A cadeira na calçada de uma rua no Horto, Zona Sul do Rio, às onze da manhã, rememora um Rio de Janeiro de décadas atrás. É possível ver Maria Luiza, aos 83 anos, sentada em frente ao sobrado em que mora, aproveitando a luz do dia em conversa com a filha Ana Beatriz.
Mãe e filha acompanharam as mudanças que, aos poucos, transformaram a região em um dos lugares mais disputados do Rio de Janeiro.
Maria Luiza repete diariamente a rotina do passado, quando a tranquilidade reunia vizinhos em conversas despretensiosas na porta de casa.
"No Horto, ainda dá para fazer isso, dá para sentar na calçada, bater papo, pegar sol, sem ter medo de ser assaltada. É o melhor lugar do Rio", declara a idosa.
Ela chegou à casa quando tinha apenas seis meses de idade. No local, brincou na rua de terra quando nem tinha asfalto, viu crianças crescerem juntas.
Há alguns anos, vem testemunhando restaurantes ocuparem o endereço que antes era essencialmente residenciais. Acompanhou o surgimento de ateliês, presenciou casas sendo reformadas por dentro e percebeu um movimento cada vez maior de pessoas de fora. E também viu o preço do Horto subir e alcançar cifras milionárias.
"Valorizou o lugar, o bairro valorizou. Os bares deram oportunidade de emprego para muitas pessoas. Não tenho nada contra", afirma Maria Luiza.
A história dela ajuda a explicar uma transformação que pode ser percebida nas fachadas dos sobrados, nas mesas espalhadas pelas calçadas e, principalmente, no mercado imobiliário. Antigas moradias associadas à história operária da região passaram a ser disputadas por compradores dispostos a pagar milhões por uma casa que preserve as peculiaridades do Horto.
Especialistas ouvidos pelo g1 contam que, atualmente, os preços dos imóveis variam de acordo com a estrutura da casa e questões de documentação. São valores milionários, que vão de R$ 2 milhões a R$ 6 milhões.
Da vila de operários ao “luxo silencioso”
O Horto tem uma combinação difícil de encontrar no Rio: está no coração da Zona Sul, próximo ao Jardim Botânico, à Gávea e à Lagoa, mas conserva ruas pequenas, muito verde e uma atmosfera de proximidade entre os moradores. E os charmosos sobrados, antes ocupados por operários da América Fabril, têm ganhado cada vez mais admiradores.
Para Gabriel Wajsfeld, corretor e sócio da Exclusiva Conceito Imóveis, essa combinação se aproxima de um conceito que ganhou espaço no mercado: "o chamado quiet luxury", um luxo menos ostensivo, associado a natureza, privacidade, arquitetura, exclusividade e qualidade de vida. É justamente esse perfil que passou a atrair um público diferente.
"O Horto conversa muito com esse conceito. A demanda imobiliária é crescente. Na essência, representa o bem material de maior importância financeira na vida das famílias, e com esse acesso informativo cada vez mais direto, reconhecer o que é alto padrão se torna comum", explica Gabriel.
Patricia Jucá, corretora e sócia da Meu Metro Quadrado, identifica uma espécie de ciclo de valorização.
"Primeiro, vieram artistas e pessoas ligadas à moda e à cultura; depois, bares, restaurantes, eventos e bazares; em seguida, um público com maior poder aquisitivo", analisa.
Segundo a corretora, a procura aumentou e encontrou uma característica fundamental do Horto: pouca oferta de imóveis.
"A vida noturna, restaurantes, e também muitos eventos de moda, bazares, movimentaram as ruas do Horto de forma positiva, agregando valor ao local. As pessoas começaram a olhar diferente e isso atraiu um público com poder aquisitivo mais elevado, o que fez com que os imóveis valorizassem. É também aquela coisa da oferta e da demanda. A procura está muito grande, mas a oferta é pouca", resume.
Patricia explica que, atualmente, há poucos imóveis disponíveis para venda na região, enquanto a procura tem aumentado e costuma vir de compradores com mais de 40 anos e capacidade para adquirir propriedades avaliadas em milhões de reais.
O movimento também é percebido pelo QuintoAndar. Thiago Bernardes, head comercial da empresa, diz que o Horto atrai principalmente famílias e pessoas interessadas em imóveis maiores, privacidade e qualidade de vida.
"O Horto tem uma combinação muito particular: fica no coração da Zona Sul, mas mantém um clima tranquilo, com uma sensação de refúgio. Como a quantidade de imóveis disponíveis é limitada e as casas têm características muito diferentes entre si, boas oportunidades tendem a despertar interesse rapidamente", aponta Thiago Bernardes.
O comprador para esse estilo de imóveis costuma ter um perfil mais cauteloso, segundo Thiago:
"É um comprador criterioso, que avalia com atenção o preço, o estado de conservação do imóvel e uma eventual necessidade de reforma."
Conceito de alto padrão
Por conta do tombamento das casas da localidade, muitas imóveis mantêm as fachadas e características arquitetônicas originais. As obras que transformam uma moradia simples em um imóvel de luxo acontecem, principalmente, do lado de dentro da casa.
É o caso da arquiteta Tania Chueke. Ela comprou uma casa em 2007 de um ex-funcionário da América Fabril, que havia adquirido o direito sobre o imóvel da antiga fábrica. Depois, regularizou a propriedade.
Tania instalou o escritório de arquitetura na casa e trabalhou ali por quase duas décadas. Quando comprou o imóvel, precisou recuperar características do projeto original.
A reforma foi feita no caminho inverso ao de uma demolição: em vez de esconder as marcas antigas, ela procurou recuperá-las.
Tijolos maciços ficaram aparentes. O madeiramento existente dentro das paredes foi preservado. O projeto passou por um retrofit, termo usado para intervenções que atualizam uma construção sem eliminar suas características originais.
"Horto tem uma atmosfera peculiar, um lugar especial no Rio. É um reduto de pessoas ligadas à arte, moda, design, as casas são todas tombadas, a maioria com projetos originais de fachada. E eu, particularmente, acho lindo, adoro a estrutura da casa com tijolo maciço, algo muito original", revela Tania.
Segundo a corretora Patricia Jucá, compradores interessados no Horto costumam valorizar a arquitetura original.
"O cliente que tem interesse por imóveis nessa região costuma ter respeito pela arquitetura do local. Conseguimos vender imóveis com suas estruturas bem originais, em que são mantidas as características externas. A modernização e mudanças costumam ser na estrutura civil", avalia Patricia.
Sobrados à venda
Maria Luiza e a filha Ana Beatriz, citadas no início da reportagem, estão com a casa à venda. O motivo não é nenhuma insatisfação ou recentes transformações na região. As duas têm outros planos para o futuro: morar fora do Rio.
Ana Beatriz, assim como sua mãe, nasceu e cresceu no Horto. Ela conta que, décadas atrás, as casas eram muito mais simples e o bairro era essencialmente residencial.
"Em 1989, quando a América Fabril entrou em processo de falência, os moradores receberam as primeiras cartas com a possibilidade de compra das casas. Minha família adquiriu o imóvel por cerca de 15 mil cruzados novos, valor que foi pago parceladamente ao longo de cinco anos", comenta Ana Beatriz.
Hoje, a mesma casa está inserida em um mercado completamente diferente, com valor que ultrapassa R$ 3 milhões.
"Foi muito importante as coisas que aconteceram aqui para modernizar. Porque realmente valoriza o imóvel. Há uma procura maior, né? E aí chegou agora esse valor milionário. Graças a Deus, Deus é mais!", divertiu-se.
Ana Beatriz conta que muitos moradores conseguiram comprar os imóveis da América Fabril, enquanto outros recorreram à usucapião. Parte da documentação dessas antigas propriedades, segundo os relatos, ainda é motivo de disputas e processos.
Para a corretora Patricia Jucá, inclusive, a documentação é hoje um dos principais obstáculos para quem tenta comprar uma casa no Horto. Há imóveis envolvidos em inventários ou disputas judiciais, e famílias que iniciaram processos sucessórios não conseguem arcar com todos os custos.
"Gentrificação"
Se para alguns a transformação trouxe oportunidades e valorização patrimonial, para outros ela mudou demais o estilo e a frequência do lugar onde passaram a vida. É o caso de Elisabeth Malagrice, de 72 anos, moradora da região desde que nasceu.
Ela colocou a própria casa à venda, mas diz que não aceita propostas abaixo do que considera justo. Segundo Elisabeth, anos atrás era possível comprar uma casa na região por valores na faixa de R$ 2 milhões; hoje, ela afirma que quase todos os imóveis dobraram e são anunciados por cerca de R$ 4 milhões.
Elisabeth reclama ainda de mesas e cadeiras ocupando as calçadas e de regras que, segundo ela, seriam mais rígidas para os moradores do que para estabelecimentos comerciais.
"Essas transformações não foram boas para os moradores. Infelizmente, eu coloquei minha casa à venda porque eu não aguento mais morar aqui. É tudo restaurante, é ateliê, enchem as calçadas de cadeira, de mesa. Você não pode passar. Depois que esses restaurantes vieram para cá, eles podem tudo e os moradores não podem nada", explica a moradora.
Elisabeth quer se mudar no lugar onde passou toda a sua infância porque tem a sensação de que os moradores perderam espaço para a nova vocação comercial do bairro.
Ela diz que mais de 50 moradores antigos já deixaram a região e que, em um trecho de aproximadamente 40 casas, restam poucos moradores de sua faixa etária.
"Não tem mais morador antigo. Os moradores antigos você conta no dedo. Muitos já venderam suas casas porque não acompanharam essa modificação que eles fizeram na Pacheco Leão e nas ruas daqui. Não concordaram. Quando a gente não concorda, a única opção que nós temos é a venda da casa, infelizmente", lamenta.
A percepção é um exemplo do que a arquiteta Tania Chueke chama de movimento de gentrificação.
"Sei que já existe um movimento de gentrificação. Mas posso dizer que todo esse movimento no Horto foi um movimento gentil", afirma a arquiteta.
