Studie zu Berliner Vergesellschaftungsplänen: Sinnvoll, aber kein Allheilmittel

Die Berliner Linke will große Wohnungsunternehmen vergesellschaften, um Wohnraum in der Hauptstadt bezahlbarer zu machen. Ökonomen kommen zu dem Ergebnis: Die Maßnahme könne dafür sinnvoll sein. Ein anderes Problem würde jedoch bleiben.

Eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände, wie dies die Berliner Linke fordert, würde den Wohnraummangel in Deutschlands Großstädten laut einer Studie nicht beheben. Dazu brauche es Neubau in großem Stil, heißt es in einer Studie im Auftrag der gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung. Dennoch könne die Vergesellschaftung als "ergänzendes Element" sinnvoll sein, um das Bezahlbarkeitsproblem von Mieten zu vermindern.

Die Berliner Linke hatte nach ihrem Wahlsieg bei den Wahlen zum Abgeordnetenhaus angekündigt, an ihren Plänen zur Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen festzuhalten. Die Pläne stoßen parteiübergreifend auf scharfe Kritik. Sie könnten zu einem zentralen Streitpunkt in möglichen Sondierungsgesprächen mit SPD und Grünen werden.

Forschern des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) der Hans-Böckler-Stiftung sowie der Universität Mannheim und der Universität Duisburg-Essen zufolge könnte eine Vergesellschaftung von Wohnungen jedoch tatsächlich sozialpolitisch sinnvoll und - je nach Modell - auch wirtschaftlich und fiskalisch tragbar sein.

Die Entschädigung, die bei einer Überführung von rund 210.000 Wohnungen in Gemeineigentum für private Wohnungsunternehmen fällig würde, veranschlagen die Forscher auf rund 13,5 Milliarden Euro. Bei "kluger Ausgestaltung der Vergesellschaftung" wäre das nach ihren Erkenntnissen ohne Kürzungen im Berliner Landeshaushalt finanzierbar. Die Vergesellschaftung müsse zugleich aber so umgesetzt werden, dass der Neubau nicht leidet.

Bei den Berechnungen zur notwendigen Entschädigung der privaten Wohnungsunternehmen geht das Forscherteam davon aus, dass die Bezahlbarkeit der Mieten bei der Vergesellschaftung eine zentrale Rolle spielen sollte. Sie verwenden daher die sogenannte Ertragswertmethode mit Nettokaltmieten und kommen in ihrer Analyse auf einen Ertragswert und damit auf die Entschädigungssumme von 13,5 Milliarden Euro.

Dämpfung des Mietanstiegs

In Berlin verfügen große private Wohnungskonzerne über umfangreiche Bestände, darunter viele Wohnungen im unteren und mittleren Mietpreisbereich. Würden diese in öffentliches beziehungsweise gemeinwohlorientiertes Eigentum umgewandelt, könnte der öffentliche Sektor laut der Studie schnell seinen Einfluss auf den Mietmarkt vergrößern. Gedämpfte Mieterhöhungen in diesem Bestand würden über die Wirkung auf den Mietspiegel auch den Mietanstieg insgesamt dämpfen.

Außerdem könnte die öffentliche Hand besser für soziale Durchmischung und für gesellschaftlich ausgerichtete Sanierung sorgen, als es die privaten großen Wohnungskonzerne tun. "Eine Überführung von Wohnungsbeständen privater Wohnungsbauunternehmen kann helfen, den Bestand öffentlicher Wohnungen schneller als durch Neubau zu erhöhen und deshalb stärker und schneller den Mietmarkt insgesamt zu beeinflussen", schreiben die Forscher.

Sie haben drei verschiedene Modelle zur Vergesellschaftung untersucht. Variante eins sieht eine neu zu gründende Anstalt des öffentlichen Rechts (AöR) vor, die die Wohnungen übernimmt. In Variante zwei übernehmen die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) die Wohnungen. In Variante drei werden die sechs Wohnungsunternehmen in eine Anstalt des öffentlichen Rechts integriert und übernehmen die Wohnungen.

Nach Analyse der Forscher ist Variante zwei am besten geeignet, um rechtliche, finanzielle und organisatorische Risiken einer Vergesellschaftung so gering wie möglich zu halten. Diese Variante setzt auf die vorhandenen Strukturen der öffentlichen Wohnungswirtschaft. Die sechs bestehenden LWU bewirtschaften bereits mehrere hunderttausend Wohnungen und verfügen über die notwendigen technischen und organisatorischen Kapazitäten. Die Entschädigungen würden laut Studie finanziert über zusätzliches, vom Land bereitgestelltes Eigenkapital der LWU sowie eine Fremdfinanzierung der jeweiligen Wohnungsunternehmen.

Um den Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen zu lindern, müssen nach Angaben der Forscher in jedem Fall zusätzliche Wohnungen errichtet werden. Besonders wichtig sei dabei der Neubau von Sozialwohnungen und anderen langfristig preisgebundenen Wohnungen. Die Entwicklung der vergangenen Jahre zeige jedoch, dass das nicht schnell genug geht.