Kentsel dönüşümde beklemenin 5 kalemde faturası ve riskler

Yüksek mimar Emrullah Yedikardeş, beklemenin 5 kalemde faturasını şöyle anlatıyor:

5 ADIMDA HESAPLAMA

“Kentsel dönüşümde bekleme maliyeti tek bir kalemden oluşmuyor. Hesap en az beş başlık üzerinden yapılmalı.

Bunların başında yapım maliyetlerindeki değişim geliyor. İşçilik ve malzeme fiyatlarında yaşanabilecek artışlar, bugün alınan bir dönüşüm teklifinin ilerleyen dönemde aynı koşullarla alınmasını zorlaştırabiliyor.

İkinci önemli kalem ise kira. Dönüşüm sırasında geçici konuta çıkacak hak sahibinin ödeyeceği kira, toplam maliyet hesabının önemli bir parçasını oluşturuyor. Konut kiralarındaki değişim, dönüşüm bütçesini de doğrudan etkiliyor.

Finansman koşulları üçüncü önemli başlık olarak öne çıkıyor. Faiz oranları ve krediye erişim şartlarındaki değişiklikler, dönüşümün toplam finansman maliyetini doğrudan etkileyebiliyor.

Dördüncü kalemi ise eski binanın bakım, onarım, tesisat ve enerji giderleri oluşturuyor. Yapı yaşlandıkça bu giderler bekleme süresince devam ediyor ve zaman içerisinde artabiliyor.

Beşinci ve en önemli unsur ise ekonomik olarak ölçülemez: Deprem riski. Diğer bütün kalemlerin önüne rakam koyabilirsiniz. Ancak güvenli olmayan bir yapıda geçirilen ilave bir yılın riskini parayla ölçemezsiniz. Bu nedenle kentsel dönüşümü yalnızca gayrimenkul yatırımı olarak değil, güvenli yaşam yatırımı olarak değerlendirmek gerekiyor.”

Emrullah Yedikardeş, kentsel dönüşümde maliyet baskısının başka bir riski de beraberinde getirdiğini söyledi. Hak sahiplerinin ekonomik kaygılar nedeniyle yalnızca en düşük teklife yönelmesinin uzun vadede daha büyük maliyetlere neden olabileceğine dikkat çekti.

“Bir konut 50-60 yıl hatta daha uzun süre kullanılmak üzere inşa ediliyor. Dolayısıyla birkaç rakamı karşılaştırarak karar vermek doğru değil. Yüklenicinin mali gücü, geçmiş projeleri, teknik yeterliliği, sözleşmedeki güvenceler, kullanılacak malzemeler ve projenin teslim koşulları birlikte incelenmeli” diyen Yedikardeş, yarım kalan ya da sonradan sürekli ek maliyet çıkaran projelerin başlangıçta daha yüksek görünen güvenilir bir tekliften çok daha pahalıya gelebileceğini söyledi.

“ESKİ KONUTUN DA BİR İŞLETME MALİYETİ VAR”

Dönüşüm hesabında genellikle gözden kaçan bir başka başlığın eski konutların kullanım maliyeti olduğunu belirten Yedikardeş, bina yaşlandıkça bakım ve onarım ihtiyacının arttığını söyledi.

Eski tesisatlar, yetersiz ısı yalıtımı, ortak alanların bakım ihtiyacı ve enerji tüketiminin hane bütçesi üzerinde sürekli bir yük oluşturduğuna işaret eden Yedikardeş, yeni konutlarda enerji verimliliğinin artık ekonomik değerin de bir parçası haline geldiğini belirtti.

Yedikardeş, “Yeni bir binanın değerini yalnızca metrekaresi ve satış fiyatıyla ölçmemek gerekiyor. Güvenlik, enerji tüketimi, bakım ihtiyacı ve uzun vadeli kullanım maliyetinin tamamı konutun gerçek ekonomik değerini oluşturuyor” diye konuştu.