China reformiert Immobilienfinanzierung: Ende der Vorverkäufe belastet Branche

China ändert die Regeln für die Finanzierung von Bauprojekten. Das bisher häufigste Modell wird in Zukunft nicht mehr möglich sein. Das soll Vertrauen in die Branche zurückbringen - bei Anlegern schwindet es hingegen.

Die chinesische Finanzaufsicht baut den kriselnden Immobilienmarkt um und schickt die Aktien der Branche damit auf Talfahrt. Neue Regeln der Finanzaufsicht beenden das bisher gängige Modell, bei dem Bauträger den Hausbau mit dem Geld aus Vorverkäufen finanzieren. Die Aktien chinesischer Immobilienfirmen brachen daraufhin ein. Der CSI300 Real Estate Index verlor 4,6 Prozent, der Index für in Hongkong notierte Bauträger gab um 6,5 Prozent nach.

Kern der von Zentralbank und Finanzaufsicht vorgestellten Reform ist, dass Hypotheken für Immobilienkäufer erst dann vergeben werden dürfen, wenn das jeweilige Wohnprojekt fertiggestellt ist. Bislang war es üblich, dass Bauträger Wohnungen lange vor deren Fertigstellung verkauften. Die Einnahmen daraus sowie die frühzeitig ausgezahlten Hypothekendarlehen wurden zur Finanzierung der Bauarbeiten genutzt. Dieses System der Vorverkäufe machte nach Einschätzung der Analysten der japanischen Investmentbank Nomura im vergangenen Jahr 68 Prozent aller Verkäufe neuer Wohnungen aus. "Bauträger können sich nicht mehr auf frühzeitige Einnahmen aus Hypotheken verlassen, um den Bau zu finanzieren", schrieben die Analysten.

Die neuen Regeln dürften den Geldfluss - Cashflow - der Unternehmen stark belasten. Manager von drei Bauträgern sagten, dass selbst staatlich gestützte Firmen nicht immun seien. Einer der Manager erklärte, dass 40 Prozent des Cashflows für das operative Geschäft nicht mehr zur Verfügung stünden. Dies bedeute kurzfristig eine um 40 Prozent geringere Investitionskapazität. Die Aktien von staatlich gestützten Projektentwicklern wie China Jinmao und Yuexiu Property brachen um mehr als 14 Prozent ein.

Die seit sechs Jahren andauernde Krise im Immobiliensektor ist eine schwere Belastung für die nach den USA zweitgrößte Volkswirtschaft der Welt. Mit den neuen Regeln will die Regierung in Peking das Vertrauen in die Branche wiederherstellen. Analysten zufolge dürften die Maßnahmen jedoch die Konsolidierung des Marktes beschleunigen. "Die meisten kleinen Akteure werden keinen Gewinn mehr machen können und müssen den Markt verlassen", hieß es in einer Analyse des Finanzdienstleisters Everbright Securities.

Eine weitere neue Vorschrift verlängert die maximale Laufzeit für private Hypotheken von 30 auf 40 Jahre. Dies soll zwar die Schuldenlast der Käufer verringern, dürfte die Nachfrage nach Wohnraum nach Einschätzung von Experten jedoch nicht wesentlich ankurbeln.