Vonovia-Aktie: Hohe Gewinne und tiefe Kurse – wann kommt die Trendwende?

Hohe Gewinne und attraktiv bewertet. Doch damit es nach dem Börsenverfall wieder aufwärtsgeht, muss sich eine wichtige Bedingung erfüllen.

Ulf Sommer: Er analysiert für das Handelsblatt Aktien- und Bilanzkennzahlen. Foto: Marc-Steffen Unger, Getty Images [M]

Düsseldorf. In den vergangenen sechs Monaten hat die Vonovia-Aktie fast 30 Prozent verloren, seit dem Rekordhoch im Sommer 2020 sind es mehr als 60 Prozent. Kaum eine Aktie beschert mir seit vielen Monaten so viele Zuschriften wie Vonovia, stets mit zwei Fragen versehen: warum der Kurs nicht steigt und wann er wieder steigt.

Wichtige Kennzahlen sehen gut aus. Die Vermietungsquote erreichte zuletzt 97,7 Prozent. Die Mieteinnahmen steigen stetig, und der Nettogewinn lag im abgelaufenen Geschäftsjahr bei 3,7 Milliarden Euro, nach drei verlustreichen Vorjahren.

Hauptgrund für die Kursverluste sind die hohen Schulden und die Zinsentwicklung. Vonovia hat Nettofinanzschulden von 40 Milliarden Euro. Immobilienkonzerne finanzieren sich zu einem großen Teil über Anleihen und Kredite.

Da die Zinsen wieder steigen – die Europäische Zentralbank (EZB) hat den maßgeblichen Leitzins am Donnerstag auf 2,5 Prozent angehoben –, muss Vonovia sich immer teurer am Kapitalmarkt refinanzieren. Das erhöht die Zinskosten, geht also zulasten der Cashflows und Gewinne.

Während der achtjährigen Nullzinsphase in Europa, die bis 2022 währte, hatten Investoren Immobilienaktien wie Vonovia gerne als Anleihe-Ersatz wegen der verlässlichen Dividende gekauft. Das funktioniert nicht mehr, wenn Anleger nun fast dreieinhalb Prozent für sichere Bundesstaatsanleihen und gut vier Prozent für seriöse Unternehmensanleihen bekommen.

Schließlich belastet die politische Unsicherheit in Deutschland mit Diskussionen um Enteignungen in Berlin. Die Linkspartei könnte in einer Woche als Sieger aus den Wahlen zum Abgeordnetenhaus hervorgehen. Sie hat Enteignungen zur Bedingung einer künftigen Koalitionsbeteiligung gemacht. Vonovia wäre mit 138.000 Wohnungen betroffen. Auch die Grünen befürworten eine Enteignung.

Die US-Investmentbank Goldman Sachs hat in der abgelaufenen Woche ihre Kaufempfehlung für Vonovia gestrichen. Analyst Jonathan Kownator senkte sein Kursziel drastisch von 29,50 auf 21,20 Euro. Das löste eine weitere Verkaufswelle aus.

Zwei starke Kennzahlen machen Mut

Vonovia ist zwar operativ gesund, leidet aber unter einer zinsgetriebenen Branchenkrise. Die Aktie ist eine Wette auf die künftige Zinspolitik und die Entwicklung der Anleihezinsen. Erst wenn diese wieder nachhaltig sinken, hat die Aktie gute Chancen auf eine Trendwende.

Zwei wichtige Finanzkennzahlen sprechen dafür. Erstens: Der Substanzwert liegt derzeit bei 46 Euro. Dabei geht es darum, was übrig bleiben würde, wenn Vonovia heute seine insgesamt rund 500.000 Wohnungen zum aktuellen Marktwert verkauft und von diesem Erlös sämtliche Schulden und Verpflichtungen zurückzahlt.

Daran gemessen wird die Aktie derzeit mit einem Abschlag von über 50 Prozent gehandelt. Anleger zahlen also deutlich weniger, als die Immobilien in den Büchern wert sind.

Zweitens: Das Unternehmen und heruntergerechnet jede Aktie kosten derzeit nur den 9,7-fachen Gewinn. Basis dafür ist der von Analysten im Durchschnitt prognostizierte Nettogewinn in den nächsten vier Quartalen. Damit ist die Aktie gut 40 Prozent niedriger bewertet als in ihrem langfristigen Durchschnitt seit dem Börsengang 2013.

Fachanalysten urteilen trotzdem eher vorsichtig. Zwölf von 22 Experten empfehlen den Kauf der Aktie, vier raten zum Verkauf. Bezogen auf den Gesamtmarkt ist das nur ein durchschnittliches Votum.