Hessen plant Änderungen an der Mieterschutzverordnung wegen Wohnungsmangel

Hessens Wohnungsbauminister Kaweh Mansoori (SPD) will die Mieterschutzverordnung ändern. Mit Blick auf den Wohnungsmangel unter anderem im Rhein-Main-Gebiet soll die Regelung dabei helfen, dass Menschen ihre Wohnungen bezahlen können. Die bisherige Verordnung läuft im November 2026 aus. Jetzt liegt der Entwurf für die neue Regelung vor.

Was regelt die Mieterschutzverordnung?

Mit der Mieterschutzverordnung vom November 2020 hatte die hessische Landesregierung 49 Gemeinden mit «angespannten Wohnungsmärkten» bestimmt, in denen eine Mietpreisbremse gilt. In diesen Gemeinden darf die Miete bei Wiedervermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind laut Bundesrecht Erstvermietungen nach dem 1. Oktober 2014 oder nach umfassender Modernisierung. Die Zahl der betroffenen Städte und Gemeinde steigt in dem nun vorgelegten Entwurf auf 71. Einige Kommunen kamen neu auf die Liste, andere fielen heraus.

Bei laufenden Verträgen werden Mieterhöhungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf maximal 15 Prozent in drei Jahren gedeckelt (statt 20 Prozent). Die Obergrenze bildet dabei jeweils die ortsübliche Vergleichsmiete. Zudem soll eine Kündigungssperrfrist von sechs Jahren gelten, die Mieter bei Umwandlung und Verkauf ihrer Wohnung vor kurzfristigen Kündigungen schützen soll. Bislang lag diese Frist bei acht Jahren.

Die Verordnung zur Mietpreisbremse in Hessen war auf fünf Jahre beschränkt. Im November 2025 lief sie aus – das Land Hessen verlängerte sie daraufhin für ein Jahr.

Warum beschäftigte die Mieterschutzverordnung zuletzt die Justiz?

Das Amtsgericht Frankfurt hielt diese Verlängerung laut einem Urteil im Juni 2026 für unwirksam. Nach Ansicht des Gerichts endete die Mietpreisbremse daher im November 2025, als die alte Verordnung auslief. Die Verordnung hätte dem Urteil zufolge nicht verlängert werden dürfen, da sie auf fünf Jahre begrenzt gewesen sei. Eine Verlängerung sei daher gleichzustellen mit einem Neuerlass der Verordnung und den entsprechenden Anforderungen.

Als Grundlage für die Verlängerung Ende 2025 hatte das Land Daten von 2014 bis 2019 herangezogen, obwohl aktuellere Zahlen vorgelegen hätten, urteilte das Amtsgericht. Die seien aber nicht genutzt worden, so das Gericht.

Wohnungsbauminister Mansoori hatte die einjährige Verlängerung verteidigt. Dies sei geschehen, um Rechtsunsicherheit zu vermeiden. Derartige Brückenlösungen aus rechtlichen Gründen seien nicht ungewöhnlich.

Was hat die Mieterschutzverordnung mit dem Leerstandsgesetz zu tun?

Der Landtag verabschiedete im November 2025 ein Gesetz, mit dessen Hilfe dem spekulativen Leerstand ein Riegel vorgeschoben werden soll. Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt haben seitdem neue rechtliche Möglichkeiten. Wer Wohnraum dem Markt bewusst entzieht, muss künftig mit einem Bußgeld rechnen. Theoretisch. Denn: Bislang wendet keine Stadt in Hessen das neue Gesetz an, wie nach Angaben der FDP-Landtagsfraktion ein Berichtsantrag ihrer Fraktion ergab. Möglich wäre eine Leerstandsverordnung in Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Was sagen Immobilienbesitzer zur Mieterschutzverordnung?

«Eine Mietpreisregulierung wie die Mieterschutzverordnung ist Gift für jeden Wohnungsmarkt», erklärte Younes Frank Ehrhardt, Geschäftsführer des Verbandes «Haus & Grund». «Sie schreckt Investoren ab und ist damit ein großer Hemmschuh für Schaffung von neuem Wohnraum – und das gerade dort, wo er so dringend gebraucht wird.»