Dold faktor kan bidra till prisrallyt på bostäder

I april införde Tidöregeringen lättade amorteringsregler och höjt bolånetak, med motiveringen att fler unga skulle få möjlighet att köpa sin första bostad. Men effekten av de nya reglerna är också att bostadsköpare, särskilt de med högre löner, nu kan låna betydligt mer än vad som tidigare var möjligt.

På ytan kan det framstå som små förändringar: kravet på en extra procents årlig amortering för hushåll med bolån över 4,5 gånger årsinkomsten slopades och lånetaket höjdes från 85 till 90 procent av bostadens värde. Men för enskilda hushåll ger det helt andra möjligheter att köpa en dyrare bostad.

Stefan Westerberg, privatekonom på Länsförsäkringar, har räknat på hur förutsättningarna för olika exempelhushåll har förändrats.

Ett par som tjänar 55 000 kronor per person i månaden före skatt, och har 800 000 kronor i kontantinsats, får med de nya reglerna låna 7,2 miljoner kronor. Tidigare kunde de maximalt låna 4,5 miljoner kronor. Det innebär en ökning med nästan 60 procent.

– Hushållen kan nu låna väldigt mycket mer pengar med samma inkomst och sparkapital som tidigare. För bostadsmarknaden stöder det köp på högre prisnivåer, säger Stefan Westerberg.

Hushåll med lägre inkomster får dock inte samma ökning av hur mycket de får låna. Det beror främst på bankernas kvar att leva på-kalkyler, som bygger på att inkomsten ska räcka till hushållets levnadsutgifter och även klara av en ränteökning till mellan 6 och 7 procent. Ensamstående får inte heller samma lånemöjligheter som par, räknat i kronor och ören.

– Sett till köpkraft så har de här reglerna primärt gynnat de som har två inkomster snarare än singelhushållen, säger Joakim Lusensky, kommunikationschef på Mäklarsamfundet.

Det senaste året har bostadspriserna stigit. Allra mest i centrala Stockholm, där bostadsrätterna ökat i pris med drygt 9 procent. Snittet per kvadratmeter var drygt 124 000 kronor i september – en ny rekordnotering.

Hur mycket de generösare kreditreglerna har bidragit till uppgången är svårt att svara på.

– Vår bedömning är att de nya bolånereglerna bidrar till prisutvecklingen. Men det måste ses i samvariation med att vi haft en stark börsutveckling och en allmän ekonomisk optimism bland hushållen, säger Joakim Lusensky.

Stefan Westerberg poängterar att det fortfarande råder en osäkerhet kopplad till omvärldsläget som sannolikt har dämpat prisökningen.

– Men på sikt tror jag att vi kommer se högre bostadspriser bara på grund av att man kan låna mer pengar. Bostäder är för många en form av statusmarkör och då finns en lockelse att betala mer, säger han.

Men bara för att det går att låna mer pengar behöver inte det betyda att det är en bra idé. Om räntan stiger eller du blir av med jobbet kan den högt belånade drömbostaden bli till en mardröm.

– De senaste årens kriser har förhoppningsvis bidragit till en insikt om att vägen framåt inte är spikrak. Då är det bra att ha marginaler i sin ekonomi. Det handlar om bondförnuft, säger Stefan Westerberg.