北京首个片区化央产小区原拆原建项目：科源社区的基层治理密码

北京首个片区化央产小区原拆原建项目里的基层治理密码

法治日报记者 陈磊

北京市海淀区中关村街道科源社区一隅，3栋在建多层建筑拔地而起，一栋6层，一栋10层，一栋11层。

根据公开信息，中关村东区(含科源社区)改造项目是《北京市城市更新条例》施行后，北京首个片区化央产老旧小区原拆原建项目。这3栋拔地而起的多层建筑正是拆除社区里的部分筒子楼之后，在原地建设的新楼。相较于周围低矮的筒子楼，它们显得格外突出。

今年78岁的科源社区居民李女士一直在关注这几栋楼的建设进展。她家参与了第一批原拆原建项目，被划分在A组团，施工期间，李女士经常前来查看进度。

2026年9月10日，湛蓝的天幕之下，李女士高兴地对《法治日报》记者说：“新楼已经封顶了。”

2023年3月1日起，《北京市城市更新条例》开始施行，北京市范围内的危旧房改造有了制度框架。2025年8月，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》印发。其中提出，稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。

这三栋新楼，就是探索危旧房原拆原建新路径的一个具体实践。

年久失修定为危房

启动改造原拆原建

科源社区是中关村最早的科学家宿舍区之一，始建于20世纪50年代，此后陆续建成总计49栋居民楼。据居民回忆，当时这里配套设施成熟，居住条件优越。

20世纪80年代，李女士跟随丈夫搬到科源社区居住。彼时，她丈夫是中国科学院下属一家研究所的高级工程师，单位分配了两间公房。在李女士看来，这里是“科学家的院子”，能住在这里是一件光荣的事，一辈子能住在这里，更是知足了。

随着岁月流逝，一双儿女成家后都搬了出去，老房子里只剩下李女士和丈夫居住。而经过风雨侵蚀，筒子楼逐渐变得不宜居住。

李女士告诉记者，之前筒子楼中的水房、卫生间连在一起，下水道经常堵塞。“经常是这边正洗菜、洗米、刷牙、漱口、洗衣，那边就‘哗’的一声来一波脏水，脏水多的时候，还需要在水里垫几块砖头，踩着砖头才能进出水房。夏天，在楼道里做饭，房顶掉着灰；旁边飞的苍蝇蚊子，一不小心就掉进饭锅里。”

“一言难尽。”李女士说。

据居民介绍，一些筒子楼没有独立卫生间和厨房，一层楼配套两间卫生间，居民需要大清早排队如厕，做饭只能在楼道里，卫生条件堪忧，有的筒子楼年久失修，被鉴定为C级或D级危房。

今年72岁的宋女士在科源社区居住了40年，据她回忆，当时的科源社区配套设施成熟，有书店、邮局、副食店、派出所，也有小学和幼儿园，每周六还可以到社区礼堂看电影，一张票只要0.15元。她家三口人，住两间公房，还早早用上了冰箱等电器。

可随着时间推移，筒子楼的居住条件一年不如一年。宋女士记得，有一年夏天，她所在的楼层水管开裂，楼道里全是水，她和邻居们拿着簸箕和水桶，用了一个下午才把积水清理完毕。除了水管之外，由于基础管线老化，有时家里还会跳闸。

2023年8月，科源社区开始启动改造工作，而且是原拆原建——拆除旧房后按照户数不增加、房屋面积适度改善的原则在相应组团内重建新房。

记者采访了解到，因建成年代久远，房屋主体老化、管线破损等问题突出，面对不再宜居的居住环境，群众改善居住条件的呼声特别迫切，通过多种途径持续高频反映。同时，这里作为中关村核心区，城市更新也是区域整体发展的需要。

民意先行获得支持

依靠群众依法重建

根据公开信息，科源社区改造启动区包括22栋居民楼和一处平房区，在统筹考虑居民的改建意愿、房屋现状情况和改造条件的基础上，结合启动区规划设计条件等因素，居民们被划分为A、B、C、D四个组团。A组团、B组团共计721户居民，先行启动改造。其中，李女士处于A组团，宋女士处于B组团。

部分居民告诉记者，改造项目秉持原拆原建原则进行原址重建，项目实施需要达到相关法律、政策规定的各项条件。依据北京市危旧楼房改建相关规定，在居民意见征询阶段，须获得参与改建的总户数三分之二以上同意，方可启动实施。实际工作中，通过深入细致的群众工作，A组团同意率超过99%，B组团同意率更是达到100%，“大家以这样高的同意率表达了迫切的改造意愿”。

在科源社区改造启动之初，海淀区成立专班驻点指导，设立中关村东区改造现场指挥部和8个专项工作组，承担组织发动、群众意见征集、矛盾纠纷化解等工作。记者得知，在推进具体工作时，工作组坚持“民意先行”，按照“四轮征询”的制度设计——改建意见、规划方案、实施方案、签约腾房，每一轮都要挨家挨户征集意见、解释政策，有时还要化解分歧。

居民在哪里，商量就到哪里。据宋女士回忆，在“四轮征询”环节，自己因骨折住进医院，她清楚地记得，2025年11月3日，工作人员特意赶到医院，只为征询她的意见。

经过“四轮征询”、无数场议事会、上千次入户沟通，最终，A组团、B组团实现100%签约、100%腾房的“双百”目标。这些数字的背后，是居民用实际行动投出的“信任票”。

户型设计拆一还一

协商治理达成一致

李女士回忆，自己在离开筒子楼的那天，让邻居帮她拍了一张照片。

2024年12月21日，冬至，改造项目正式开工。筒子楼被拆除，但那张照片被李女士保存至今。照片里，她站在住了大半辈子的老楼前，阳光打在脸上。当时，她穿着平日里的衣服，手里什么都没拿。“留个纪念。”她说。

选房时，李女士选了一套“大一居”，预计2027年年底交房，“能够在熟悉的地方住上新房，很知足了”。她告诉记者，自己最开心的是还能与那些老邻居们住在一起。“串门聊天、相互照应，都方便。”

2025年12月3日，宋女士也搬离了筒子楼，她也拍下了自己曾经的居所。宋女士家在筒子楼里是两个单间，根据选房规则，她选了一套南北通透的两居室，在规划中，新房被加上了独立卫生间、独立厨房，上下楼还有电梯。宋女士告诉记者，根据核算，B组团新建房屋综合改建成本，由中央财政和居民根据房屋具体情况共同承担。

“交完钱，拿到房号，心里踏实了，全家都非常满意，非常高兴。”宋女士说，她的新家预计2028年年底交房。

记者了解到，原拆原建项目中，最难的就是“户型设计”和“面积找补”，科源社区的这次改造也不例外。A组团和B组团居民原来的户型五花八门，在此基础上既要满足成套需求，又要满足面积限制，还要满足采光标准，更得符合层高及建筑限高等要求，这对新建房屋整体设计来说是很大的挑战。

怎样应对这一挑战？

部分居民向记者回忆，从意向征集、规划方案公示及征集、实施方案公示及征集到最后的签约，都经过了方案公示、意见收集、设计修改、问题反馈。不是社区说了算，也不是设计师说了算，而是大家商量着来。最后商定的方案是，按“户数不增加”还建房屋，按照“适度改善”适当增加还建面积。

这种双向互动、共建共治的模式，把居民从“旁观者、配合者”变成了“参与者、决策者”，让诉求在商量中表达、分歧在商量中化解、难题在商量中解决，方案则汇集大家的想法。北京市物权法学研究会副会长兼秘书长毕文强告诉记者，与传统的“政府主导、居民配合”模式相比，这种“大家商量着办”的模式最显著的区别在于，前者是“要我改”，后者是“我要改”。

从20世纪50年代配套设施成熟的住宅，到21世纪的老旧小区，再到未来的幸福家园，“大家商量着办”的实践证明：基层治理的密码，在每一次敲门、每一次倾听的实践中。而成效，则体现在李女士、宋女士和昔日老邻居们的美好期待里。

漫画/高岳

记者手记

房屋因为建成年代久远、结构主体老化等因素变得不再适合居住，甚至存在安全隐患，怎么办？

这是我国许多老旧住宅面临的共同问题。这些建设于早期的住宅经过几十年的风吹雨打，部分楼宇结构老化严重，严重威胁居民的人身安全。

科源社区就是其中一个缩影：部分筒子楼没有独立卫生间和厨房，做饭要在楼道里，一到饭点，油烟裹着各家各户的锅铲声充斥整条楼道；上厕所要去楼里的公共厕所，清早要排队。有的筒子楼年久失修，安全质量被定为危房级别。

居住环境不再宜居，居民改善居住条件的呼声迫切，但由于这些老旧住宅处于城市核心区，大多数居民往往不愿搬离。在这种情况下，原拆原建——这种老房子“以旧换新”的城市更新模式应运而生，即在保持原址、原户数不变的基础上，拆旧盖新，同时补齐独立厨卫、加装电梯、完善消防和适老化设施等功能。

“改造的是房子，凝聚的是人心。”

在采访中，记者对这句话深有感触，房子是居民的居所，改造房屋、翻新设施，改变的是居住环境、硬件条件，但真正贯穿全程、最珍贵的收获，是人心的凝聚。

2024年12月，科源社区改造项目开工，见证这一幕的居民觉得，“这是向美好生活又迈出了一大步”。2026年秋天，先期启动的3栋楼已经封顶。他们对入住新房的期盼又近了一步。在一位居民提供的封顶仪式现场照片上，“封顶大吉”四个大字在楼体上格外醒目，居民的脸上则满是笑容。

对科源社区的居民来说，原拆原建实施以来，大家的诉求有了畅通的表达渠道，合理建议能落地，改造贴合居民的心意，邻里之间因为频繁议事、互相沟通，关系更和睦，矛盾少了，归属感、幸福感提升了。