demnach kam es nicht zu einer Vermögensverschiebung zwischen den Beteiligten. Außerdem stellt eine zinslose Stundung in der isolierten Betrachtung keine Schenkung dar.

Einkünfte aus Kapitalvermögen sah der Bundesfinanzhof aber ebenfalls nicht. Dies ergibt sich daraus, dass entsprechend der Vereinbarung zwischen den Verkäufern und der Käuferin jede Rate voll auf den Kaufpreis angerechnet wird. Eine Aufteilung in Zinsen und Tilgungsanteile entfällt somit.

Mit seiner Entscheidung hat der Bundesfinanzhof eine Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung vorgenommen. Dies betrifft ausdrücklich Vorgänge, bei denen zwischen nahestehenden Personen zur Kaufpreisfinanzierung einer Immobilie eine unverzinsliche Ratenzahlung vereinbart wird.

Offen bleibt allerdings, wie das höchste Finanzgericht urteilen würde, wenn der Verkauf innerhalb der Frist für ein privates Veräußerungsgeschäft läge. Wechseln Immobilien in weniger als zehn Jahren den Besitzer, muss der Verkaufsgewinn als persönliche Einkünfte versteuert werden. Im vorliegenden Fall war die Zehnjahresfrist bereits abgelaufen.

Der Verkauf von Immobilien innerhalb der Familie bietet steuerliche Vorteile. So entfällt etwa die Grunderwerbsteuer bei Verwandten in gerader Linie – also bei Grundstücksgeschäften zwischen Eltern, Kindern oder Enkeln.

Liegt ein echter Kaufvertrag vor, können Pflichtteilsberechtigte diesen anders als bei einer Schenkung zudem nicht mehr anfechten. Außerdem fällt keine Schenkungssteuer an, wenn zum Marktwert verkauft wird.

Um von den Vorteilen profitieren zu können, kommt es auf die Wertermittlung an. Das heißt, Familien müssen unbedingt darauf achten, dass der Kaufpreis marktüblich ist. Ist dies nicht der Fall, wertet das zuständige Finanzamt die Differenz zwischen Marktpreis und vereinbartem Preis als Schenkung. Je nach Höhe des Werts und des individuellen Freibetrags fällt dann Schenkungssteuer an.