Sinkende Bodenrichtwerte in deutschen Metropolen und teuren Regionen

München. Es klingt paradox: In teuren Städten und Regionen sinken die Preise für Baugrundstücke, wie die jüngsten Bodenrichtwerte des Portals Boris-D zeigen. Auf die Preise für Wohnimmobilien hat diese Entwicklung jedoch nur geringen Einfluss. „Das liegt an der grundsätzlichen Knappheit von Wohnraum – egal ob zum Kauf oder zur Miete“, sagt der Münchener Immobilienmakler Thomas Aigner.

In der Regel erheben Städte und Regionen alle zwei Jahre neue Bodenrichtwerte, mancherorts erfolgt die Aktualisierung jährlich. Die lokalen Gutachterausschüsse ermitteln den Wert anhand von Kaufpreissammlungen, die auf tatsächlichen Transaktionen aus der Vergangenheit beruhen.

Zu welchem Stichtag die Erhebung erfolgt, legt jede Stadt oder Region selbst fest. Deutliche Preisunterschiede ergeben sich zudem daraus, ob ein Grundstück für Wohn-, Gewerbe- oder Büronutzung vorgesehen ist.

Dennoch hat der Bodenrichtwert für Käufer und Verkäufer einen hohen Stellenwert. Er gilt nicht nur als wichtiger Indikator für die Entwicklung der Grundstückspreise. Er dient auch als Grundlage für die Erhebung verschiedener Steuerarten – darunter die Grund-, Erbschaft- und Schenkung-, Grunderwerb-, Einkommen-, Gewerbe- und Körperschaftsteuer.

Gerade mit Blick auf die teuersten Immobilienmärkte in Deutschland zeigt sich inzwischen eine Entspannung bei den Bodenrichtwerten – sowohl in Metropolen wie München und Berlin als auch in besonders teuren Regionen wie Baden-Baden, Bad Homburg oder auf Sylt.

Überall ist die gleiche Tendenz zu beobachten: Bis zur Zinswende im Jahr 2022 stiegen die Bodenrichtwerte in Deutschland angesichts der damals hohen Immobiliennachfrage teils massiv. Danach gingen sie zurück oder stagnierten. Gründe dafür waren steigende Zinsen und die geringere Zahl von Transaktionen.

Jüngstes Beispiel für fallende Bodenrichtwerte ist München. Die vor wenigen Wochen vorgestellte Erhebung zeigt nach dem Höchststand im Jahr 2022 inzwischen den zweiten und noch stärkeren Rückgang seit 2024. Wie jede andere Stadt ist auch München in zahlreiche Zonen eingeteilt, für die jeweils ein eigener Bodenrichtwert ermittelt wird. Als Maßstab gilt der Geschosswohnungsbau: Hier sanken die Preise zwischen zehn und 30 Prozent. Dabei zeigen sich erhebliche Unterschiede zwischen den teuren Innenstadtlagen und der Peripherie.

Thomas Aigner ist eines von 34 Mitgliedern des Münchener Gutachterausschusses. „Vereinfacht gesagt, sind wir auf das Niveau von 2018 zurückgefallen“, sagt der bekannte Münchener Immobilienmakler. Bis dahin hatten sich die Bodenrichtwerte jedoch massiv nach oben entwickelt – sowohl in den boomenden 2010er-Jahren als auch in der ersten Phase der Coronapandemie.

Dass die Bodenrichtwerte nach 2024 erneut gefallen sind, liegt aus seiner Sicht an der Zinsentwicklung und vor allem am stark verlangsamten Absatz von Neubauwohnungen. Dadurch gerieten die Grundstückspreise im Geschosswohnungsbau massiv unter Druck. Das wiederum ließ die Geldgeber vorsichtiger werden. Neue Objekte finanzieren Banken seither nur noch sehr zurückhaltend und bei absolut realistischen Absatzpreisen, beobachtet Aigner in der Praxis.

Aus seiner Sicht profitieren Bestandsimmobilien, die bereits fertiggestellt sind. Auf ihre Preise haben die niedrigeren Bodenrichtwerte weniger Einfluss. Sie werden durch die grundsätzliche Knappheit an bestehendem Wohnraum in München gestützt – egal ob zur Miete oder zum Kauf.

Der Markt müsse jedoch je nach Lage sehr differenziert betrachtet werden. Die bayerische Landeshauptstadt steht dabei beispielhaft für die Entwicklung in den anderen deutschen Metropolen. Überall liegen die Bodenrichtwerte inzwischen deutlich unter den Höchstständen der Jahre 2021 und 2022.

Generell stehen die Bodenrichtwerte vor allem in den besonders teuren Städten und Regionen Deutschlands unter Druck. Das gilt neben den Metropolen auch für beliebte Ferienregionen. Auf Sylt beispielsweise ist der durchschnittliche Bodenrichtwert der zwischen März und Juni veröffentlichten Werte um 4,6 Prozent auf 1480 Euro je Quadratmeter gefallen, wie das Portal Bodenrichtwerte Deutschland zeigt. Seinen Höchststand hatte Deutschlands Ferieninsel Nummer eins im Jahr 2021 mit 1622 Euro je Quadratmeter erreicht. Seitdem beträgt der Rückgang rund neun Prozent.

Für den Sylter Immobilienunternehmer Ole König haben die neuen Bodenrichtwerte allerdings nur begrenzten Einfluss auf die Kaufpreise fertiggestellter Immobilien. „Stimmen Lage und Ausstattung, fallen sie kaum ins Gewicht“, sagt der 43-Jährige, der König Immobilien in dritter Generation führt. Auch auf Sylt liege man vielerorts wieder auf dem Niveau von 2018. Anschließend waren die Bodenpreise infolge der Coronapandemie deutlich gestiegen.

Der langfristige Vergleich zeigt jedoch, dass fallende Bodenrichtwerte auf Sylt die Ausnahme sind. Zuvor waren sie zuletzt 2008 gesunken, als die damalige Finanzkrise den Durchschnittswert auf 999 Euro je Quadratmeter zurückgehen ließ. Im Vergleich zur Lage vor 18 Jahren liegen die Bodenrichtwerte heute im Schnitt noch immer knapp 50 Prozent höher.

Wie wenig aussagekräftig der inzwischen erreichte Durchschnittswert von 1480 Euro je Quadratmeter ist, zeigt die große Spannbreite der Bodenrichtwerte für Wohn- und Mischbebauung auf Sylt. Sie reicht von 475 bis 9400 Euro je Quadratmeter. Als besonders teuer gelten tendenziell Kampen, List und Wenningstedt-Braderup.

Mit der zuletzt anziehenden Bautätigkeit könnten die Zeiten fallender Bodenrichtwerte bald vorbei sein. Erste Anzeichen dafür gibt es in Hamburg. Dort stiegen die Bodenrichtwerte in diesem Jahr im Schnitt um 4,6 Prozent auf 549 Euro je Quadratmeter. Damit liegen sie zwar weiterhin unter dem Höchststand von 2021, als 560 Euro je Quadratmeter erreicht wurden.